PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 26/01559 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O4VJ

Code NAC : 72A

SDC LES HAUTS DE [Localité 1]

C/

[Y] [H] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 15 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

–==o0§0o==–
DEMANDEUR

SYNDICAT DES CORPRIETAIRES LES HAUTS DE MARCOUVILLE de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet AMI ILE DE FRANCE AGENCE DE [Localité 2] SARL dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [H] [M], demeurant [Adresse 3]

défaillante
–==o0§0o==–

Mme [Y] [H] [M] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte en date du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (SDC les Hauts de Marcouville), représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI Ile de France, a fait assigner devant ce tribunal Mme [H] [M] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

– 6 707,94 euros, au titre des charges de copropriété et des frais,
– la capitalisation des intérêts,
– 3 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [H] [M] soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 456 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] [M] a été assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice ayant tenté de signifier l’acte à l’adresse figurant sur l’acte de vente, ainsi qu’à l’adresse du SDC les Hauts de [Localité 1], et ayant adressé la lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 9 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

– l’acte de vente en date du 22 septembre 2020, dont il résulte que Mme [H] [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2042 et 2164,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 8 février 2024 et 13 mai 2025, ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
– un relevé de compte individuel détaillé,
– le contrat de syndic,
– une sommation de payer en date du 18 septembre 2023, signifiée à étude et une relance du 20 novembre 2025.

La somme de 23,10 euros intitulée « H2B Débouchage VO » n’est justifiée par aucune facture et sera déduite du total réclamé.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6 450,58 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « vacation cabinet – transmission avocat », seront rejetés.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC les Hauts de [Localité 1] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires qu’il n’a pas réclamés et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [H] [M], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 456 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [H] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 6 450,58 euros, correspondant aux charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2024 au 18 novembre 2025, dernier trimestre 2025 inclus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne Mme [H] [M] aux dépens ;

Condamne Mme [H] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 456 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :
Me Aurélie GUERRE