TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5ae
DOSSIER : N° RG 25/00099 – N° Portalis DBXD-W-B7J-EOIW
AFFAIRE : [C] [V], [Y] [V] C/ [A] [B], [W] [H], [M] [B], [S] [H]
MINUTE : 26/00229

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Mme Martine MERIGEAU, Magistrat à titre temporaire en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES
GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffière

PARTIES :

DEMANDEURS :

Mme [C] [V], née le 01 Février 1943 à CHERAC (17610),
M. [Y] [V], né le 14 Mai 1944 à ST JEAN D’ANGELY (17400),

demeurant 61 route des chataigneraies – Chez mesnard – 17610 CHERAC
représentés par Me Mylène BONNET, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Mme [A] [B] (locataire), née le 30 Mars 2000 à SAINTES (17100),
M. [W] [H] (locataire), né le 08 Septembre 1993 à COGNAC (16100),

demeurant 5 avenue jean monnet – 16370 CHERVES RICHEMONT

M. [M] [B] (caution)
né le 03 Mars 1968 à ARGENTEUIL (95100), demeurant 3 rue des mésanges – Lotissement trepsec – 16370 CHERVES RICHEMONT

représentés par Me Hélène FEVRIER, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant, substitué par Maître Damien BOURGUES, avocat au barreau de SAINTES,

M. [S] [H] (caution)
né le 22 Février 1959 à COGNAC (16100), demeurant 11 cité de la plante – 16100 CHATEAUBERNARD, non comparant

***

Débats tenus à l’audience publique du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 28 Septembre 2026.

***

le
1 ccc + 1 grosse à Me BONNET
1 ccc à me [G]
1 ccc à m. [H] [S]
dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 14 janvier 2023, avec prise d’effet au 1er février 2023, M. [Y] [V] et Mme [C] [V], ont donné à bail, à M. [W] [H] et à Mme [A] [B] un bien situé 6 chemin des Barails, 17610 Saint-Sauvant, moyennant un loyer mensuel de 780 euros. Un état des lieux d’entrée, a été réalisé et signé contradictoirement par les parties le 1er février 2023.

Préalablement, par actes séparés du 26 décembre 2022, M. [S] [H] et M. [M] [B] se sont portés caution des engagements de leurs enfants respectifs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juin 2024, les locataires ont notifié leur préavis de départ, fixant la fin du bail au 20 septembre 2024.

Un premier état des lieux de sortie a été réalisé le 16 septembre 2024 entre les parties.

Un second a été établi par un commissaire de justice, en date du 14 octobre 2024, sans la présence des locataires, après leur convocation par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, M. [Y] [V] et Mme [C] [V] ont fait assigner M. [W] [H] et Mme [A] [B], ainsi que M. [S] [H] et M. [M] [B], ès-qualités de cautions solidaires, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes, et ont sollicité leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
– 547,33 euros, au titre du loyer restant dû au 20 septembre 2024 avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
– 2.070 euros au titre des travaux à réaliser à la survenance du dégât des eaux avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
– 8.035 euros au titre du coût des dégradations locatives, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
– 724,40 euros au titre de l’entretien des équipements du logement, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
– 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1.500 euros au titre de l’article 70 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 7 avril 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 15 juin 2026, les époux [V], représentés par leur avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes conformément à leur acte introductif d’instance, sollicitant au surplus le débouté de l’intégralité des demandes fins et conclusions adverses.

Sur la dette locative, ils font valoir que les locataires ont donné leur préavis de départ le 20 juin 2024, fixant la fin du bail au 20 septembre 2024, et que le reliquat de loyer pour la période du 1er au 20 septembre 2024 reste impayé, à hauteur de 547,33 euros. Ils soutiennent que les défendeurs, ne contestant pas cette dette mais ne peuvent cependant affirmer qu’une compensation devait être opérée avec le dépôt de garantie alors même qu’ils n’étaient pas présents lors de l’état des lieux de sortie du 16 septembre 2024. Sur le dégât des eaux, ils exposent que le sinistre, survenu le 7 mai 2024, dont la déclaration auprès de l’assurance a été tardive, trouve son origine dans l’installation non autorisée d’un câble de fibre par les locataires, passant par le toit plutôt que par le garage, ce qui aurait causé une infiltration. Ils invoquent la responsabilité des locataires au visa de l’article 1240 du Code civil et font valoir que, bien que les locataires aient perçu une indemnité d’assurance de 850 euros, les travaux de réparation n’ont pas été effectués. Ils produisent, pour lesdits travaux, un devis de 2.070 euros, sollicitant la condamnation solidaire des locataires et de leurs cautions à son paiement au titre des réparations intérieures. Sur les dégradations locatives, ils soutiennent que l’état des lieux de sortie du 16 septembre 2024 est entaché d’irrégularités, car signé sous contrainte par une tierce personne non identifiée et non autorisée. Ils se fondent sur le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 14 octobre 2024, qui révèle des dégradations non mentionnées dans l’état des lieux contesté. Ils invoquent l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le locataire est tenu de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail. Ils sollicitent ainsi la condamnation des locataires et de leurs cautions solidaires au paiement de la somme de 8.035 euros, après déduction du dépôt de garantie de 780 euros, pour les réparations listées dans les devis produits. Sur le non-entretien des équipements, ils font valoir que les locataires n’ont pas respecté leur obligation d’entretien courant, notamment concernant le ramonage de la chaudière et de la cheminée. Ils exposent que la facture produite par les locataires pour justifier du ramonage est un faux document, la chaudière mentionnée ne correspondant pas à celle du logement. Ils ont dû faire procéder eux-mêmes au ramonage et à d’autres réparations (ballon d’eau chaude, vidange de la fosse septique) pour un coût total de 724,40 euros. Sur les dommages et intérêts, ils sollicitent la somme de 1.500 euros, pour le préjudice subi du fait des agissements des locataires et de leurs cautions.

M. [W] [H], Mme [A] [B], et M. [S] [H] et M. [M] [B], ès-qualité de cautions solidaires, représentés par leur avocat, demandent au tribunal de :
A titre principal
– constater la dette locative d’un montant de 547,33 euros et l’imputer sur le dépôt de garantie qu’ils ont versé,
– débouter les époux [V] de l’intégralité de leurs autres demandes,
À titre reconventionnel
– condamner les époux [V] à la restitution du solde du dépôt de garantie d’un montant de 232,67 euros, assorti d’une majoration de 10 % conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 20 novembre 2024 ;
– les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
En tout état de cause
– les condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dette locative, ils reconnaissent la dette de 547,33 euros pour le loyer du mois de septembre 2024 mais font valoir qu’un accord verbal a été conclu avec les bailleurs lors de l’état des lieux de sortie du 16 septembre 2024 pour imputer cette somme sur le dépôt de garantie. Ils invoquent que le dépôt de garantie a pour objet de couvrir les dettes locatives et que, dès lors, aucune action en justice n’était nécessaire. Sur le dégât des eaux, ils contestent être responsables du sinistre survenu le 7 mai 2024 et exposent qu’ils ont immédiatement informé leur assureur le jour même du sinistre, comme en attestent les correspondances produites. Ils indiquent également que la déclaration de sinistre a été transmise aux bailleurs dès réception, soit le 5 juillet 2024. Ils ajoutent que l’origine du dégât des eaux proviendrait de l’inaction des propriétaires, qui n’ont pas réparé la toiture malgré les alertes répétées des locataires et les constats de l’expert d’assurance, qui a expressément indiqué que « la toiture est à réparer par le propriétaire bailleur rapidement pour éviter une aggravation des dommages ». Ils invoquent la jurisprudence selon laquelle « l’assuré qui a droit au règlement de l’indemnité n’est pas tenu de l’employer à la remise en état de l’immeuble endommagé, ni de fournir des justifications particulières ». Sur les dégradations locatives, ils contestent la validité du second état des lieux réalisé le 14 octobre 2024 par un commissaire de justice et font valoir que, l’état des lieux de sortie du 16 septembre 2024, est le seul opposable dès lors qu’il a bien été signé de leurs mains, les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un état des lieux postérieur, non contradictoire et réalisé plus d’un mois après leur départ, alors que les convocations ont été adressées à une adresse qu’ils savaient inoccupée. Ils ajoutent que les dégradations allégées ne figurent pas dans l’état des lieux du 16 septembre 2024, qui ne mentionne que des remarques mineures (parquet tâché, carreau fendu, détecteur de fumée à vérifier, réserve sur le fonctionnement du lave-vaisselle). Ils invoquent l’article 1353 du Code civil, selon lequel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et soulignent que les bailleurs n’ont pas démontré le lien de causalité entre les devis produits et les annotations de l’état des lieux de sortie du 16 septembre 2024. Sur le non-entretien des équipements, ils contestent les accusations de faux concernant la facture de ramonage de la chaudière et exposent que la facture de 290 euros, datée du 3 août 2024, a été effectivement réglée par M. [W] [H] et que la chaudière mentionnée dans la facture correspond bien à celle du logement, comme l’atteste une photo produite. Ils rappellent que rien n’interdit de faire appel à des connaissances pour l’entretien des équipements. A titre reconventionnel, ils sollicitent la restitution du solde du dépôt de garantie d’un montant de 232,67 euros, majoré de 10%. Ils ajoutent que les époux [V] ont agi de mauvaise foi en ne procédant que par allégations et en adressant des courriers aux défendeurs à une adresse qu’ils savaient pertinemment infructueuse, et sollicitent ainsi leur condamnation à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.  

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 28 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’aux termes des actes de cautionnement signés par M. [S] [H] et M. [M] [B] le 26 décembre 2022, dont les authenticités ne sont pas contestées, ceux-ci se sont engagés à garantir l’exécution des obligations locatives des locataires, M. [W] [H] et Mme [A] [B], leurs enfants respectifs. En conséquence, l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de ces derniers au titre du présent litige sera déclaré opposable aux cautions solidaires, lesquelles seront condamnées solidairement avec les locataires au paiement des sommes mises à leur charge, dans les limites de leur engagement de caution.

1) Sur la recevabilité des états des lieux de sortie des 16 septembre et 14 octobre 2024

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement entre les parties ou, à défaut, par un commissaire de justice, après une convocation régulière. La jurisprudence constante reconnaît que l’état des lieux signé par les parties fait foi entre elles, sauf preuve contraire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’un premier état des lieux de sortie a été signé le 16 septembre 2024, par les deux parties. Les bailleurs, tout en contestant la présence des locataires ce jour-là, allèguent avoir été contraints de signer sous la pression d’une personne se présentant comme leur représentant. Ils ne contestent cependant pas leur propre signature. Les locataires, quant à eux, confirment leur présence lors de cet état des lieux.

C’est dans ce contexte, qu’un second état des lieux a été réalisé le 14 octobre 2024 par un commissaire de justice, après convocation des locataires par lettre recommandée avec accusé de réception, laquelle est restée non réclamée.

1.1) Sur la validité de l’état des lieux du 16 septembre 2024

Il convient d’examiner le contenu de ce document. Si les défendeurs en produisent l’intégralité, les demandeurs n’en présentent que la première page. Il ressort de cette dernière que le document comporte, deux signatures pour les locataires ainsi qu’une signature pour les bailleurs, une mention « Nota », uniquement visible sur le document produit par les défendeurs, aux termes de laquelle il aurait été « convenu qu’à la sortie du bail au 16 septembre 2024, nous garderons la clôture installée par le locataire M. [H] en échange de la vidange non exécutée de la fosse septique ».

Cet accord accessoire, non contesté par les bailleurs, laisse supposer que les locataires étaient présents et ont participé à l’établissement de l’état des lieux.

Les bailleurs opposent cependant une différence de signature entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour soutenir que les locataires n’auraient pas signé le document, et qu’ils n’auraient donc pas été présents lors de son établissement.

Ils produisent à cet effet les signatures apposées sur les deux états des lieux. S’il est constant que ces signatures ne sont pas identiques, il convient de relever que celles de l’état des lieux d’entrée ont été apposées électroniquement alors que celles de l’état des lieux de sortie l’ont été manuscritement. Cette différence n’a pas d’incidence sur la validité du document et ne permet pas d’affirmer que les signatures seraient fausses, ni d’en déduire que les locataires n’auraient pas signé l’état des lieux de sortie.

Toutefois, l’examen des pièces versées aux débats permet de confronter les signatures manuscrites des locataires avec celles apposées sur le congé qu’ils ont délivré pour quitter le logement. Cette comparaison révèle des différences flagrantes. En effet, pour Mme [A] [B], aucune ressemblance n’apparaît, le premier « S » majuscule présentant à lui seul une différence marquée. S’agissant de la signature de M. [W] [H], la première lettre majuscule, ainsi que la lettre « g » et l’absence de forme arrondie au milieu de la signature sur le congé, sautent aux yeux.

Il apparaît donc clairement que les signatures apposées sur l’état des lieux de sortie ne proviennent pas des locataires eux-mêmes.

Par ailleurs, à la page 43/46 de l’état des lieux de sortie, les relevés de compteurs (électricité et eau) sont strictement identiques à ceux de l’état des lieux d’entrée, alors même que les locataires ont occupé les lieux pendant plus d’un an et demi. Cette anomalie laisse supposer que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé dans des conditions optimales.

En tout état de cause, même si les bailleurs ne rapportent aucune preuve tangible de la pression alléguée lors de la signature de l’état des lieux de sortie, il est établi que ce dernier n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art, en raison de la différence flagrante entre les signatures des locataires, ainsi que du contenu strictement identique du document, y compris pour les relevés de compteurs.

Dès lors, sa validité apparaît sérieusement amoindrie au regard de ce faisceau d’indices. Il convient donc de lui adjoindre le constat établi par le commissaire de justice le 14 octobre 2024, soit moins d’un mois plus tard.

1.2) Sur la validité de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice le 14 octobre 2024

Les défendeurs en contestent la légitimité et l’opposabilité, en invoquant l’existence d’un premier état des lieux signé contradictoirement, dont la validité vient d’être remise en cause, ainsi que l’irrégularité de la convocation des locataires, qui n’auraient pas été correctement informés.

Sur ce dernier point, il est établi que les locataires ont été convoqués par courrier recommandé du 3 octobre 2024, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

S’il est constant qu’ils n’habitaient plus à l’adresse indiquée, il l’est également qu’aucune nouvelle adresse n’a été communiquée aux bailleurs. Faute pour les locataires d’avoir signalé leur changement d’adresse, les bailleurs ont été contraints, pour se conformer à la loi, d’envoyer le courrier à la dernière adresse connue, bien que celle-ci ne soit plus occupée. Les locataires ont donc eux-mêmes créé les conditions dans lesquelles la convocation du 3 octobre 2024 a dû être adressée à une adresse obsolète, sans pouvoir leur être opposée.

Eu égard au faisceau d’indices entachant la validité du premier état des lieux, il apparaît opportun de prendre en compte l’intégralité des éléments du dossier et, par conséquent, de retenir également le constat établi par le commissaire de justice le 14 octobre 2024.

2) Sur l’indemnisation réclamée au titre des dégradations locatives

L’article 1730 du code civil énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, et selon l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que les désordres ayant pour seule origine la vétusté restent à la charge du bailleur, sauf s’il établit que le locataire a failli dans son obligation d’entretien.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, relève des obligations du locataire l’entretien des équipements de chauffage.

L’article 1 de ce même décret définit la nature et la liste des réparations locatives et celles à la charge du propriétaire ou du locataire. Le locataire est donc responsable de toutes les menues réparations qui assurent l’usage normal du bien, tandis que les travaux plus importants sont réservés au bailleur.

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ou encore d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. L’usure normale correspond ainsi à l’altération naturelle et inévitable d’un bien due à son usage normal et raisonnable. Cette notion permet de distinguer les dommages imputables au locataire par négligence, mauvais entretien ou usage abusif, de ceux liés à l’usage normal du logement. L’usage normal du bien s’apprécie grâce à plusieurs critères, la durée de la location, la nature du logement, le nombre d’occupants ou encore le type d’usage du logement.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En l’espèce, les époux [V] produisent un décompte des réparations à effectuer ainsi que des devis, concernant les détériorations locatives. Sur la base de ces éléments, elle chiffre les travaux de remise en état du logement à hauteur de 8.815 euros, de l’entretien des équipements à 724,40 euros et sollicite au surplus la condamnation solidaire des locataires, M. [W] [H] et Mme [A] [B], ainsi que de leurs cautions, M. [S] [H] et M. [M] [B], au paiement de la somme de 2.070 euros pour les travaux de remise en état de l’intérieur de la maison, consécutifs au dégât des eaux survenu en mai 2024.

2.1) Sur la demande d’indemnisation au titre du dégâts des eaux

Les bailleurs sollicitent la condamnation solidaire des locataires, ainsi que de leurs cautions, au paiement de la somme de 2.070 euros, sur présentation d’un devis en date du 28 septembre 2024.

Ils fondent leur demande sur un dégât des eaux survenu dans le bien loué en mai 2024, dont la responsabilité incomberait aux locataires.

C’est ainsi que les bailleurs allèguent que la déclaration de sinistre ne leur a été communiquée qu’à partir de début juillet 2024. Cependant, il est établi que les locataires ont déclaré à leur assurance le désordre dès le 7 mai 2024, comme en atteste le courriel de l’assurance BPCE produit aux débats et qu’ils ont, par courrier du 10 mai 2024, informé les bailleurs de ce désordre. Une intervention d’un couvreur, non contestée par les parties, a eu lieu le 12 mai 2024, à la demande des propriétaires, mais celle-ci n’a pas produit les effets escomptés, les locataires, signalant, par courrier du 23 mai 2024, que la fuite persistait. Les bailleurs en ont pris acte par courrier du 24 mai 2024.

Toutefois, le courriel de l’assurance précisait que la toiture devait être réparée par le propriétaire pour éviter l’aggravation des dommages et qu’un expert avait été mandaté. Il a ultérieurement été constaté que, malgré l’intervention du couvreur des bailleurs, les fuites persistaient, ce que confirme l’expert de l’assurance, indiquant qu’il ne s’agissait pas d’une aggravation des désordres, mais bien de l’inaction du propriétaire, qui n’avait pas procédé à la suppression de la cause.

Au regard de ces éléments, les bailleurs tentent de se dégager de leur responsabilité en imputant les infiltrations aux locataires, qui auraient installé un câble de fibre en passant par le toit. Toutefois, aucun rapport d’expertise n’est produit aux débats, alors qu’il s’agirait du seul élément permettant de déterminer les responsabilités dans ce dossier. Les bailleurs produisent ainsi une attestation du couvreur intervenu à la suite du dégât des eaux. Cependant cette dernière se limite à constater la présence du câble, sans établir que sa pose soit imputable aux locataires. De même, la photographie du toit produite ne permet pas de visualiser clairement le câble.

Or, il apparaît manifestement contradictoire que l’assurance et l’expert aient insisté sur la responsabilité des bailleurs pour la réparation de la toiture si les locataires avaient été reconnus responsables des infiltrations. En l’absence de preuve formelle de la responsabilité des locataires dans la survenance du dégât des eaux, cette dernière ne peut être recherchée.

Au surplus, il y a lieu de relever que les bailleurs ne rapportent pas davantage la preuve du versement de la somme de 850 euros que les locataires auraient perçu de leur assurance au titre de l’indemnisation. Ils se bornent à invoquer des échanges téléphoniques, sans produire aucun document écrit attestant de ce versement. 

Quand bien même cette somme aurait été versée, il n’est pas établi qu’elle l’ait été au titre de la réparation des désordres liés aux infiltrations, elle aurait pu tout aussi bien correspondre à une indemnisation pour dommages causés aux biens personnels des locataires. Même dans cette hypothèse, encore faudrait-il que l’origine des désordres ait été réparée avant d’engager les travaux de remise en état des conséquences.

Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats, et faute de pouvoir déterminer, la responsabilité des désordres liés au dégât des eaux, la suppression de la cause de ce dégât ou encore la perception effective par les locataires de la somme de 850 euros en indemnisation, il convient de retenir que, conformément aux seuls éléments produits, il appartenait aux bailleurs de procéder aux réparations de la fuite, ce qui n’est pas prouvé à ce jour.

Par ces motifs, les bailleurs ne sauraient prospérer dans leur demande. Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation des locataires et de leurs cautions au paiement de la somme de 2.070 euros.

2.2 Sur les dégradations locatives et entretien des équipements

Comme il a été indiqué précédemment, il y a lieu de retenir l’état des lieux établi par le commissaire de justice le 14 octobre 2024, eu égard au faisceau d’indices entachant la validité de l’état des lieux de sortie du 16 septembre 2024.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement en date du 1er février 2023 et les deux états des lieux de sortie réalisés les 16 septembre et 14 octobre 2024, que les dégradations dont le paiement est sollicité sont les suivantes :
– dans la véranda : carrelage non nettoyé, vitres et parois de la véranda non nettoyées, présence de suie dans la cheminée elle-même non nettoyée,
– dans le séjour : présence d’auréoles sur le parquet de type tâches liquides, un éclat dans le bois au-dessus de la porte, traces sur les murs, fissure sur le mur au-dessus de la porte fenêtre, au niveau de l’étagère,
– dans la cuisine : présence de trace de type infiltrations anciennes au-dessus de la porte donnant au garage, VMC, portes et radiateur non nettoyés, évier non nettoyé, traces de tartre sur le mitigeur,
– dans le couloir : un carreau au sol fissuré, traces sur les murs,
– dans les WC : nombreuses traces sur les murs, le papier se décolle par endroit, VMC et cuvette non nettoyées,
– dans la salle de bain : plinthes se décollent dans le coin de la cabine de douche, peinture écaillée par endroit, porte dont un portant du porte manteau est cassé, VMC, prises et radiateur non nettoyés, traces de tartre robinetterie douche, parois et mitigeur,
– dans le couloir d’accès aux chambres : traces sur le parquet, traces sur les murs,
– dans la chambre 1 : nombreuses traces sur le parquet et sur les murs, traces noires au plafond, traverse basse de la fenêtre PVC est fissurée au niveau du système de fermeture, la fenêtre ne ferme plus, les crochets pour verrouiller les volets bois ont disparu, un sticker collé au mur,
– dans la chambre 2 : nombreuses traces au sol, papier peint se décolle des murs, trace d’une semelle de chaussure au plafond, les crochets pour verrouiller les volets bois ont disparu,
– réserves de fonctionnement émises s’agissant des équipements électriques : chaudière, lave-vaisselle et hotte aspirante.

Afin de justifier le coût des réparations locatives, les époux [V] versent aux débats les pièces suivantes :
– l’état des lieux d’entrée du 1er février 2023,
– l’état des lieux de sortie du 14 octobre 2024, ainsi que la première page de celui établi le 16 septembre 2024 (dont une copie intégrale est fournie par les défendeurs),
– un devis de la société Shiva, du 12 novembre 2024, pour le nettoyage du bien mis en location, pour un montant de 470 euros,
– un devis de l’entreprise James, du 19 novembre 2024, pour la reprise de peinture de plusieurs pièces, le remplacement de carreaux et de tuiles cassées, ainsi que la remise en place du salon de jardin, pour un montant total de 5.976 euros,
– un devis de la société Atout Bois Services, du 20 novembre 2024, pour le remplacement d’une fenêtre, le ponçage du parquet du salon et dans les chambres, pour un montant de 2.269,30 euros,
– un devis la société Prem Electroménager, du 8 novembre 2024, pour la réparation du lave-vaisselle d’un montant de 100 euros,
– une facture d’intervention de la société Garanka, du 20 novembre 2024, pour l’entretien de la chaudière, d’un montant de 222,61 euros,
– un certificat de ramonage, de l’entreprise Saintes Ramonage 17, du 22 novembre 2024, d’un montant de 80 euros,
– un devis de la société Garanka, du 20 novembre 2024, pour le remplacement préventif d’une pièce corrodée suite à une fuite sur le ballon d’eau chaude,
– un devis de la société Assainissement Lafont, du 30 octobre 2024, pour la vidange de la fosse septique, pour un montant de 280 euros.

Il convient donc de déterminer la responsabilité des locataires sur chacun des points soulevés par les bailleurs, en retenant que le logement a été occupé pendant plus de 18 mois, et que lors de l’état des lieux d’entrée le logement a été donné à bail en bon état, c’est-à-dire sans une remise à neuf des peintures ou même des sols.

Concernant le nettoyage

En comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il résulte que la maison a été restituée non correctement nettoyée que ce soit au niveau des sols, prises, radiateurs, des fenêtres, de la cuisine, des toilettes, ou encore de la véranda.

Le locataire a l’obligation d’entretenir le logement et les équipements mis à sa disposition. Les locataires sont responsables de l’entretien courant du logement et des équipements, y compris le nettoyage régulier des pièces.

Le fait que le logement n’ait pas été correctement et entièrement nettoyé au moment de l’état des lieux de sortie, ne relève manifestement pas d’un entretien normal.

Dans ces conditions, M. [W] [H], Mme [A] [B], ainsi que M. [S] [H] et M. [M] [B], ès-qualités de cautions solidaires seront condamnés solidairement à rembourser le nettoyage du logement, conformément au devis présenté de la société Shiva, à hauteur de 470 euros.

Concernant la reprise des peintures

S’agissant des revêtements muraux, l’état des lieux de sortie fait apparaitre la présence de tâches et de papiers peints se décollant.

Toutefois, il convient de tenir compte de la durée d’occupation du logement, qui s’est étendue sur 18 mois. Dans ces conditions, une partie des désordres constatés résulte de l’usure normale liée au temps et doit être imputée à la vétusté.

Il sera par ailleurs relevé que l’état des lieux d’entrée mentionnait des murs en bon état et non en état neuf. Dès lors, les locataires n’étaient pas tenus de restituer des revêtements présentant un aspect neuf. En outre, le commissaire de justice n’a pas constaté de dégradations profondes des murs, en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Dans ces conditions, et au regard des éléments produits, il n’apparaît pas justifié de solliciter la prise en charge d’une réfection à neuf des peintures de l’ensemble des pièces du bien mis en location, alors qu’aucune dégradation profonde n’a été constatée.

Il ne sera pas fait droit à cette demande.

Concernant le remplacement des carreaux de la véranda et du hall

L’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice ne mentionne aucunement de carreaux cassés dans la véranda, contrairement au devis présenté par les bailleurs. Il ne fait état que d’un carrelage fissuré dans le couloir. Dès lors, seule la prise en charge de ce dernier peut être retenue.

Or, l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune fissure sur ce carrelage. Par conséquent, la prise en charge du remplacement de ce carreau peut être imputée aux locataires en intégralité, sans qu’il soit fait application d’un abattement au titre de la vétusté.

Cependant, le devis produit ne comporte aucune ventilation permettant d’identifier le coût afférent à cette seule intervention. Il convient donc de diviser le montant total par 2.

Dans ces conditions, les locataires et leurs cautions seront solidairement condamnés à la prise en charge de la somme de 45 euros, au titre du remplacement du carreau de carrelage dans le couloir.

S’agissant du remplacement des tuiles cassées

L’état des lieux de sortie ne mentionne aucunement la présence de tuiles cassées. Cette allégation ne repose que sur le témoignage du couvreur, intervenu dans le cadre des infiltrations liées au dégât des eaux.

Or, aucune preuve n’est rapportée quant à l’origine des éventuelles casses, liée à un câble de fibre optique, et encore moins quant à la pose de ce câble à la demande des locataires, par des artisans qui seraient montés sur le toit et auraient potentiellement endommagé des tuiles.

Ces éléments relèvent de la pure hypothèse et aucun document produit aux débats n’atteste de la nécessité de remplacer des tuiles.

Par conséquent, la demande de prise en charge de ces travaux sera rejetée.

Concernant l’extérieur : la remise en place du salon de jardin et le rebouchage d’un trou

L’état des lieux de sortie constate que le salon de jardin se trouve dans la partie enherbée du terrain extérieur, alors que l’état des lieux d’entrée le situait sur la terrasse. Il est constant qu’aucun dommage n’est constaté sur ce dernier. Toutefois, les bailleurs produisent aux débats un devis où la remise en place du salon de jardin en pierre est chiffrée, ainsi que le rebouchage d’un trou dans le jardin.

S’agissant du salon de jardin, bien que ce dernier ne se trouve pas à l’emplacement indiqué dans l’état des lieux d’entrée, aucun document versé aux débats ne mentionne qu’il ne pouvait être déplacé ni qu’un préjudice en résulterait pour les bailleurs.

De même, l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’un trou dans le jardin nécessitant d’être rebouché.

Dès lors, ces deux éléments chiffrés à hauteur de 450 euros ne sauraient être pris en charge par les locataires et leurs cautions.

S’agissant du remplacement de la fenêtre de la chambre

Les bailleurs produisent aux débats un devis pour le remplacement de la fenêtre de la chambre 1, d’un montant de 1.053 euros HT. Or, l’état des lieux de sortie mentionne un système de fermeture défectueux.

Cependant, une comparaison avec l’état des lieux d’entrée du 1er février 2023 révèle que le même système de fermeture était déjà cassé à cette date, et qu’une mention complémentaire précisait explicitement que « la fenêtre ne ferme plus ».

Il est constant qu’aucun document versé aux débats n’atteste que la fenêtre aurait été remplacée entre le 1er février 2023, début du bail, et le 20 septembre 2024, date de la fin du contrat de location, ou que le mécanisme de fermeture aurait été réparé. Par conséquent, il en résulte que la fenêtre n’a pas été changée par les bailleurs après la prise de possession du logement par les locataires et que les dommages ne peuvent donc leur être imputés.

En l’absence de preuve d’un remplacement ultérieur à la prise de possession du logement par les locataires, la demande de prise en charge des bailleurs doit être rejetée.

Concernant le ponçage et le cirage du parquet du salon et des deux chambres

Il est établi que le locataire doit assurer l’entretien des revêtements de sol, ce qui inclut notamment le cirage et la préservation du parquet, ainsi que le remplacement de lames endommagées.

L’état des lieux d’entrée décrivait un parquet ciré et en bon état, avec les observations suivantes : dans le séjour, présence de « traces diffuses », dans la chambre 1, « une lame cassée devant la fenêtre et des tâches diffuses », dans la chambre 2, « tâches diffuses ».

L’état des lieux de sortie mentionne quant à lui, dans le séjour, des « auréoles sur le parquet de type tâches liquides » et « nombreuses traces au sol » présentent dans les deux chambres.

Aucun document produit aux débats n’atteste d’un ponçage du parquet après la prise de possession par les locataires, malgré la présence de traces constatées.

Bien que les locataires semblent avoir aggravé les désordres (notamment dans le séjour avec les auréoles), suite à la comparaison des deux états des lieux, il apparaît nécessaire d’appliquer un taux de vétusté afin de tenir compte, de la durée d’occupation et de l’état initial du parquet à la prise de possession du logement.

Selon les grilles de vétusté issues des accords collectifs et des sinistres assurantiels, la durée de vie théorique d’un parquet est de 20 ans, avec une franchise de 5 ans, puis un abattement de 5 % par année, avec une valeur résiduelle à la fin de la durée de vie de 25 %.

En l’espèce, compte tenu du fait que le parquet n’était pas neuf à l’entrée dans les lieux, et de la durée d’occupation, un abattement de 50 % sur la partie ponçage du devis apparaît justifié. Toutefois, la partie cirage, incombant au locataire au titre de l’entretien des sols, sera pris en charge intégralement :

Ponçage (vétusté appliquée) :860 euros HT (480 pour le salon + 380 pour les chambres) → 946 euros TTC ;Abattement de 50 % : 473 euros TTC à la charge des locataires.
Cirage (obligation exclusive du locataire) :Montant : 150 euros HT → 165 euros TTC ;Prise en charge intégrale par les locataires.
Total à la charge des locataires : 473 euros (ponçage) + 165 euros (cirage) = 638 euros TTC.

Les bailleurs sont fondés à solliciter la somme de 638 euros au titre des travaux de ponçage et de cirage des parquets. Les locataires et leurs cautions seront condamnés solidairement à rembourser ce montant.

Concernant la réparation du lave-vaisselle

L’obligation d’entretien du locataire ne se limite pas au logement lui-même, mais s’étend également aux éléments d’équipement qui y sont installés. Ainsi, le locataire doit assurer, l’entretien courant ainsi que les petites réparations des appareils électroménagers spécifiés dans le contrat de location, tel que le lave-vaisselle en l’espèce.

Les états des lieux de sortie, datés du 16 septembre 2024 et du 14 octobre 2024, mentionnent explicitement que : « le fonctionnement du lave-vaisselle est réservé », ce dernier n’ayant pas été mis en marche pendant l’un ou l’autre des états des lieux.

Cette réserve de fonctionnement permet d’imputer la charge de la réparation du lave-vaisselle aux locataires, cette réparation relevant normalement de l’entretien courant à leur charge.

En conséquence, les locataires et leurs cautions solidaires seront condamnés solidairement à prendre en charge la somme de 100 €, correspondant au coût de la réparation du lave-vaisselle, conformément au devis produit aux débats par les bailleurs.

S’agissant de l’entretien de la chaudière et de la cheminée

L’entretien de la cheminée et de la chaudière, y compris leur ramonage, relève des obligations du locataire. Ainsi, tous les ans, il incombe aux locataires de présenter un certificat de ramonage.

Les locataires ont produit une facture datée du 1er août 2024, provenant de la société NEPE 16, pour l’entretien et le ramonage de la chaudière et de la cheminée, payée par virement bancaire le 2 août 2024, conformément au relevé de compte produit aux débats.

Les bailleurs produisent une facture du 22 novembre 2024 pour le ramonage de la cheminée, d’un montant de 80 euros, ainsi qu’une facture du 20 novembre 2024 pour l’entretien de la chaudière, d’un montant de 222,61 euros, provenant de la société Garanka.

Les bailleurs contestent la facture des locataires indiquant qu’il s’agirait d’une fausse facture établie pour les besoins de la cause. Ils avancent ainsi plusieurs arguments :
– le style de la facture : ils font valoir que les noms et l’adresse des locataires seraient en gras, différemment du reste du document. Toutefois, aucune preuve n’est apportée par les bailleurs pour démontrer que cela ne correspond pas aux standards de la société NEPE 16, en l’absence de comparaison avec d’autres factures de cette entreprise.
– le lien entre les locataires et l’entrepreneur : les bailleurs affirment que l’entrepreneur serait une connaissance des locataires. Cependant, aucune disposition juridique particulière n’interdit à un particulier de faire appel à une personne de son entourage afin d’effectuer des travaux.
– la marque de la chaudière : les bailleurs estiment que la marque de la chaudière indiquée sur la facture des locataires ne correspondrait pas à la marque de la chaudière réellement installée, ce qui attesterait de la fausse facture. Sur ce point, il est constant que la facture des locataires mentionne une chaudière de marque BENTONE Modèle B10FUV, tandis que celle des bailleurs mentionne deux appareils, un de marque GE Modèle TL20C et un autre de marque BEN Modèle B10FUV. Or, la facture des bailleurs confirme que les deux modèles de chaudière sont bien installés dans le logement et cela depuis le 22 novembre 2010. Dès lors, l’argument des bailleurs sur la non-correspondance des marques est donc infondé.

Les arguments des bailleurs pour contester la facture des locataires ne sont pas étayés et ne permettent pas de conclure à une falsification.

Les bailleurs entendent également faire valoir que les prestations mentionnées sur la facture des locataires n’auraient tout simplement pas été réalisées. Toutefois, il est constant que la facture des locataires a été payée, et cela par virement bancaire le 2 août 2024, ce qui est confirmé par le relevé de compte produit aux débats. Le paiement atteste par conséquent de la réalisation de la prestation.

Cependant, lors de l’intervention de la société Garanka du 20 novembre 2024, il a été constaté que tout l’entretien de la chaudière n’avait pas été effectué, en effet le chauffage n’avait pas été révisé. Comme il a été démontré ci-dessus, il existe deux appareils pour la chaudière, et seul un a été ramoné mécaniquement par l’entreprise missionnée par les locataires. Dès lors ces derniers n’ont que partiellement rempli leur obligation d’entretien de la chaudière en août 2024. Dans ces conditions, les locataires doivent assumer le coût de l’entretien non réalisé, et ainsi prendre en charge le montant de la facture de la société Garanka, pour un montant de 222,61 euros.

S’agissant du ramonage de la cheminée, la facture des locataires prouve qu’ils ont fait effectuer un ramonage. La facture des bailleurs indique que le conduit était propre mais que la cheminée n’aurait pas été ramonée. 

Les locataires ont prouvé avoir effectué le ramonage en août 2024, par la présentation de la facture ainsi que par le paiement de cette dernière. La facture des bailleurs de novembre 2024 ne démontre pas que le ramonage d’août 2024 n’a pas été effectué. En effet, il est clairement indiqué que le conduit était propre, malgré l’information indiquée « le ramonage n’a pas été effectué ». L’obligation des locataires est d’effectuer un ramonage par an. Ils ont satisfait à cette obligation en août 2024. La facture de novembre 2024 ne démontre pas un défaut d’entretien, mais une vérification postérieure, trois mois après.

Les locataires ayant justifié du ramonage de la cheminée par une facture datée du 1er août 2024 et payée par virement bancaire, et les bailleurs n’apportant aucune preuve que ce ramonage n’a pas été effectué à cette date, la demande de prise en charge de la facture du 22 novembre 2024 est rejetée.

S’agissant du remplacement d’une pièce du ballon d’eau chaude

Aucune mention dans l’état des lieux de sortie ne signale un dysfonctionnement ou une dégradation du ballon d’eau chaude. Par ailleurs, le devis produit par les bailleurs précise explicitement un « remplacement préventif », ce qui indique qu’il n’y a aucune avarie constatée à ce jour.

En l’absence de preuve d’un dommage ou d’une dégradation imputable aux locataires, la demande des bailleurs ne peut être retenue. Aucune condamnation ne peut donc être prononcée à ce titre.

Concernant la vidange de la fosse septique

Le premier état des lieux de sortie en date du 16 septembre 2024 mentionne expressément que « la vidange de la fosse septique ne serait pas à la charge des locataires, dès lors que la clôture était conservée par les bailleurs ». Cette mention, non contestée par les bailleurs, n’a fait l’objet d’aucune discussion dans le corps de leurs conclusions.

Par ailleurs, cette même information figurait dans un échange de courriels entre les parties, relatif à la fixation de la date de l’état des lieux. Les bailleurs n’ont à aucun moment contesté cette stipulation, ni dans leurs conclusions, ni dans l’état des lieux établi par le commissaire de justice.

En l’absence de toute contradiction ou de démenti de leur part, il y a lieu de considérer qu’un accord implicite est intervenu entre les parties sur ce point. En outre, aucune preuve n’est rapportée quant à la nécessité d’effectuer la vidange à la sortie des lieux, celle-ci étant par ailleurs recommandée tous les 4 à 5 ans selon les bonnes pratiques en la matière.
Dès lors, les locataires ne sauraient être tenus responsables du coût de la vidange de la fosse septique.

La responsabilité des locataires est ainsi engagée conformément aux dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989. Il y a donc lieu de fixer le montant total de la prise en charge des dégradations locatives à la somme de :

– nettoyage du logement : 470 euros,
– remplacement des carreaux du couloir : 45 euros,
– ponçage et cirage du parquet : 638 euros,
– réparation du lave-vaisselle : 100 euros,
– entretien de la chaudière : 222,61 euros,

Soit un montant total de 1.475,61 euros. Il convient néanmoins de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux, à hauteur de 780 euros.

Dès lors, M. [W] [H], Mme [A] [B], et M. [S] [H] et M. [M] [B], ès-qualité de cautions solidaires, seront condamnés solidairement à payer la somme de 695,61 euros au titre des réparations locatives, nettoyage, et entretien du logement. La demande reconventionnelle formée par les défendeurs au titre de la restitution du dépôt de garantie ne peut par conséquent prospérer.

3) Sur la demande au titre des loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Au soutien de leur demande en paiement, les époux [V] produisent le contrat de bail, les actes de cautionnement, le préavis de demande de congé sollicité par les locataires le 20 juin 2024.

Ils sollicitent le règlement de la somme de 547,33 euros correspondant aux loyers et charges impayés, calculés prorata temporis pour la période du 1er au 20 septembre 2024. En effet, il est établi, conformément au congé délivré par les locataires, que le bail a pris fin le 20 septembre 2024.

Le bien objet du contrat est garanti par M. [S] [H] et M. [M] [B], agissant en qualité de cautions. Ces derniers se sont engagés, par des actes de cautionnement distincts du 26 décembre 2022, à garantir le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par les locataires, des dommages et intérêts ainsi que de tous les frais, dépens de procédure, coûts des actes ou accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites, pour une durée maximum de neuf années.

La dette locative n’étant aucunement contestée par les défendeurs, il y a lieu de condamner solidairement M. [W] [H], Mme [A] [B] et Messieurs [S] [H] et [M] [B], ès-qua

[…texte tronqué, 4927 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]