TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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– O R D O N N A N C E D E R É F É R É –

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PROCÉDURE
N° RG 26/00193

N° Portalis
DBYP-W-B7K-CTRC

ORDONNANCE

N° 26/ 0069

DU 20 OCTOBRE 2026
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exp. et SAS J.B.F.F. IMMO
grosse à

exp. à [I] [Y]
SOUS-PRÉFECTURE

le ………………………..

DEMANDERESSE

S.A.S. J.B.F.F. IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par Monsieur [D] [R], Président de la SAS J.B.F.F. IMMO

D’UNE PART

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [I]
né le 22 Janvier 1962 à [Localité 2] (ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Florence DALLERY, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Annick DEL OLMO

DÉBATS : à l’audience publique du 15 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 20 OCTOBRE 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, la SAS J.B.F.F Immo, représentée par son président, Monsieur [D] [R], a consenti un bail d’habitation à compter du 12 mai 2023 à Monsieur [I] [Y] sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 230 euros, payable d’avance le 10 de chaque mois, outre le paiement des charges par provisions mensuelles pour un montant initial de 10 euros.

En suite de loyers impayés, la SAS J.B.F.F Immo a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025 à Monsieur [I] [Y] un commandement, visant la clause résolutoire insérée à son contrat de bail, de payer, dans le délai de deux mois, la somme de 2 690,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, la SAS J.B.F.F Immo, prise en la personne de son représentant légal, a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ROANNE aux fins de voir :
– constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [Y] par acquisition de la clause résolutoire, au jour de la décision à intervenir,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,
– condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4 614,11 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre les loyers et charges dus entre l’assignation et l’audience,
– condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec augmentations légales, à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,
– condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 septembre 2026, la SAS J.B.F.F Immo, régulièrement représentée par son président, Monsieur [R] [D], actualise l’arriéré locatif à la somme de 6 162,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 septembre 2026 et maintient l’intégralité de ses demandes principales en résiliation du bail, expulsion et paiement des sommes actualisées conformément aux termes de l’assignation. Il fait valoir que le dernier versement effectué par le locataire date de février 2026 et qu’aucun contact n’a été établi depuis avec le locataire qui n’a jamais payé régulièrement les sommes dues au titre des loyers et charges, la dette locative ne faisant qu’augmenter.

En l’absence de toute réponse aux deux convocations du 17 mars 2026 et 28 mai 2026 ayant été adressées à Monsieur [I] [Y] par les services du département de la Loire, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

Monsieur [I] [Y], bien que régulièrement assigné en l’étude, ne comparait pas, ni n’est représenté.

La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 octobre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile immobilière familiale, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer s’effectue par voie électronique.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. La saisine de l’organisme susvisé peut s’effectuer par voie électronique, ledit organisme réalisant un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations avant transmission dudit diagnostic au juge avant l’audience ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demande au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V de l’article 24 susvisé.

Il ressort des pièces versées qu’une copie de l’assignation en date du 16 février 2026 a été notifiée à la préfecture de la Loire le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS J.B.F.F Immo justifie avoir saisi le 5 mai 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Loire de la signification du commandement de payer délivré à Monsieur [I] [Y] le 2 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire introduite par la SAS J.B.F.F Immo est recevable.

Sur la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Suivant avis du 13 juin 2024 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail conclu entre la SAS J.B.F.F Immo d’une part et Monsieur [I] [Y] d’autre part, et plus précisément dans son article VIII relatif à la clause résolutoire que le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et un mois après un commandement de payer resté sans effet, pour non paiement d’un ou plusieurs termes de loyer, non paiement des charges, toute offre de paiement intervenant après les délais prévus n’empêcherait pas que la résiliation du bail soit acquise au bailleur.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que la SAS J.B.F.F Immo a fait délivrer en date du 2 mai 2025 un commandement de payer reprenant la clause résolutoire du contrat de bail à Monsieur [I] [Y] qui n’a pas régularisé les sommes dues à hauteur de 2 690,48 euros dans le délai imparti de deux mois ainsi qu’il ressort du décompte des sommes dues établi en date du 4 février 2026, seul un règlement de 600 euros étant intervenu le 1er juillet 2025 avant l’expiration du délai de deux mois au 3 juillet 2025.

Monsieur [I] [Y], non comparant à l’audience, ne rapportant de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette locative telle que justifiée, les effets de la clause résolutoire sont donc acquis.

En conséquence, eu égard à la date du commandement de payer les loyers et charges signifié à Monsieur [I] [Y] le 2 mai 2025, commandement demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence du règlement de l’intégralité des sommes dues à la SAS J.B.F.F Immo par Monsieur [I] [Y] il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat bail à la date du 3 juillet 2025, et donc la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et en expulsion

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de cet article, une indemnité d’occupation peut être allouée au bailleur afin de le dédommager du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien.

Aux termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 du même code.

En suite de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre la SAS J.B.F.F Immo d’une part et Monsieur [I] [Y] d’autre part à la date du 3 juillet 2025 en suite du défaut de paiement des loyers et charges et le bail se trouvant résilié à compter de cette date, il convient d’ordonner à Monsieur [I] [Y], occupant sans droit, ni titre depuis cette date, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux.

Du fait de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 3 juillet 2025, Monsieur [I] [Y] demeure donc redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de plein droit par Monsieur [I] [Y] à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la SAS J.B.F.F Immo, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été du en cas de poursuite du bail, soit à la somme de 250,34 euros à la date de l’audience.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la remise des clés à la SAS J.B.F.F Immo, soit par un procès-verbal d’expulsion.

Dans la mesure où Monsieur [I] [Y] est devenu occupant sans droit, ni titre depuis le 3 juillet 2025 et dans le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément par le locataire, il convient d’autoriser la SAS J.B.F.F Immo à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à toute personne subsistant dans les lieux de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la SAS J.B.F.F Immo, et notamment du décompte actualisé au 14 septembre 2026, que Monsieur [I] [Y] demeure à cette date, redevable de la somme de 6 162,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 septembre 2026, échéance de septembre 2026 incluse.

Monsieur [I] [Y], qui ne comparaît pas à l’audience, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette locative telle qu’arrêtée.

Monsieur [I] [Y] sera donc condamné à payer, à titre provisionnel, à la SAS J.B.F.F Immo la somme de 6 162,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 14 septembre 2026 (échéance septembre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 690,48 euros à compter du 2 mai 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, soit sur la somme de 3 471,65 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur [I] [Y] sera par ailleurs condamné à payer, à titre provisionnel, à la SAS J.B.F.F Immo une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail à compter du 1er octobre 2026, et ce jusqu’à libération effective des lieux loués caractérisée soit par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [Y] qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture de la Loire.

En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 2 mai 2025, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation en référé du 16 février 2026 et sa notification à la Préfecture de la Loire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en l’absence de tout élément sur la situation sociale et financière de Monsieur [I] [Y], non comparant à l’audience comme au diagnostic social et financier, et compte tenu des frais exposés par la SAS J.B.F.F Immo pour faire valoir ses droits, Monsieur [I] [Y] sera condamné à payer à la SAS J.B.F.F Immo la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition des parties par le greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

Vu l’urgence,

DÉCLARONS recevable l’action de la SAS J.B.F.F Immo ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2023 entre la SAS J.B.F.F Immo d’une part et Monsieur [I] [Y] d’autre part à la date du 3 juillet 2025 concernant les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 3] ;

CONSTATONS en conséquence la résiliation du contrat de bail d’habitation entre la SAS J.B.F.F Immo d’une part, et Monsieur [I] [Y] d’autre part à partir de cette date du 3 juillet 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [I] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 3] ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la SAS J.B.F.F Immo pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai légal de deux mois suivant délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer dès la date du 3 juillet 2025, date de la résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyer et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SAS J.B.F.F Immo la somme de 6 162,13 euross (SIX MILLE CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET TREIZE CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 septembre 2026 (échéance septembre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 690,48 euros à compter du 2 mai 2025, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, soit sur la somme de 3 471,65 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SAS J.B.F.F Immo l’indemnité d’occupation mensuelle, payable et révisable chaque année dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, et ce à compter du 1er octobre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la remise des clefs au bailleur, soit par un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, déduction faite des sommes déjà versées ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé du 16 février 2026 et sa dénonciation au représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] à payer à la SAS J.B.F.F Immo la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

DISONS que la présente ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an que dessus ;

Le greffier, Le président,