RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01008 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLRG

MINUTE N° : 644/26

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 16/09/2026

à : – Me MOLIERE [W] [O]
– [C] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

——————–

JUGEMENT
DU 07 SEPTEMBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N], [W] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Jean Christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005377 du 01/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] DE [Localité 2], rectifiée le 16/09/2026)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4] ([Localité 2])
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juin 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [C] a donné à bail à Monsieur [N] [W] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 10 juin 2021, moyennant un loyer mensuel de 385 euros charges comprises.

Faisant valoir que son appartement présente de nombreux désordres ayant donné lieu à un constat de non-décence du 8 décembre 2023 et qu’il se heurte au mutisme du bailleur pour y remédier, Monsieur [N] [W] [J] a, par un acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, fait assigner Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :
– la condamnation de Monsieur [X] [C] à procéder aux travaux de remise en état du logement : réparation du réseau d’évacuation des eaux usées, création d’un ouvrant sur l’extérieur et d’un dispositif d’amenée d’air frais en partie basse dans la salle de bains, réparation des orifices de ventilation de la salle de bains et des WC, création d’un ouvrant supplémentaire au niveau du séjour/chambre, mise en place d’un revêtement adapté aux pièces humides dans la salle de bains et les WC et réparation des fuites au niveau des canalisations d’alimentation en eau potable ;
– la condamnation de Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;
– sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi que des entiers dépens, avec distraction au profit de Maître [W] [O] MOLIERE.

A l’audience du 1er juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée après plusieurs renvois, Monsieur [N] [W] [J], représenté par son conseil, modifie ses demandes en ce qu’il abandonne sa demande de condamnation du bailleur à la réalisation des travaux qui ont été effectués. Il maintient sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Il invoque un manquement de Monsieur [X] [C] à son obligation de délivrer un logement décent. Il estime que ce manquement a porté atteinte à sa santé alors qu’il présente une pathologie asthmatique. Il demande réparation de son préjudice de jouissance.

Monsieur [X] [C], comparant en personne, reprend oralement ses conclusions du 7 avril 2026 par lesquelles il conclut au débouté de l’ensemble des demandes adverses.

Il précise que le locataire a quitté les lieux le 22 janvier 2026 et soutient que l’ensemble des travaux de mise en conformité du logement ont été réalisés. Il soutient qu’un dégât des eaux est survenu le 27 mars 2025 mais que le locataire n’a effectué aucune déclaration du sinistre, faute d’assurance contre les risques locatifs. Il explique que le locataire n’a pas respecté son engagement à prendre en charge le coût de ces travaux de réparation. Il indique également que la Caisse des Allocations Familiales (CAF) lui a demandé le remboursement d’un trop-perçu de 2.761 euros, dès lors que Monsieur [N] [W] [J] a faussement déclaré avoir quitté le logement en février 2025. Il ajoute enfin que le dépôt de garantie n’a jamais été intégralement payé et que le compte locataire présente un solde débiteur de 304 euros.

Il conclut à sa bonne foi dans le traitement du litige.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESPONSABILTÉ DU BAILLEUR :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; / c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;(…) / 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; (…) / 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; / 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. ”

En l’espèce, Monsieur [N] [W] [J] entend engager la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance conforme et demande réparation de son préjudice de jouissance.

Il ressort des pièces produites que l’[Localité 5] a établi un rapport de contrôle le 13 janvier 2023 relevant un dysfonctionnement de l’évacuation des eaux usées (fuite des canalisations d’alimentation en eau potable dans la salle de bains et les WC) et des défauts de ventilation des pièces de service (salle de bains, WC, cuisine, chambre et séjour ouvrant sur une seule façade), constatant par ailleurs un sol glissant dans les pièces humides en raison d’une fuite d’eau et relayant les déclarations du locataire sur une remontée d’odeurs dans la salle de bains, les WC et la cuisine.

En outre, la CAF a dressé, le 8 décembre 2023, un constat de non-décence concernant l’appartement situé au [Adresse 4] entraînant la conservation de l’allocation logement versée au bailleur jusqu’à la mise en conformité du logement devant intervenir au plus tard le 30 juin 2025.

Monsieur [X] [C] justifie de la réalisation le 13 septembre 2024 d’un certain nombre de travaux visant à remédier aux désordres constatés.

La CAF a conclu à la mise en conformité du logement le 23 décembre 2024, soit avant la délivrance de l’assignation, et a restitué au bailleur les allocations logement retenues dans le cadre de la procédure de conservation.

Il résulte des échanges versés aux débats que le locataire n’a pu se rendre disponible en janvier 2026 pour permettre la réalisation des derniers travaux préconisés par l’[Localité 5] concernant les extracteurs d’air en partie basse de la salle de bains, du séjour et de la chambre et la réfection du revêtement du sol de la salle de bains compte tenu du préavis donné et de sa volonté de quitter les lieux au plus tard le 22 janvier 2026.

Enfin, il est établi, d’une part, que Monsieur [N] [W] [J] n’a pas effectué de déclaration sinistre auprès de son assurance habitation suite au dégât des eaux signalé le 27 mars 2025 et que les infiltrations au plafond et sur les murs de la salle de bains et de la cuisine constatées le jour de son départ le 22 janvier 2026 résultent d’un manquement du locataire à ses obligations.

Au demeurant, Monsieur [X] [C] s’est vu réclamer par la CAF les allocations logement perçues pour la période de février 2025 à décembre 2025 pour un montant de 2.761 euros au motif erroné que son locataire avait quitté les lieux.

Dans ces circonstances, et eu égard aux diligences entreprises par le bailleur dans le délai qui lui était imparti pour mettre le logement en conformité et avant même la délivrance de l’assignation, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de Monsieur [X] [C] pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Monsieur [N] [W] [J] doit être, par voie de conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [W] [J], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Monsieur [X] [C] n’étant pas tenu aux dépens, Monsieur [N] [W] [J] sera également débouté de sa demande de condamnation au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [N] [W] [J] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

DÉBOUTE Monsieur [N] [W] [J] de sa demande de condamnation au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [N] [W] [J] au paiement des entiers dépens, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE