RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7LA

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 03 NOVEMBRE 2026
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TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3] (RÉUNION)
représentée par Me Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2026

DÉCISION :

Contradictoire, premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié des 2 avril et 2 mai 1990, un bail à ferme a été consenti par la Commune de [Localité 1] à Monsieur [M] [E] [W] sur une parcelle de terre sise à [Localité 1], [Localité 5], cadastrée section CE n° [Cadastre 1], devenue CE [Cadastre 2].
Monsieur [W] est décédé au mois de novembre 2010. Son épouse, Madame [F] [W] a repris le bail.

Par courrier du 17 septembre 2024, signifié par commissaire de justice le 27 septembre 2024, la Commune de [Localité 1] a informé Madame [W] de son opposition au renouvellement du bail au motif de la non exploitation de tout ou partie du bien.

Suivant requête reçue le 16 janvier 2025, Madame [F] [W] a entendu voir convoquer le bailleur devant la juridiction de céans à l’effet de voir prononcer la nullité du congé, dire le bail renouvelé, subsidiairement le bailleur condamné à lui verser la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité, en tout état de cause, le voir condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les parties étaient convoquées en audience de conciliation le1er avril 2025. Après plusieurs renvois à la demande des parties aux fins de conciliation, l’affaire était renvoyée à l’audience de jugement du 1er septembre 2026 pour retenue, aucune conciliation n’ayant été trouvée.

Aux termes de conclusions en réplique n°1 reçues le 29 mai 2026, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, Madame [W] sollicite l’annulation du congé, le renouvellement du bail, la condamnation de la défenderesse à la réalisation de travaux de d’épierrage du terrain sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, subsidiairement à sa condamnation au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article L.461-18 du code rural et de la pêche maritime, à titre infiniment subsidiaire à la réalisation de la mesure d’expertise sollicitée par le bailleur, en ce inclus le chiffrage de sa demande indemnitaire, en tout état de cause la condamnation du même aux dépens et au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en défense n° 3, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, la Commune de [Localité 1] demande à voir juger que le congé n’est entaché d’aucune irrégularité tiré de la compétence de son auteur ; à ce qu’il soit fait injonction à la preneuse de produire toutes les pièces permettant d’établir ses revenus personnels ; juger qu’elle rapporte la preuve de la non-exploitation de tout ou partie du bien donné à bail ; juger que le motif du congé est établi et valable ; que le bail a pris fin en conséquence au 31 mars 2026, la requête de Madame [W] devant être rejetée. Elle conclut au débouté de Madame [W] de sa demande en réalisation de travaux d’épierrage sous astreinte, de sa demande d’indemnité au titre des améliorations alléguées. A titre très subsidiaire, elle sollicite que soit ordonnée une expertise aux fins d’évaluer la nature et la valeur des améliorations apportées. Elle demande la condamnation de Madame [W] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2026.

MOTIFS

Conformément aux termes de l’article L461-17 du code rural et de la pêche, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement du bail doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail. Le congé peut être déféré au tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur dans un délai de quatre mois à dater de sa réception, sous peine de forclusion. A peine de nullité, le congé doit mentionner les motifs allégués par le propriétaire, indiquer, en cas de reprise, l’identité ou la raison sociale, le domicile ou le siège social, l’activité principale du ou des bénéficiaires éventuels, et reproduire les termes de l’alinéa précédent.

L’article L461-11 prévoit que tout preneur a droit au renouvellement de son bail, sauf :
1° Si le bailleur justifie de l’un des motifs prévus à l’article L. 461-8 ; 2° Si le bailleur invoque un droit de reprise ; 3° Si le preneur ne respecte pas les clauses mentionnées au deuxième alinéa de l’article L. 461-5.

En vertu de l’article L461-8 du même code, le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants :
1° S’il apporte la preuve :
a) Soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, faire mention de cette disposition ;
b) Soit d’abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
c) Soit de la non-exploitation de tout ou partie du bien considéré ;
2° S’il veut changer la destination agricole sur des parcelles comprises dans le bail ; dans ce cas, les dispositions de l’article L. 411-32 sont applicables.
Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée en application du présent article.

Sur la régularité formelle du congé

Madame [F] [W] soutient que le congé n’a pas été valablement délivré pour l’avoir été par une élue déléguée, Madame [G], dépourvue de la capacité et du pouvoir de le faire.
Elle soutient que le congé a été délivré de façon déloyale dès lors qu’une reprise du terrain est envisagée, ce qui n’apparaît pas dans le congé délivré.

La Commune de [Localité 1] soutient que le signataire du courrier disposait de la capacité de le signer pour avoir bénéficié d’une délégation de fonctions et signature du 20 juillet 2020 qu’elle produit.
Elle précise que le congé respecte l’ensemble des prescriptions légales et qu’aucune reprise de son bail n’est à l’ordre du jour.

Il ressort de la délégation produite en pièce 1 par le bailleur que la maire de la Commune de [Localité 1] a donné le 20 juin 2020 délégation de fonction à Madame [G] pour la gestion et le suivi des affaires relatives à la ville agricole comportant délégation de signature pour tous documents y afférents, de sorte que la personne ayant signé le congé disposait bien du pouvoir de le faire.

Par ailleurs, Madame [W] qui soutient qu’une reprise de son bail est envisagée ne verse aucun élément de preuve au soutien de son affirmation, de sorte que le moyen tiré de la déloyauté du congé ne saurait prospérer.
Partant, le congé est régulier en la forme.

Sur le bien fondé du congé

L’article L461-14 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail.
A peine de nullité, le congé doit mentionner les motifs allégués par le propriétaire, indiquer en cas de reprise, l’identité ou la raison sociale, le domicile ou le siège social, l’activité principale du ou des bénéficiaires éventuels et reproduire les termes de l’alinéa précédent précisant les conditions de la forclusion de contestation du congé.

En l’espèce, le congé délivré par la Commune de [Localité 1] est fondé sur l’absence d’exploitation de tout ou partie de la parcelle donné à bail.

Madame [W] soutient que le bailleur ne verse pas le procès-verbal de constat qui aurait été établi le 2 septembre 2024 par Maître [N], sur lequel elle se fonde pour motiver le congé ; qu’elle exploite l’entièreté du terrain exploitable, cultivant plus d’un hectare en mangues et autres arbres fruitiers. Elle affirme que les vues aériennes permettent de constater l’alignement des arbres fruitiers démontrant une culture maraichère et d’arboriculture fruitière telle que prévue par le bail, et produit un constat de commissaire de justice au soutien de ses affirmations.
Elle souligne qu’une partie du terrain n’est pas exploitable en raison de l’enrochement qui aurait dû être traité par le bailleur en application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et L. 415-4 du code rural.
Elle produit les relevés d’exploitation pour les années 2021 à 2024, une attestation de la CGSSR du 13 février 2024, un échéancier de mensualisation 2025, son certificat d’inscription au répertoire des entreprises et des établissements, des demandes de remboursement forfaitaire aux exploitants agricoles, des documents relatifs à son éligibilité au fonds secours pertes agricoles.
Elle souligne que la loi n’exige aucunement que l’exploitation soit rentabilisée par la commercialisation des fruits issus des cultures.

Le bailleur indique avoir fait dresser un état des lieux de la parcelle par constat de commissaire de justice du 2 septembre 2024, qui mentionne des herbes très hautes à l’est, une périphérie en friche, des herbes en friche, la présence éparse d’arbres fruitiers sans trace d’intervention agricole particulière au sud, une friche très avancée ou forêt, une parcelle à l’état naturelle non cultivée, l’absence de traces de passage au nord.
Il relève que le bail porte sur la culture maraichère et d’arboriculture fruitière sur une parcelle de 19.329 mètres carrés ; que les relevés d’exploitations produits par la demanderesse et sa demande au titre du fonds de secours outre-mer pertes agricoles en lien avec le passage du cyclone Belal mentionnent 11.000 mètres carrés exploités au total.
Il ajoute qu’un autre constat a été dressé le 19 août 2025 faisant le même constat de l’état de friche sur la parcelle, de son absence de valorisation, et de la présence de constructions ; que la présence de coupe de végétation et quelques plants a été relevée, plantés après la réalisation du premier constat.

Il affirme que la faiblesse des cotisations sociales traduit une absence de revenus agricoles ; que la pièce adverse n° 12 démontre qu’aucune vente n’a été réalisée en 2021 et 2022.
Il soutient que Madame [W] serait employée au CHU en qualité d’adjoint administratif et que la présence d’une 50ène de fruitiers ne suffit pas à établir la preuve d’une exploitation de la parcelle, alors que la preneuse n’établit pas l’importance de la surface concernée par les enrochements.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 2 septembre 2024 que, côté ouest de la parcelle, est relevée la présence d’un carré de cannes fouragère et d’un pied de letchis, la zone étant décrite comme peu irriguée ; côté est les herbes sont très hautes, avec présence d’arbres fruitiers et de maisons, avec un sol bétonné devant l’une d’elle, et une périphérie en friche ; au sud, des herbes en friche, présence d’arbres fruitiers, absence de trace d’intervention agricole sur les arbres ; au nord, parcelle obstruée par une zone en forêt ou en friche très avancée, pas de trace de passage.
Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 août 2025 que côté sud, est relevée la présence d’une maison d’habitation, d’une allée bétonnée, que le sol du côté de la façade Est de la maison est bétonnée, que toute cette partie de la parcelle est en friche et à l’état naturel non cultivé. Côté ouest, la zone comporte toujours des cannes fouragères et de la végétation coupée entreposée côté sud de la parcelle ; au centre, l’herbe est assez séche, avec présence de 11 pieds de bananes récemment plantés, et trois trous creusés, outre un letchi à proximité de la maison. Côté nord, le commissaire de justice constate que contrairement à sa précédente visite, la zone a été défrichée. Elle comporte une 15ène de manguiers et quelques semis et, plus loin, un espace en terrain naturel, forêt avec présence de roches, l’endroit n’étant pas accessible. Côté Est, est relevée la présence d’un édifice à l’état d’abandon, d’un canabon recouvert de friche, d’une maison en beton enduit sous tôle, devant laquelle se trouve une esplanade bétonnée. Sur le flanc Est de cette zone, est observée une 30ène de manguiers, le commissaire notant de l’herbe à un niveau d’entretien raisonnable, l’absence d’installation ou dispositif particulier sur les arbres (tel qu’anti insectes) ni de système d’irrigation.

Il ressort du constat de commissaire de justice dressé le 7 août 2025 qu’est relevée la présence : du côté ouest du cheminement, un état de friche et des travaux de débrousaillage ; d’un arbre à letchie d’une taille importante à proximité de l’habitation ; de fruitiers sur la portion sud de la parcelle, la zone étant entretenue ; de rochers de taille conséquente situés sur la partie Est du terrain sur une zone bordant le chemin et une zone à l’arrière d’une construction ; de divers arbres à l’arrière de l’habitation (agrumes, murier, pecher, bananiers, manguiers, grenadier, longanier, goyaviers, goyaves, palmiers ; des goyaviers et une 20ènes de manguiers d’environ deux mètres de hauts avec des replantations plus au nord ; une zone nord rocailleuse recouverte d’herbes desséchées présentant une butte rocheuse.

En premier lieu, il convient de rappeler les termes du bail conclu entre les parties, qui prévoit que “les biens loués devront être à usage de culture maraîchère et d’arboriculture fruitière”. Or, aucun des trois constats produits ne met en lumière la présence de cultures maraîchères, Madame [W] ne faisait par ailleurs aucun développement concernant cette culture.

Madame [W] produit des photographies d’arbres chargés de fruits et d’un tas de mangues au sol. Cependant, rien ne permet de s’assurer qu’il s’agit des arbres implantés sur sa propriété. Il n’est pas non plus possible de savoir la date à laquelle ces photographies ont été prises. Enfin, la seule présence de fruits sur ces arbres ne suffit pas à caractériser que la parcelle est effectivement exploitée, dans sa totalité.

S’agissant des relevés d’exploitation produits par Madame [W], il y a lieu d’observer qu’ils sont établis par la CGSS à partir des déclarations faites par l’intéressée, ce qui ne peut dès lors suffire à caractériser une exploitation. En outre, elle a déclaré 1000 ca d’exploitation maraichère pour l’année 2023 selon le document du 5 janvier 2024 alors qu’aucune exploitation maraichère n’est constatée dans aucun des trois constats produits. De plus, il peut être relevé que sont déclarés 1000 ca de culture maraichère et 10 000 ca d’arboriculture fruitière, ce qui est très en deça de la surface donnée à bail, de 19.329 mères carrés. Cet élément corrobore donc l’inexploitation d’une grande partie de la parcelle, au moins sur les années 2021, 2022 et 2023, date des relevés d’exploitation produits.

Madame [W] soutient que cette surface de parcelle n’est pas exploitée en raison de la présence de roches. Cependant, elle ne rapporte pas la preuve que ces roches sont effectivement présentes sur l’ensemble des surfaces non exploitées, le constat qu’elle produit n’évoquant cette présence qu’à certains endroits de la parcelle.

L’inscription de l’intéressée à la MSA, au répertoire des entreprises au titre de la culture de fruits tropicaux et subtropicaux, et le paiement des cotisations, dont le montant est par ailleurs minim, sont insufisants à établir l’exploitation effective de la parcelle prise à bail.
Il en va de même des demandes d’aides financières formées par l’intéressée alors que sa demande de remboursement forfaitaire aux exploitants agricoles du 23 avril 2024 mentionne qu’elle n’a réalisé aucune vente sur les années 2021 et 2022 (l’année 2023 n’apparaissant pas au titre des renseignements à donner). On peut d’ailleurs s’interroger sur la déclaration de Madame [W] concernant l’évaluation qu’elle a faite des pertes qu’elle a déclarées pour un montant total de 40.500 euros (montant estimé de la perte en chiffre d’affaires) à la suite du passage du cyclone Belal en janvier 2024, alors qu’elle n’a déclaré aucune vente sur les années 2021 et 2022.

Il ressort des différents constats que le commissaire de justice a relevé l’état de friche de la parcelle donnée à bail ayant conduit la commune à délivrer le congé. Si des signes d’exploitation (plantation récente de bananiers, 3 trous creusés, zones où l’herbe a été coupée) ont été constatés au mois d’août 2025, ils paraissent très résiduels au regard de la surface donnée à bail. Pour le reste, en dehors de deux surfaces couvertes de fruitiers, de nombreuses autres parties de la parcelle ont été bâties, betonnées, ou sont en l’état de friche. Ces zones de plantation de fruitiers paraissent très résiduelles sur la photographie aérienne figurant en avant-dernière page du constat produit par Madame [W], sur laquelle les différents éléments (habitation, portail, chemins, surfaces de plantation, bâtiment) sont anotés. En dernière page, cette même photographie mentionne une autre zone de plantations diverses, très petite, les zones d’enrochement (au nombre de trois et d’une taille également modeste), l’emplacement d’une ancienne mare (dont rien ne dit ni justifie qu’il est inexploitable) et une zone de friche rocailleuse, d’une surface particulièrement importante, qui ne paraît pas, en l’état, inexploitable.

En outre, Madame [W] ne justifie pas exploiter la parcelle dès lors que, notamment :
– elle ne justifie d’aucune dépense liée à cette exploitation (outillage, produits phytosanitaires, équipement), de frais liés à l’entretien des fruitiers, alors que le constrat qu’elle produit n’évoque la présence que de petit outillage (et non de matériel nécessaire à une exploitation agricole) ;
– elle ne justifie pas avoir récolté des fruits ;
– elle ne justifie pas avoir vendu les fruits tirés de l’exploitation. Si la rentabilité de l’exploitation n’est pas une condition prévue par la loi, elle est un élément de preuve de cette exploitation effective, particulièrement pertinent lorsque la parcelle n’est exploitée qu’en arboristerie comme en l’espèce.
– elle ne justifie pas de la tenue d’une comptabilité liée à l’activité.
Madame [W] indique que ces dernières années ont été compliquées par l’invasion de la mouche des fruits et des merles de [Y], ainsi que les répercussions des cyclones Belal et Garance, et justifie avoir sollicité le versement d’une aide financière. Pour autant, elle ne justifie d’aucune mesure en lien au soutien de son exploitation : achat de filets de protection, de produits, travaux d’élagage ou de nettoyage post-cyclone, rachat d’arbres.

Aussi, il y a lieu de considérer que le motif tiré du défaut d’exploitation au moins partiel de la parcelle donnée à bail est établi, de sorte que le congé a été valablement délivré par la Commune de [Localité 1] et que le bail a pris fin le 31 mars 2026.

Au regard de ce qui précède, la demande formée au titre des travaux d’épierrement est sans objet. Il en est de même de la demande du bailleur tendant à ce qu’il soit fait injonction à la preneuse de produire toutes les pièces permettant d’établir ses revenus personnels.

Sur la demande indemnitaire

Conformément aux dispositions de l’article L461-18 du code rural, quelle que soit la cause de la cessation du bail, le preneur sortant qui a apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur.

Madame [W] soutient avoir fait édifier sur le terrain avec l’accord du bailleur qui lui a octroyé un permis de construire, un local servant au bétail auparavant exploité ; qu’elle a permis la pérennité de l’exploitation des arbres fruitiers, lesquels produisent régulièrement des fruits. Elle affirme que son époux avait épierré une large partie du terrain donné à bail à ses frais. Elle sollicite en conséquence le versement d’une indemnité au titre de ces améliorations.

La Commune de [Localité 1] affirme que Madame [W], qui ne se fonde pas sur la bonne disposition légale, ne produit aucune preuve des améliorations dont elle se prévaut et ne démontre pas la réalité d’un préjudice. Elle affirme que le preneur n’a jamais sollicité son assentiment préalable écrit pour l’édification de constructions sur le terrain, l’octroi d’un permis de construire ne pouvant valoir autorisation au sens de la clause prévue au contrat, alors au surplus que l’auteur désigné de la demande du permis de constuire est la chambre de l’agriculture.

Le bail conclu entre les parties prévoit que “toute les fois que le fermier désirera entreprendre des constructions, des plantations, des ouvrages ou travaux de transformation du sol, il devra obtenir l’assentiement préalable et par écrit du propriétaire. A défaut d’accord, le fermier notifiera son intention de les effectuer au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. […] Lorsque le preneur a apporté des améliorations au fond loué, la valeur de ces améliorations est appréciée comme suit. En ce qui concerne les bâtiments ou les ouvrages incorporés au sol s’il en existe, l’indemnité sera égale à la somme que coûteraient les travaux au moment de l’expiration du bail, déduction faite de l’amortissement correspondant à la vétusté. […] En ce qui concerne les travaux de transformation du sol (épierrage, drainage), l’indemnité sera égale au montant des dépenses de transformation, évalués au jour de l’expiration du bail.”
Il sera observé que l’octroi du permis de construire par le service de l’urbanisme de la Commune ne saurait valoir accord du bailleur à l’édification de cette construction, ce d’autant que l’objet du bail était la culture maraîchère et d’arbres fruitier et aucunement l’exploitation de bétail. Madame [W] ne justifie pas de l’accord du bailleur à l’édification de cette construction, ni à l’exploitation de la parcelle pour un autre objet que celui prévu au contrat. Madame [W] n’explique pas en quoi elle a permis la pérennité de l’exploitation des arbres fruitiers, ni les dépens engagées à cette fin qui justifieraient qu’elle perçoive une indemnisation à ce titre.

S’agissant des travaux d’épierrage, Madame [W] ne prouve pas avoir sollicité, obtenu ou notifié l’intention de son mari de les réaliser. Elle ne verse aucun élément de preuve concernant la réalisation de ces travaux, alors qu’une expertise ne saurait être ordonnée aux fins de suppléer la carence probatoire d’une partie.
Au regard de ces éléments, Madame [W] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Madame [W], succombant, sera condamnée aux dépens.

Ni l’équité ni la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente du tribunal paritaire des baux ruraux statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Juge que le congé délivré par la Commune de [Localité 1] n’est entaché d’aucune irrégularité,

Juge que le congé délivré par la Commune de [Localité 1] est fondé,

Juge que le bail à ferme conclu entre la Commune de [Localité 1] et Madame [W] a pris fin le 31 mars 2026,

Déboute Madame [W] de l’ensemble de ses demandes,

Déboute la Commune de [Localité 1] du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.