RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00322 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDEJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : MeThierry CODET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Bertrand ADOLPHE
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 12 OCTOBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3] ([Localité 2])
représenté par Me Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION substitué par Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [P] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 2])
représenté par MeThierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 13 mars 2025 auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Y] a assigné Monsieur [S] [P] [W] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire que soit :
– jugé que Monsieur [S] [P] [W] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 3],
– ordonnée son expulsion de ce lieu, ainsi que celle de toute personne introduite de son chef, sous astreinte de 75€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et, à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
– condamné le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1000€ à compter du 21 mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux,
– condamné le défendeur au paiement d’une somme de 9.000€ au titre des indemnités d’occupation échues de mai 2024 à février 2025,
– condamné le défendeur à la remise en état du terrain par la démolition du hangar, sous astreinte de 150€ par jour passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
– qu’il soit condamné au paiement d’une somme de 2.535,20€ au titre des frais de commissaire de justice et d’avocat en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, il expose avoir acquis ce bien suivant acte notarié du 19 mai 1984, avoir autorisé Monsieur [S] [P] [W] à occuper une partie de sa propriété et déposer une demande de permis de construire en vue de l’édification d’un hangar en vue d’y exercer son activité professionnelle ; que cette activité professionnelle, lancée en 2007, a cessé en 2015, l’entreprise ayant été radiée en 2021 ; qu’ayant constaté que Monsieur [S] [P] [W] continuait à occuper les lieux, en les transformant en habitation, il lui a adressé un congé en recommandé, lui enjoignant de libérer le terrain et de procéder à la démolition du hangar puis une sommation interpellative. Il indique qu’ainsi, Monsieur [S] [P] [W] est occupant sans droit ni titre d’un bien qu’il occupe à usage d’habitation, que le prêt à usage convenu entre les parties a pris fin avec la fin de l’usage pour lequel il avait été consenti. Il ajoute que le changement de destination du hangar constitue une violation de son droit de propriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et renvoyée à sept reprises. Elle a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026.

Aux termes de ses conclusions n° 2 reçues le 13 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur [S] [P] [W] demande à la présente juridiction de :
– prononcer la nullité du congé délivré le 20 novembre 2023,
– débouter le demandeur de ses demandes,
– faire application des dispositions de l’article 555 du code civil,
– en conséquence,
– enjoindre à Monsieur [V] [Y] d’exercer l’option prévue à l’article 555 alinéa 4,
– l’autoriser à exercer son droit de rétention sur le fonds dans l’attente de la fixation de l’indemnité devant lui revenir,

– en tout état de cause, condamner Monsieur [V] [Y] au paiement d’une somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il expose que Monsieur [V] [Y] lui a proposé de construire le bâtiment, contre une promesse verbale de lui céder la parcelle a terme ; qu’il n’aurait pas engagé ces frais sans cette promesse ; que Monsieur [V] [Y] lui a adressé une lettre recommandée, valant, selon lui, congé, au motif que l’activité commerciale avait cessé, et fondé sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que depuis l’origine, il a utilisé ce bâtiment pour son activité professionnelle, mais également à usage d’habitation ; que les termes du congés et ceux des conclusions permettent de considérer qu’il n’est pas occupant sans droit ni titre puisqu’occupant lieu en qualité de locataire, selon le congé, ou d’emprunteur, selon les conclusions ; que la destination commerciale du bâtiment exclut qu’un congé puisse être délivré sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 ; que l’occupation ne saurait davantage résulter d’un commodat dont l’affectation au seul usage commercial n’est pas établie par le demandeur ; que la procédure étant engagée sur des fondements juridiques inapplicables, elle est entachée de nullité. Il soutient être de bonne foi pour avoir été autorisé par le propriétaire à édifier le hangar, ce qu’il l’autorise à solliciter l’application des dispositions de l’article 555 du code civil in fine.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues le 17 novembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur [V] [Y] reprend les prétentions et moyens de son assignation ; il ajoute solliciter l’autorisation de procéder lui-même à la démolition du hangar aux frais du défendeur à défaut de démolition par celui-ci dans un délai de deux mois.
Il affirme que l’occupation par le défendeur ne saurait reposer sur un bail dès lors qu’aucune contrepartie à cette occupation n’a été prévue ; qu’en outre, dès lors qu’il reconnaît occuper les bien exclusivement à usage d’habitation depuis la fin de son activité professionnelle, les règles des baux commerciaux ne sauraient trouver application.
Il soutient que l’occupation reposait sur un prêt à usage ; que celui-ci a pris fin avec la cessation de l’activité professionnelle du défendeur, qui avait donc l’obligation de le restituer en 2015 et qu’en outre, il a respecté un délai de préavis raisonnable pour mettre fin à ce contrat de prêt à usage pour lequel aucun terme n’avait été convenu.
Il souligne que les dispositions de l’article 555 ne sauraient s’appliquer dès lors que Monsieur [S] [P] [W] n’a jamais possédé en qualité de propriétaire, ne détient aucun titre translatif de propriété et savait qu’il construisait sur le terrain d’autrui, ce qui caractérise son absence de bonne foi.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026,

MOTIFS

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation attribue compétence au Juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions aux fins d’expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage d’habitation.

Sur le fondement de l’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] [W] soutient qu’il est titulaire d’un droit d’occupation en vertu d’un contrat de bail dont le congé n’a pas été valablement donné, cette qualification reposant notamment sur le texte visé par le demandeur dans la lettre qu’il lui a adressée le 20 novembre 2023.

Cependant, la qualification de bail implique que la délivrance de la chose en vue de son usage ait une contrepartie (articles 1709 et 1728 du code civil).

Or, Monsieur [S] [P] [W] n’allègue ni n’établit aucune contrepartie qui aurait été convenue entre les parties à la mise à disposition du terrain sur lequel il a édifié le hangar.

Dès lors, la qualification de bail doit être écartée et la demande en nullité du congé est sans objet.

Monsieur [V] [Y] soutient quant à lui que Monsieur [S] [P] [W] occupait le bien en vertu d’un prêt à usage désormais terminé.
Il ressort des propos de Monsieur [S] [P] [W] au commissaire de justice retranscrits dans la sommation interpellative dressée par ses soins qu’il avait été autorisé à occuper le bien pour l’exercice de son activité professionnelle et qu’il a modifié l’usage des lieux.

Comme cela ressort de la situation au répertoire SIRENE, il a cessé son activité professionnelle depuis 2021.

En application des dispositions de l’article 1888 du code civil, le prêteur peut retirer la chose prêtée après le terme convenu, ou, à défaut de convention, après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.
En l’espèce, aucune des parties n’établit qu’un terme avait été convenu à ce prêt à usage de sorte que Monsieur [V] [Y] pouvait donc retirer la chose prêtée à compter de 2021, date à laquelle elle avait fini de servir à l’usage pour laquelle elle avait été empruntée.

De façon surabondante, il sera relevé qu’en l’absence de terme convenu ou prévisible pour le prêt d’une chose à usage permanent, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de prévenance raisonnable.
En l’espèce Monsieur [V] [Y] a adressé à Monsieur [S] [P] [W] un courrier en date du 20 novembre 2023, lui laissant un délai de 6 mois pour quitter les lieux, lequel peut être qualifié de raisonnable.

Dès lors, le contrat de prêt à usage ayant valablement pris fin, Monsieur [S] [P] [W] est occupant sans droit ni titre.

Monsieur [V] [Y] est donc fondé à réclamer l’expulsion de Monsieur [S] [P] [W] et il convient d’ordonner à Monsieur [V] [Y] de libérer les lieux sous astreinte provisoire de 30 euros par jour pendant 6 mois à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision. A défaut, de libération volontaire des lieux dans le délai imparti, il est ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef dans les termes du dispositif.

Sur la demande reconventionnelle

Conformément aux dispositions de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

La bonne foi au sens de l’article 555 du code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] [W] ne saurait être regardé comme de bonne foi au sens de l’article 555 dans la mesure où il ne possédait pas le bien comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignorait les vices. Au contraire, il savait parfaitement qu’il n’était pas propriétaire au moment de l’édification du hangar pour avoir sollicité l’autorisation d’y procéder de Monsieur [V] [Y].
Partant, il ne peut se prévaloir de l’application des dispositions de l’article 555 et ses demandes reconventionnelles formées à ce titre seront rejetées.

En revanche, il sera fait droit à la demande de destruction aux frais du défendeur, formée par Monsieur [V] [Y]. Par conséquent, Monsieur [S] [P] [W] est condamné à remettre en état les lieux dans un délai de 6 mois à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision par la destruction du hangar qu’il a édifié. A défaut, de destruction du hangar dans le délai imparti, Monsieur [V] [Y] est autorisé à procéder lui-même à cette démolition, aux frais de Monsieur [S] [P] [W].

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [Y] ne fourni aucune précision (surface, configuration des lieux) ni aucun élément (prix du mètre carré dans le secteur, évaluation par un agent immobilier, …) de nature à permettre d’apprécier le bien fondé du montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l’article L 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [S] [P] [W], qui succombe, supportera les entiers dépens, en ce compris les frais des actes établis par commissaire de justice.

L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [V] [Y], à qui il sera alloué à ce titre la somme de 800 €.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4], par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [S] [P] [W] est occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6],

ORDONNE à Monsieur [S] [P] [W] de quitter les lieux dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour passé ce délai et durant une période de 6 mois,

ORDONNE à Monsieur [S] [P] [W] et de procéder à la remise en état du bien dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la présente décision en procédant à la démolition du hangar qu’il a édifié,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [P] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef de ce lieu, au besoin avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l’article L 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de remise en état du bien par Monsieur [S] [P] [W] dans le délai imparti, Monsieur [V] [Y] est autorisé à procéder lui même à la démolition du hangar aux frais de Monsieur [S] [P] [W],

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] [W] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme globale de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] [W] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat et de la sommation interpellative.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ par mise à disposition le 12 octobre 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE