DU 23 Octobre 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00717 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PMJI

Code NAC : 30B
S.A.S. ELAD
C/
S.A.S. LA TRADITION D?[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

—===ooo§ooo===—

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

—===ooo§ooo===—

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Madame BREARD Claire, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE 

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. ELAD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69, Me Marine DELCROIX, avocat plaidant au barreau de LILLE,

DÉFENDEUR

S.A.S. LA TRADITION D?[Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représentée
***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 22 septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 23 Octobre 2026

***ooo§ooo***
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2015, la société SDIC, venant aux droits de la société ELAD a consenti à bail commercial à Monsieur [C] [A], aux droits duquel vient LA TRADITION [Z] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 06 janvier 2016, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et charges de 30.000 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 novembre 2025, la société ELAD a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 18.036,26 euros au titre des loyers et charges impayés, de la TVA de 20% et du coût de l’acte.

Par assignation en référé en date du 18 juin 2026, la société ELAD a assigné la société LA TRADITION [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa des articles L.141-45 du code de commerce, 1231-6 et 1231-7 du code civil, et 834 et 835 du code de procédure civile :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 11 février 2015, liant la société ELAD à la société LA TRADITION [Z], portant sur le local sis [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, depuis le 20 décembre 2025, JUGER en conséquence, que le bail commercial se trouve résilié à compter du 20 décembre 2025 ; ORDONNER, en conséquence, l’expulsion LA TRADITION [Z] et de tout occupant de son chef du local en cause sis [Adresse 3] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ; DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNER LA TRADITION [Z], à titre provisionnel, à verser à la société ELAD, la somme de 18 817,76 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges, taxes et autres sommes dues au titre du bail commercial arrêtée au 1er avril 2026 ; CONDAMNER LA TRADITION [Z], à titre provisionnel, à verser à la société ELAD la somme de 1 881,78 euros correspondant à la pénalité de majoration des sommes dues en application des dispositions de l’article « clause indemnitaire » du bail du 11 février 2015 ; – CONDAMNER LA TRADITION [Z], à titre provisionnel, à payer à la société ELAD une indemnité d’occupation de 18 202,10 euros HT par trimestre, majorée des charges et des taxes locatives exigibles en application du bail du 11 septembre 2015, à compter du 20 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs du local sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;
CONDAMNER LA TRADITION [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER LA TRADITION D’[Adresse 5] à régler les entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de la signification de la présente assignation, outre tous autres dépens à intervenir.
A l’audience du 22 septembre 2026, la société ELAD, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la société LA TRADITION [Z] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties à effet du 11 février 2015 contient une clause résolutoire en son article 15 qui prévoit qu’à défaut de paiement intégral d’un seul terme de loyer, charges et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le preneur ne s’est pas acquitté de la totalité du paiement des causes du commandement de payer délivré le 19 novembre 2025 pour un montant total de 18.036,26 euros, visant la clause résolutoire contractuelle insérée au bail, et ce dans le délai d’un mois imparti.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 20 décembre 2025 à 24h.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation du locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, ni contestée, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de restitution volontaire des locaux.

Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire, au regard du recours à la force publique que le juge des référés accorde.

Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Sur l’arriéré locatif
Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 18.817,76 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation non payés arrêtée au 1er avril 2026.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société LA TRADITION [Z] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 18.817,76 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er avril 2026 et il convient de condamner LA TRADITION [Z] par provision au paiement de cette somme.

Dès lors, il conviendra de condamner LA TRADITION [Z] par provision au paiement de la somme de 18.817,76 euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité forfaitaire
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le bail liant les parties contient également une clause indemnitaire en cas de « défaut de paiement à leur échéance exacte des sommes dues au titre des loyers et accessoires par le preneur, le montant de chaque échéance impayée sera, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de l’échéance, majoré forfaitairement de 10% à titre de dommages et intérêts, et ce, sans préjudice de l’application de la clause résolutoire ».

La clause indemnitaire s’analyse comme une clause pénale. La demande relative à l’application de la majoration forfaitaire de 10% à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale relevant de l’appréciation du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail conclu entre les deux parties stipule effectivement que « dès la résiliation, le PRENEUR sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le BAILLEUR d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement, dès à présent à deux fois le montant du loyer en principal en vigueur à ladite résiliation, outre tous accessoires dudit loyer. »  

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par LA TRADITION [Z] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur les demandes accessoires

La société LA TRADITION [Z] qui succombe, sera condamnée à payer à la société ELAD la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la signification de la présente assignation du 18 juin 2026.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire liant la société LA TRADITION [Z] et la société ELAD portant sur des locaux situés sis [Adresse 3] à [Localité 3], à la date du 20 décembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société LA TRADITION D’[Localité 1] et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3],

REJETONS la demande formulée au titre de l’astreinte de la société ELAD ;

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société LA TRADITION [Z] à payer à la société ELAD la somme provisionnelle de 18.817,76 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 1er avril 2026,

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2026,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause indemnitaire au titre de la clause pénale ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LA TRADITION [Z] à la société ELAD, à compter du 19 décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin LA TRADITION [Z] au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

CONDAMNONS la société LA TRADITION [Z] à payer à la société ELAD la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société LA TRADITION [Z] aux dépens, en ce compris le coût de la signification de la présente assignation du 18 juin 2026,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE