TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/51545 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4VG

N° : 12

Assignation du :
20 Février 2026
[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Yann LACHAT, Greffier.
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1]
CANOPEE GESTION
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS – #G 121

DEFENDEURS

S.A.R.L. G CAPITAL
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Pauline LE MORE de la SELEURL LEGAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0277

Monsieur [J] [O]
Chez JACAR IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS – #J0064

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Yann LACHAT, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [O] est propriétaire, au sein de cet immeuble, des lots n°4, 24, 25 et 33.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2017, M. [O] a donné à bail commercial à la société G capital lesdits lots pour l’exercice d’une activité d’hébergement touristique.

Exposant que les copropriétaires dénoncent de nombreuses nuisances en provenance des lots loués par M. [O] à la société G capital, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice (ci-après, le syndicat des copropriétaires) a, après vaines mises en demeure, par acte du 25 février 2026, fait assigner M. [O] et la société G capital devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir, au visa des articles 1719, 1728, 1729, 1341-1, et 1253 du code civil, R. 1336-5 du code de la santé publique et R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire :

– la résiliation du bail locatif consenti par M. [O] à la société G capital,
– l’expulsion de la société G capital des lots n°24 et 25
– la condamnation solidaire des défendeurs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à cesser toute violation du règlement de copropriété ainsi que toute dégradation et désordre, à savoir : ne plus utiliser les lots n°24 et 25 pour l’activité de location courte durée, ne plus porter atteinte à la tranquillité de l’immeuble et de ses habitants, ne plus dégrader les parties communes de l’immeuble par quelque moyen que ce soit, par leur fait ou celui de leurs préposés,
– la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts provisionnels en réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires,
– la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 7 avril 2026, a fait l’objet de plusieurs renvois, avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Les parties n’étant pas entrées en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er octobre 2026.

Par conclusions en réplique déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

Dans ses écritures en réplique déposées et soutenues oralement par son conseil, M. [O] a, au visa des articles 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1224 du code civil, demandé au juge des référés de :

– déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action fondée sur le trouble anormal du voisinage,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des demandes formées à son encontre,
– à titre subsidiaire, condamner la société G capital à le garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,
– en tout état de cause, condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse déposées et soutenues oralement par son conseil, la société G capital a demandé au juge des référés, au visa des articles 56, et 117, alinéa 3, du code de procédure civile, de :

– à titre principal, in limine litis, déclarer l’action initiée par le syndicat des copropriétaires nulle pour défaut d’habilitation à ester en justice contre la société G capital,
– à titre subsidiaire, déclarer l’action irrecevable en l’absence de démarche amiable préalable à la saisine de la juridiction,
– à titre très subsidiaire, se déclarer incompétent compte tenu de la contestation sérieuse existante au fond et désigner en application de l’article 81 du code de procédure civile, la juridiction qu’il estime compétente pour statuer sur le présent litige, à savoir le tribunal judiciaire de Paris,
– en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées et développées oralement par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les exceptions de procédure

Sur la nullité de l’assignation
La société G capital soutient que l’assignation qui lui a été délivrée est nulle dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à engager une action à l’encontre uniquement des consorts [O].

Le syndicat des copropriétaires relève que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à agir contre les consorts [O], formulation qui inclut, vu le contexte, le copropriétaire bailleur et son locataire.

Il rappelle, en toute hypothèse, que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés et que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir.

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 15, alinéa 1, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. »

L’article 18 I. prévoit que « le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi ».

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise, à l’alinéa 1, que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, à l’alinéa 2, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice et à, l’alinéa 3, qu’une telle autorisation n’est notamment pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Il résulte ainsi de l’article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 précité que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas nécessaire lorsque le syndic agit au nom du syndicat devant le juge des référés, comme en l’espèce.

Dès lors, il importe peu que l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2025 n’ait pas autorisé le syndic à agir spécifiquement contre la société G capital.

Dans ces conditions, la demande de la société G capital tendant à ce que soit prononcée la nullité de l’action à son encontre sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de démarche amiable préalable
M. [O] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur le trouble anormal du voisinage sont irrecevables en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, dès lors qu’il n’a engagé aucune tentative de règlement amiable du litige avant l’introduction de son action.

La société G capital invoque également l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires qui n’a été précédée avant son introduction ni d’une médiation, ni d’une conciliation, ni d’une procédure participative alors qu’il invoque un trouble anormal du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires expose que son action n’est pas uniquement fondée sur le trouble anormal du voisinage et est, au contraire, principalement fondée sur une violation du règlement de copropriété.

Il souligne que sa demande de provision est supérieure à la somme de 5 000 euros, seuil en deçà duquel la tentative de conciliation préalable est obligatoire et que ses demandes sont fondées sur le trouble manifestement illicite qui n’est pas soumis à l’obligation édictée par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il invoque, à titre subsidiaire, de nombreuses démarches amiables entreprises depuis 2018, les défendeurs ayant été interpelés à plusieurs reprises sur la situation.

Il souligne, enfin, que le juge des référés a ordonné une réunion d’information sur la médiation le 7 avril 2026 démontrant ainsi que la voie amiable a été explorée sans succès.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
[…] ».

En l’espèce, à l’appui de son action, le syndicat des copropriétaires invoque, outre des violations du règlement de copropriété, des troubles anormaux du voisinage résultant des nuisances sonores générées par l’exploitation des lots appartenant à M. [O] en location de courte durée par la société G capital.

Toutefois, il fonde ses demandes de résiliation du bail consenti par M. [O] à la société G capital, d’expulsion de la société G capital, de condamnation solidaire des défendeurs à ne plus utiliser les lots n°24 et 25 pour l’activité de courte durée, à ne plus porter atteinte à la tranquillité de l’immeuble et de ses habitants et à ne plus dégrader les parties communes de l’immeuble, sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant des violations du règlement de copropriété et d’un trouble anormal du voisinage.

Or, les dispositions légales instituant une procédure de médiation ou de conciliation préalable et obligatoire ne font pas obstacle à la saisine du juge des référés en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent (1ère Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.789, publié ; 3ème Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-18.796, publié).

Il s’ensuit qu’aucune irrecevabilité ne résulte du défaut de tentative de résolution amiable du litige préalable à la saisine du juge des référés sur le fondement du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une provision de 10 000 euros, en raison de l’atteinte au droit de propriété subie par les copropriétaires contraints de supporter des nuisances sonores, des incivilités et plus généralement une atteinte à la jouissance normale de leurs parties communes et privatives. Cette demande est ainsi fondée, en partie, sur les troubles anormaux du voisinage qu’il allègue et relève nécessairement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, une telle demande doit être précédée, à peine d’irrecevabilité, d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, même si elle porte sur une somme supérieure à 5 000 euros, dès lors qu’elle est fondée, au moins en partie, sur les troubles anormaux du voisinage.

Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, seuls modes de résolution amiable prévus par cet article.

Cette tentative devant précéder l’introduction de l’instance, le rendez-vous d’information sur la médiation auquel les parties ont été enjointes d’assister, après l’introduction de la présente instance, ne peut avoir pour conséquence de régulariser l’irrecevabilité prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires n’établit ni une urgence manifeste, ni des circonstances de l’espèce rendant impossible le recours à l’un des modes de résolution amiable prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile et ce d’autant qu’il dénonce des nuisances depuis le 28 mai 2018.

La demande de provision du syndicat des copropriétaires fondée sur les troubles anormaux du voisinage sera, en conséquence, déclarée irrecevable.

Sur l’« incompétence » du juge des référés soulevée par la société G capital
Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société G capital soulève l’incompétence du juge des référés en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Ce moyen pris de l’existence de contestations sérieuses concerne toutefois les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence.

Il sera examiné ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’exception d’incompétence soulevée n’est donc pas fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile précités,

Le syndicat des copropriétaires sollicite la résiliation du bail liant M. [O] à la société G capital, l’exploitation d’une activité de location saisonnière causant des nuisances importantes à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble en violation du règlement de copropriété et de la législation relative aux troubles anormaux du voisinage et M. [O], n’ayant jamais pris aucune mesure pour tenter de faire cesser ou de réduire les nuisances générées par l’activité de sa locataire.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile (3ème Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n°17-16.783).

En outre, la résiliation judiciaire d’un contrat ne saurait constituer une mesure conservatoire ou de remise en état, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de nature à mettre fin à un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la résiliation du bail commercial et sur la demande d’expulsion en découlant.

Sur les demandes fondées sur le trouble manifestement illicite

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires invoque, en premier lieu, la violation du règlement de copropriété, dès lors que celui-ci précise à l’article 3 que les lots n°24 et 25 sont des lots à usage de bureaux et à l’article 7 que l’affectation de chacun des locaux ne pourra être autre que ce qui est indiqué et que M. [O] n’a jamais effectué de demande en assemblée générale pour une modification de l’affectation de ses lots.

Il soutient, en conséquence, qu’en exploitant une activité commerciale de location saisonnière, la société G capital viole le règlement de copropriété.

Il fait valoir que l’article 3 du règlement de copropriété prime sur son article 6 qui pose une clause générale de destination de l’immeuble qui n’autorise en aucun cas chaque copropriétaire à modifier unilatéralement l’usage de son lot.

Il conteste que son action soit prescrite dès lors que l’obligation d’un copropriétaire de respecter le règlement de copropriété est une obligation continue si bien que chaque manquement à cette obligation a pour effet de décaler le point de départ du délai de prescription.

Il invoque, en outre, une violation des articles 9 et 10 du règlement de copropriété, dès lors que l’exploitation des lots n°24 et 25 par la société G capital a pour conséquence des violations répétées et régulières du règlement de copropriété et trouble très régulièrement la tranquillité de l’immeuble par les nuisances sonores notamment du fait des soirées organisées et du comportement des locataires au sein des parties communes.

Il note, en outre, que les clients de la société G capital encombrent très souvent les parties communes soit avec leurs bagages, soit avec des bouteilles d’alcool et ne respectent pas l’usage prévu pour l’ascenseur qu’ils utilisent comme monte-charge pour leurs valises.
Il soutient, en dernier lieu, que ces nuisances constituent également des troubles anormaux du voisinage, au sens de l’article 1253 du code civil.

Il fait valoir que les nuisances sonores, constituées par des éclats de voix, des cris, de la musique amplifiée et des bruits solidiens et de déplacement des valises, se caractérisent par leur intensité, leur répétition et leur anormalité, en ce qu’elles ont lieu principalement la nuit.

Il sollicite, en conséquence, la condamnation in solidum de M. [O] qui est responsable en sa qualité de bailleur des violations du règlement de copropriété et des nuisances sonores générées par son locataire et de la société G capital qui est responsable des troubles anormaux du voisinage générés par l’exploitation de son activité de location de courte durée.

Il rappelle que le bailleur reste tenu, en sa qualité de copropriétaire, de veiller au respect du règlement de copropriété et de garantir la jouissance paisible des autres copropriétaires.

M. [O] conteste toute violation de la destination de ses lots dès lors que l’immeuble est, en application de l’article 6 du règlement de copropriété, à l’usage mixte d’habitation, bureaux commerciaux, bureaux professionnels et locaux commerciaux.

Il soutient, en conséquence, qu’il pouvait affecter les lots n°24 et 25 soit à un usage de bureaux commerciaux, de bureaux professionnels ou de locaux commerciaux.

Il argue que la description des lots n°24 et 25 comme des bureaux ne résultent que de l’état descriptif de division qui n’a pas de valeur contractuelle.

Il relève, en toute hypothèse, que ce changement d’affectation des lots 24 et 25 se heurterait à la prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui fait référence à l’article 2224 du code civil puisqu’il a conclu son bail avec la société G capital le 25 octobre 2017.

Il conteste, par ailleurs, les nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires, dès lors que ne sont versées que des attestations datant de 2020, de 2021 et du 10 mai 2024.

Il souligne qu’à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 30 janvier 2025, une surface de 51 m2 n’est plus louée afin d’être réaffectée à un usage d’habitation, de sorte que seuls 89 m2 continuent à être exploités, ce qui est de nature à réduire le nombre des occupants.

Il fait valoir qu’il ne saurait être condamné in solidum avec son locataire à cesser toute violation du règlement de copropriété et toute dégradations et désordres dès lors qu’il se trouve dans l’impossibilité de procéder lui-même aux remises en état réclamées, étant dessaisi de la jouissance du local et de sa garde.

La société G capital fait valoir que la résolution du litige nécessite l’interprétation des clauses stipulées dans le règlement de copropriété, ce que le juge des référés ne peut faire.

Elle souligne que l’article 6 du règlement de copropriété stipule que l’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation, bureaux commerciaux, bureaux professionnels et locaux commerciaux, de sorte que les lots n°24 et 25 peuvent être affectés à l’un de ces usages.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

Sur le changement de destination des lots n°24 et 25
L’article 8 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En application de ces articles, il a été admis qu’un changement d’affectation des parties privatives puisse intervenir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque ce changement n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version en vigueur avant l’entrée en vigueur le 25 novembre 2018 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi [Localité 6]) dispose que « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans » et, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Suivant l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété, telles que le changement de destination d’une partie privative en violation du règlement de copropriété, sont des actions personnelles soumises au délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Civ., 16 décembre 2014, pourvoi n°13-25.024).

Le délai de prescription commence alors à courir à compter du jour où le syndicat des copropriétaires demandeur a eu connaissance du changement de destination des parties privatives en violation du règlement de copropriété (3e Civ, 12 avril 2018, pourvoi n°17-12.574 ; 3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n°19-12.908 ; 3e Civ., 20 mai 2021, pourvoi n°20-15.449), et ce même en cas d’infraction continue ou répétée (3e Civ., 9 juin 1993, pourvoi n°90-18.043, Bull. 1993, III, n° 82 ; 3e Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n°20-17.684).

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule :

– à l’article 3 du chapitre II intitulé « Etat descriptif de division » que les lots n°24 et 25 sont des « bureaux, archives, cuisine, W.C., entrée » ;
– à l’article 6 du chapitre III intitulé « Destination de l’immeuble » que l’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation, bureaux commerciaux, bureaux professionnels, et locaux commerciaux ;
– à l’article 7 du même chapitre que l’affectation de chacun des locaux ne pourra être autre que ce qui a été indiqué ci-dessus ;
– à l’article 8 du même chapitre que les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment, soit pour l’exercice de professions libérales, soit à usage de bureaux commerciaux ou professionnels ou de commerce.

Il n’apparaît pas avec l’évidence requise en référé que le règlement de copropriété ait entendu, par son article 7, interdire tout changement d’affectation des lots par rapport à la description figurant à l’article 3 du chapitre II, consacré au règlement descriptif de division.

En effet, l’article 7 du règlement de copropriété ne renvoie pas à l’article 3 mais seulement à « ce qui a été indiqué ci-dessus ». Or l’article 6, qui le précède immédiatement, stipule que l’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation, de bureaux commerciaux, bureaux professionnels et locaux commerciaux. L’article 7 pourrait ainsi être interprété, comme le soutiennent les défendeurs, comme n’interdisant que les affectations étrangères à cette liste, d’autant que l’article 8 stipule que les locaux pourront être utilisés indifféremment soit pour l’exercice de professions libérales, soit à usage de bureaux commerciaux ou professionnels ou de commerce.

Il convient, au surplus, de relever que le syndicat des copropriétaires a connaissance de l’usage commercial des lots litigieux depuis au moins le 28 mai 2018 date à laquelle il a adressé à M. [O] une lettre afin de l’informer des nuisances causées par ce changement de destination. Le délai de prescription, alors décennal, de son action tendant à faire cesser cette violation alléguée du règlement de copropriété a donc commencé à courir à compter de cette date.

La loi [Localité 6] – qui a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 afin notamment d’abaisser le délai de prescription applicable aux actions personnelles en matière de copropriété de dix à cinq ans – étant entrée en vigueur le 25 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires avait jusqu’au 25 novembre 2025 pour engager son action, en application de l’article 2222 du code civil.

Dès lors, lorsque le syndicat des copropriétaires a engagé son action à l’encontre de M. [O] et la société G capital devant le juge des référés par voie d’assignation des 20 et 25 février 2026, celle-ci était prescrite.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile résultant du changement de destination des lots n°24 et 25 en violation du règlement de copropriété.

Sur les nuisances causées par l’exploitation des lots n°24 et 25
Vu l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précité,

Il a été déduit d’abord de l’article 544 du code civil qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements et de l’article 1240 (anciennement 1384 du code civil) du code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle puis directement du principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, une responsabilité civile extracontractuelle objective pour trouble anormal du voisinage (2ème Civ., 19 novembre 1986, pourvoi n°84-16.379, Bull. 1986, II, n°172).

Pour que la responsabilité soit engagée pour trouble anormal du voisinage, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une faute mais il suffit d’établir que le trouble présente un caractère anormal, c’est-à-dire qu’il excède, compte tenu de sa nature, de son intensité et de sa fréquence, la mesure que l’on doit normalement souffrir au temps et au lieu où il se produit.

Ainsi, la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut en demander réparation tant au voisin locataire qu’au propriétaire du logement occupé par celui-ci (3ème Civ., 17 avril 1996, pourvoi n°94-15.876, Bull. 1996, III, n°108).

La responsabilité pour trouble anormal du voisinage est désormais consacrée à l’article 1253 du code civil tel que modifié par la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 entrée en vigueur le 17 avril 2024 qui dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Aux termes de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. »

Suivant l’article 9 du chapitre 4 relatif aux « conditions de jouissance des parties privatives communes » du règlement de copropriété, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 10 précise que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service, qu’aucun des copropriétaires ou occupant de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties communs, que les personnes utilisant l’ascenseur devront se conformer aux dispositions d’usage et spécialement veiller à la fermeture des portes palières et qu’il ne pourra être fait usage de l’ascenseur pour monter les approvisionnement quel qu’ils soient.

Au cas présent, à l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse quinze attestations établies entre le 6 juin 2020 et le 19 mars 2026 par plusieurs résidents et/ou copropriétaires de l’immeuble (M. [E] et M. [X], résidents du 1er étage, Mme [V], propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage, MM. [P], [F] et [N] [B] et Mmes [T] et [D] [B], résidents du 3ème étage) et des invités des consorts [B] (Mme [G], Mme [Y], Mme [L] [C] et Mme [W]), une pétition en date du 25 juin 2021 signée par M. [A], M. [E], M. [B], M. [K] et M. [S], les mains courantes déposées par M. [P] [B] les 18 avril 2021, 18 août 2021, 23 juin 2022 et 17 mai 2024, le signalement effectué par M. [P] [B] sur la plateforme Airbnb en raison des nuisances causées par des invités les 10 et 11 mai 2024 , le courriel adressé par M. [P] [B] au syndic le 2 juillet 2026, dans lesquels ils dénoncent, depuis le 29 février 2020, des nuisances en provenance de l’appartement appartenant à M. [O], donné à bail à la société G capital, en raison de son exploitation en location meublée de tourisme, ces nuisances résultant des allées et venues de personnes souvent nombreuses et bruyantes tôt le matin et tard le soir, de cris, de bruits de claquement de porte et de pas, du déplacement de mobiliers la nuit, de l’encombrement des parties communes avec des bagages, d’une utilisation inappropriée de l’ascenseur et de l’organisation de soirées réunissant un grand nombre de personnes, souvent éméchées, bruyantes et parfois menaçantes, avec diffusion de musique amplifiée.

Si ces pièces émanent de copropriétaires ou de leurs proches, elles conservent une force probante importante dès lors qu’elles sont particulièrement circonstanciées, qu’elles sont concordantes et qu’elles relatent, de manière précise et détaillée, des faits que leurs auteurs ont personnellement constatés.

Elles sont, par ailleurs, confortées par les photographies versées aux débats datées des 20 août 2021, 1er octobre 2023, 26 décembre 2023, 7 janvier 2024, 4 mars 2024, 22 mai 2025 et 27 juin 2025 représentant le hall d’entrée encombré de valises et par celles datées du 31 mai 2026 représentant des bouteilles d’alcool dans un sac posé à côté des bacs de poubelles pleins.

En outre, le syndic a, à plusieurs reprises alerté M. [O] de ces difficultés. Il a ainsi, par courriers des 16 mars 2020 et 19 janvier 2021, rappelé à M. [O] la nécessité de faire respecter par les locataires la règlementation applicable à l’ascenseur, et l’a, par courriers des 17 août 2022 et 1er décembre 2022, informé de l’incident survenu la nuit du 15 au 16 août 2022 avec de occupants du 4ème étage et des nuisances résultant des locations de courte durée en particulier des mois d’octobre et novembre 2022 qui lui ont été relatés par plusieurs résidents. Enfin, par lettres officielles du 14 novembre 2025, l’avocat du syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [O] et la société G capital de cesser définitivement toute activité de location de tourisme compte tenu des nuisances générées par cette activité qui persistent.

Ces pièces permettent ainsi d’établir avec l’évidence requise en référé que l’activité de location de courte durée à usage touristique, exercée par la société G capital dans l’appartement de M. [O] qui lui est donné à bail est à l’origine de nuisances importantes pour les copropriétaires qui portent atteinte à leurs droits et troublent la tranquillité de l’immeuble, en violation des articles 9 et 10 du règlement de copropriété.

Ces nuisances constituent, en outre, compte tenu de leur intensité, de leur durée et de leur incidence sur l’ensemble de la copropriété, des troubles anormaux du voisinage au sens de l’article 1253 du code civil.

Si M. [O] soutient que ces nuisances auraient disparu ou seraient, à tout le moins, moindres depuis que le lot n°25 (d’une surface de 50m2) a cessé d’être exploité en location de courte durée, en application du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 mai 2024 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 janvier 2025, il ne l’établit pas. Au contraire, les attestations des copropriétaires et des invités des consorts [B] des 30 octobre 2025, 6 et 23 novembre 2025, 5, 20 et 27 janvier 2026, 15 février 2026, 2, 16, et 19 mars 2026 ainsi que le courriel adressé au syndic par M. [P] [B] le 2 juillet 2026 démontrent que ces nuisances perdurent et sont toujours actuelles.

La société G capital, locataire qui exerce l’activité à l’origine de ces nuisances, est responsable des violations du règlement de copropriété et des troubles anormaux du voisinage. M. [O], copropriétaire-bailleur, répond quant à lui tant des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire que des troubles anormaux du voisinage dont il serait à l’origine.

Il s’ensuit que tant la société G capital que M. [O] sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile auquel il convient de mettre fin.

Il y a lieu à ce titre de rappeler que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser un trouble manifestement illicite (2e Civ., 15 novembre 2007, pourvoi n°07-12.304, Bull. 2007, II, n°255).

L’ensemble des nuisances résultant de l’exercice par la société G capital de l’activité de location de courte durée dans les lots loués par M. [O], la seule mesure permettant d’y mettre fin est d’interdire une telle activité dans ces lots jusqu’à ce qu’un juge du fond statue.

Cette interdiction sera prononcée à l’encontre de la société G capital qui exerce l’activité litigieuse et à l’encontre de M. [O] qui a autorisé l’exercice d’une telle activité par son locataire dans les lots dont il est propriétaire. Le règlement de copropriété ne stipulant pas de solidarité, ils seront condamnés in solidum à cesser l’exploitation de l’activité de location de courte durée.

A ce titre, il convient de souligner que, contrairement à ce que M. [O] soutient, il n’est pas dépourvu de tout moyen d’action pour faire cesser cette activité. En effet, le bail faisant obligation à la société G capital de respecter le règlement de copropriété et de ne causer aucune nuisance aux occupants de l’immeuble, il peut, en raison des nuisances constatées, lui délivrer un commandement visant la clause résolutoire puis, le cas échéant, agir pour faire constater l’acquisition de cette clause ou obtenir la résolution judiciaire du bail.

Cette mesure de remise en état porte atteinte au droit de propriété de M. [O], garanti par l’article 544 du code civil et par l’article 1 du protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’Hommes et des libertés fondamentales ainsi qu’à la liberté d’entreprendre de la société G capital garantie notamment par l’article 16 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne. Il convient donc de leur laisser un délai de quatre mois pour se conformer à cette interdiction, ce délai étant destiné, au surplus, à leur permettre de s’organiser. Passé ce délai, les défendeurs seront condamnés à une astreinte de 600 euros par jour de retard pendant six mois.

Cette atteinte au droit de propriété de M. [O] et à la liberté d’entreprendre de la société G capital est proportionnée à la gravité des troubles que l’activité de location de courte durée de tourisme cause aux résidents de l’immeuble, ces troubles portant atteinte à leur droit de propriété et à leur droit au respect de la vie privée et familiale garanti par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Cette condamnation mettant fin à l’ensemble des nuisances générées par les locations de courte durée, il n’y a pas lieu de faire droit au surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la copropriété subit dans son ensemble depuis plusieurs années un préjudice de jouissance du fait des nuisances générées par l’exercice, dans l’appartement appartenant à M. [O] donné à bail à la société G capital, de l’activité de locations de courte durée en infraction des articles 9 et 10 du règlement de copropriété.

En effet, il s’évince des pièces versées que les copropriétaires ne peuvent plus jouir normalement tant de leurs parties privatives que des parties communes puisqu’ils subissent des nuisances sonores, qu’ils sont fréquemment réveillés la nuit en raison, notamment, des allées et venues particulièrement bruyantes des locataires de courte durée, des cris, des bruits de pas et de déplacement de meubles, et que les parties communes sont souvent encombrées par des valises.

La société G capital, en sa qualité de locataire, est tenue de respecter le règlement de copropriété. M. [O], en sa qualité de copropriétaire-bailleur, doit le faire respecter par son locataire et répond, en conséquence, des infractions que celui-ci commet. Dès lors, leur obligation d’indemniser la copropriété du préjudice de jouissance qu’elle subit du fait des nuisances causées par les locations de courte durée n’est pas sérieusement contestable.

Ils seront, en conséquence, condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle, non sérieusement contestable, de 5 000 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de garantie formée par M. [O]

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En l’espèce, le bail conclu entre la M. [O] et la société G capital stipule à :

– l’article 4 que le preneur veillera tout particulièrement à ne causer aucun trouble de voisinage de son fait ou du fait de sa clientèle, à n’occasionner aucune nuisance aux occupants de l’immeuble, aux voisins, et en particulier en ce qui concerne les nuisances sonores ou olfactives ;

– l’article 11 que le preneur devra se conformer aux obligations découlant du règlement de copropriété et du règlement intérieur, s’il existe, de l’immeuble dont dépendent les locaux loués ainsi qu’à toutes notes circulaires qui pourraient en être la conséquence et ainsi qu’à toutes résolutions d’assemblées générales prises par le syndicat des copropriétaires, qu’il devra, notamment, n’embarrasser par aucun objet, ou d’une manière quelconque les lieux à usage commun, et maintenir les parties communes de l’immeuble en parfait été de propreté et sera responsable de tous dommages résultant de l’inobservation de la présente clause.

Dès lors, l’obligation pour la société G capital d’apporter sa garantie à M. [O] pour les condamnations prononcées à son encontre du fait des nuisances générées par l’activité de location de courte durée qu’elle exerce dans les lieux loués n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de M. [O] de condamnation de la société G capital à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

M. [O] et la société G capital, parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Ces derniers seront en outre condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 4 000 euros afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Dès lors qu’il a été fait droit à la demande de M. [O] formée à l’encontre de la société G capital, il y a lieu de la condamner à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société G capital ;

Déclarons irrecevable la demande de provision du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] fondée sur le trouble anormal du voisinage ;

Déclarons recevable le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demand

[…texte tronqué, 1823 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]