RE F E R E

N°

Du 04 Septembre 2026

N° RG 26/00100

N° Portalis DBYC-W-B7K-L7Q5
50D

c par le RPVA
le
à
Me Maud AVRIL-LOGETTE,
Me Elise GAIDOT,
Me Annaïc LAVOLE,
Me Sylvie PELOIS

– copie dossier
– 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

DP Me Maud AVRIL-LOGETTE,
DP Me Elise GAIDOT,
DP Me Annaïc LAVOLE,
DP Me Sylvie PELOIS

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [V] [Q], [D] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me GRANDCOIN, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [C] [G] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me GRANDCOIN, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Madame [J] [U], [W] [I] veuve [X], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Annaïc LAVOLE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me HOULARD, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Annaïc LAVOLE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me HOULARD, avocate au barreau de RENNES,

E.U.R.L. EX’ECO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Elise GAIDOT, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me CARO, avocate au barreau de RENNES, à la demande du tribunal,

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sylvie PELOIS, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 01er Juillet 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 04 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juin 2024 reçu par Maître [R] [L], l’indivision [X], composée de Madame [J] [I] et de Monsieur [E] [X], a vendu à Monsieur [C] [H] et Madame [V] [N] une maison sise [Adresse 1], à [Localité 1] (35), moyennant un prix de 187 990 euros (pièce n°3).

Un diagnostic technique relatif à l’état du bien a été réalisé le 20 mars 2023 par la société EX’ECO, classant le bien en catégorie C.

Selon rapport d’expertise amiable en date du 20 mars 2025, Monsieur [Z] a relevé que le bien présentait de nombreuses traces de moisissure, ainsi qu’un taux d’humidité très élevé, empêchant l’utilisation d’une chambre. Il a également relevé l’existence de travaux d’embellissement (pièce n°8).

Un nouveau diagnostic technique relatif à l’état du bien a été réalisé le 24 mars 2025 par la société ABCD35, classant le bien en catégorie D, et relevant l’existence de défauts sur le système électrique (pièce n°11).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 août 2025, Monsieur [H] et Madame [N] ont mis en demeure les consorts [X]-[I] de leur verser la somme de 26 302 euros au titre des travaux à réaliser et du préjudice de jouissance (pièce n°7).

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 02, 05, 12 janvier et 1er avril 2026, les consorts [H]-[N] ont fait assigner Madame [I], Monsieur [X], la société EX’ECO, la société GAN ASSURANCES devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, et réserver les dépens.

Les parties ont été renvoyées à l’audience de règlement amiable du 17 juin 2026, laquelle a échoué.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 1er juillet 2026, les consorts [H]-[N], représentés par leur conseil, demandent au juge de bien vouloir :
Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,Débouter la société EX’ECO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,Débouter les consorts [X]-[I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,Débouter la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, Rejeter toutes demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Réserver les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que leur bien est affecté de moisissure et de défauts sur l’installation électrique.
Par ailleurs, s’agissant du chef de mission n°1, ils indiquent que le périmètre de l’expert est parfaitement défini et relève du corps de l’assignation et des pièces visées en ce compris le rapport d’expertise de Monsieur [Z] en date du 20 mars 2025, outre les mises en demeure adressées aux vendeurs. S’agissant du chef de mission n°7, ils font valoir qu’il s’agit de prescrire les solutions réparatoires à mettre en œuvre afin de rendre le bien conforme à ce qui était attendu contractuellement, et non d’interpréter l’acte juridique.
Ils ajoutent que la société EX’ECO, contrairement à la société ABCD35, n’a pas vérifié certains points de contrôle et n’a pas appréhendé certains risques, étant au surplus relevé que les deux sociétés n’ont pas conclu au même classement énergétique, de sorte qu’il appartiendra à l’expert de se prononcer sur la cause de ces différences d’appréciation.
S’agissant de la société GAN ASSURANCES, ils relèvent que ses garanties sont mobilisables à la date du fait dommageable.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 1er juillet 2026, les consorts [X]-[I], représentés par leur conseil, demandent au juge de bien vouloir :
Leur donner acte de leur absence de moyen opposant au principe de la demande d’expertise,Débouter les consorts [N]-[H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,Débouter la société EX’ECO et son assureur, la société GAN ASSURANCES, de leur demande de mise hors de cause, Ordonner que la mission de l’expert soit reformulée et limitée aux seuls désordres matériels précisément identifiés dans les écritures de la partie demanderesse, à l’exclusion de toute investigation générale du bien, Ordonner que la consignation des frais et honoraires de l’expertise soit effectuée exclusivement par la partie demanderesse,Réserver les frais et dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le chef de mission n°1 doit être circonscrit aux désordres identifiés par les demandeurs. S’agissant du chef de mission n°7, ils indiquent qu’il ne relève pas de la compétence de l’expert judiciaire de se prononcer sur la mise en conformité du bien par rapport aux prescriptions de l’acte de vente, sauf à se prononcer sur l’exécution du contrat, ce qui relève de l’office du juge.
Ils précisent qu’il existe des doutes sur l’exhaustivité et la fiabilité des diagnostics établis par la société EX’ECO, et qu’il appartiendra précisément à l’expert d’apprécier la cause des différences avec les diagnostics réalisés ultérieurement.
S’agissant de la société GAN ASSURANCES, ils rappellent que ses garanties peuvent aussi être déclenchées par le fait dommageable.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 1er juillet 2026, la société EX’ECO, représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
La recevoir en ses demandes, fins et conclusions,A titre principal :Rejeter la demande d’expertise judiciaire formulée à l’encontre de la société EX’ECO,Condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [N] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,A titre subsidiaire :Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire,Réserver les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que sa mission était limitée à l’établissement de diagnostics, sans lien avec la découverte de l’humidité de l’habitation, des remontées capillaires et des problématiques d’assainissement.
S’agissant du diagnostic électrique, elle fait valoir qu’elle avait exactement relevé la présence d’anomalies et la nécessité d’y remédier, et qu’il n’est pas possible de comparer deux diagnostics, établis à deux ans d’intervalle, et qu’il n’est pas certain que les conditions du bien étaient identiques (pièce n°2).
S’agissant du DPE, elle fait valoir qu’un écart de classement à deux ans d’intervalle n’est pas constitutif d’une faute, étant au surplus rappelé que le bien a pu connaître des modifications.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 1er juillet 2026, la société GAN ASSURANCES, représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
La mettre hors de cause,Condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [N] à payer à la société GAN ASSURANCES une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [N] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le contrat d’assurance a pris fin au 31 décembre 2025, et que la réclamation est en date du 02 janvier 2026. Elle précise que la société EX’ECO a souscrit une nouvelle garantie à compter du 1er janvier 2026 auprès de la société MARKEL INSURANCE.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, la décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la maison des consorts [H]-[N] est affectée d’une grande humidité ambiante et de traces de moisissures sur les murs. Ils justifient également de désordres électriques sur leur habitation, nécessitant des travaux de reprise.

Il est constant que la société EX’ECO a réalisé le DPE et le diagnostic électrique avant la vente, que la société ABCD35 a réalisé ces diagnostics à la demande des consorts [H]-[N], et que les diagnostics réalisés par la société EX’ECO sont contredits ou complétés par ceux de la société ABCD 35.

En l’état des débats, et alors qu’il appartiendra à l’expert de se prononcer sur les différences de diagnostic, il est prématuré d’exclure la responsabilité de la société EX’ECO, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

S’agissant de la société GAN ASSURANCES, assureur de la société EX’ECO à la date de réalisation du diagnostic, elle sera également déboutée de sa demande de mise hors de cause en ce que l’examen des garanties mobilisables relève de la seule compétence du juge du fond et est prématuré à ce stade.

Les consorts [I]-[X] déclarent ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, et n’ont pas fait apparaître le procès en germe, envisagé à leur encontre, comme étant irrémédiablement compromis.

Dès lors, les consorts [H]-[N] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de voir judiciairement établir les désordres allégués et établir les responsabilités encourues.

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande d’expertise judiciaire, selon les modalités précisées au dispositif, et à leurs frais avancés.

Sur les chefs de mission

Selon l’article 265 du Code civil, la décision qui ordonne l’expertise énonce les chefs de la mission de l’expert, le juge exerçant à ce titre un pouvoir souverain.

En l’espèce, il sera fait droit aux chefs de mission sollicités par les demandeurs, respectant les limites de la compétence de l’expert, et adaptés à la nature des désordres soulevés par les parties.

Sur les autres demandes

Demandeurs à l’instance, les consorts [H]-[N] en supporteront les dépens.

Succombant en leurs demandes principales de mise hors de cause, les société EX’ECO et GAN ASSURANCES seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons la société EX’ECO et la société GAN ASSURANCES de leurs demandes de mise hors de cause ;

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire, et désignons pour y procéder Monsieur [F] [P], domicilié [Adresse 6], Tél. [XXXXXXXX01], Mél. [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
1) Visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, l’immeuble litigieux sis [Adresse 1], le décrire et dire s’il présente des désordres, en particulier les désordres dénoncés dans les mises en demeure, l’assignation et le rapport de Monsieur [Z],
2) Réunir et recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause, les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,
3) Enumérer et décrire les désordres, malfaçons, non façons et non conformités, affectant l’immeuble, et en indiquer la nature,
4) Préciser leur date d’apparition, leur origine et leurs conséquences, préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,
5) Dire si les désordres étaient existant au jour de la vente, et si le vendeur en avait connaissance,
6) Dire quelles sont les causes de ces désordres en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à un défaut d’utilisation ou d’entretien, ou à toute autre cause que l’expert indiquera,
7) Dire quels travaux sont nécessaires pour rendre l’immeuble conforme aux prescriptions de l’acte de vente conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée d’exécution,
8) Dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner, en ce cas, son avis sur son importance,
9) Evaluer le préjudice subi par l’acquéreur du fait des malfaçons ou désordres constatés (trouble de jouissance notamment),
10) D’une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie, rechercher tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction compétente, d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ;

Fixons à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les consorts [H]-[N] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Condamnons les consorts [H]-[N] aux dépens ;

Déboutons la société EX’ECO et la société GAN ASSURANCES de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

La greffière, A La juge des référés,