N° RG 26/00884 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OD5D

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 26/00884 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OD5D

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Stéphanie BOEUF

Madame [D] [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARTOIS
Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le N° 403 551 211
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me ZIBOLT, substituant Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [D] [H]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2023 avec prise d’effet au 23 octobre 2023, la SCI ARTOIS a loué à Madame [D] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 426 hors charges outre 82 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour ouvrable du terme.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SCI ARTOIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 947,18 euros au titre des loyers et charges échus au 10 juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, la SCI ARTOIS a fait assigner Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
• condamner la locataire à payer la somme de 2 497,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,
• condamner en quittances et en deniers la locataire à lui payer les loyers et avances sur charges échus à dater du 1er janvier 2026 jusqu’au jugement à intervenir,
• condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 523,73 euros par mois de retard à compter du jugement à intervenir,
• condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 9 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 juin 2026.

A cette audience, la SCI ARTOIS, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 210 euros, au titre des loyers et charges échus au 18 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Le conseil de la demanderesse précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement n’ayant pas mandat à cette fin et en cas d’octroi de délai sollicite une clause cassatoire.

Citée par acte délivré à étude, Madame [D] [H] est présente. Elle ne conteste pas la dette locative et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 euros et sollicite le maintien dans les lieux.

Elle indique être célibataire et sans personne à charge, percevoir des revenus nets mensuels de 1 592 euros en tant que responsable de bijouterie, elle évalue ses charges mensuelles à 1 012,73 euros.

Aux termes des conclusions du 13 mai 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, Madame [H] n’a pas répondu aux différentes sollicitations des travailleurs sociaux et ne s’est pas rendue aux rendez-vous fixés aux fins de l’établissement du rapport.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI ARTOIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 18 juin 2026, la dette locative de Madame [D] [H] s’élève à la somme de 2 009,03 euros (soit la somme de 2 210 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 101,41 euros et de 99,56 euros correspondant à des frais de commandement par commissaire de justice compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2026. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 16 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels de la reprise du paiement du loyer et des charges courants il y a lieu d’accorder à Madame [D] [H], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [D] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [D] [H] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et des démarches qu’a dû effectuer la SCI ARTOIS, de condamner Madame [H] à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2023 avec prise d’effet au 23 octobre 2023 entre la SCI ARTOIS, d’une part, et Madame [D] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à verser à la SCI ARTOIS la somme de 2 009,03 euros (décompte arrêté au 18 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI ARTOIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que Madame [D] [H] soit condamnée à verser à la SCI ARTOIS une indemnité mensuelle d’occupation de 523,73 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à verser à la SCI ARTOIS la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS