TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 02 Octobre 2026

N° RG 26/03983 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MHQR

Jugement du 02 Octobre 2026
N°: 26/939

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[C] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A ESPACIL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [L]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Octobre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 26 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [A] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2018, à effet au 8 août 2018, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [L] et Mme [B] [G] sur des locaux (escalier 2 appartement 0203 et garage 0006) situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 379,93 euros pour le logement et de 40,35 euros pour le parking.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 489 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [L] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 6 mai 2026, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est bien acquise,En conséquence, constater la résiliation du bail à la date du 27 janvier 2025 et l’occupation sans droit ni titre de M. [C] [L], Ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [C] [L] des lieux qu’il occupe sans droit ni titre dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, Condamner M. [C] [L] à verser à ESPACIL HABITAT les sommes suivantes :3.301,60 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 28 avril 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement,une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté, à compter du 29 avril 2026 jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés, 120 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,N’accorder aucun délai de paiement à M. [C] [L], Condamner M. [C] [L] aux frais et dépens qui comprendront le coût du commandement du 27 novembre 2024, les frais d’assignation et tous les frais de mise à exécution de la décision à intervenir par application de l’article 696 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, de dire qu’à défaut d’un seul règlement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2026.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [U] [A] dûment muni d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 juin 2026, s’élève désormais à 4 449,96 euros.

La société ESPACIL HABITAT considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Elle s’oppose aux demandes du locataire exposant qu’il n’a pas respecté un précédent plan d’apurement amiable.

A l’audience, M. [C] [L] a comparu en personne.

Il indique ne pas vouloir rester dans le logement. Il reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et propose de verser 350 euros par mois.

Il expose sa situation personnelle et financière. Il déclare percevoir un salaire de 1 600 euros par mois mais au regard de ses charges et de dettes, ne bénéficier d’un solde disponible que de 300 euros par mois. Il ajoute avoir un enfant en garde alternée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 1er juin 2018, et il contient en l’article 4.5.1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. Il convient donc d’appliquer ce délai de deux mois.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 489 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société ESPACIL HABITAT justifie que le locataire n’a pas respecté l’accord conclu devant le conciliateur de justice, le 26 juin 2025, en vue d’apurer la dette.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 574,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.1 des conditions générales, précise que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 juin 2026, M. [C] [L] lui devait la somme de 4 449,96 euros, échéance de mai 2026 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [L] ne conteste pas ce montant et n’apporte aucun élément de nature à le remettre en cause. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur la somme de 1 489 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1812,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la demande de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).”

En l’espèce, il convient de relever que M. [C] [L] ne verse aucun élément justifiant de ses ressources. Il indique avoir d’autres dettes et être en découvert bancaire de près de 900 euros par mois. De plus, il n’a effectué aucun règlement, même partiel, depuis le mois d’avril 2026. Par suite, au regard du montant de la dette, il n’apparaît pas en mesure d’apurer celle-ci même avec l’octroi des plus larges délais de paiement.

En conséquence, M. [C] [L] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [C] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner M. [C] [L] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2018 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [C] [L], d’autre part, concernant les locaux (escalier 2 appartement 0203 et garage 0006) situés au [Adresse 6] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 janvier 2025,

ORDONNE à M. [C] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 574,18 euros (cinq cent soixante-quatorze euros et dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [L] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4.449,96 euros (quatre mille quatre cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur la somme de 1 489 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 812,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [C] [L] de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE l’établissement ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024, de l’assignation du 6 mai 2026 et du timbre fiscal,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge