TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00855

N° RG 26/00708 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N3SI

AFFAIRE :

[X]

C/

Société [Localité 1] HABITAT MEDITERRANE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

Grosse exécutoire : Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – case palais n° 1016

Copie : Me Candice MALARDOT, avocat au barreau de TOULON – aide juridictionnelle totale n° C831372026000735 + dossier de plaidoirie + attestation de fin de mission – – case palais n° 352

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 SEPTEMBRE 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [H] [X] épouse [E]
née le 11 Avril 1969 à [Localité 2] (99)
de nationalité Tunisienne
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Candice MALARDOT, avocat au barreau de TOULON – aide juridictionnelle totale n° C831372026000735

à

DÉFENDEUR :

Société [Localité 1] HABITAT MEDITERRANE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 mai 2026
Date des débats : 23 Juin 2026
Date du délibéré : 18 Septembre 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 18 SEPTEMBRE 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [H] née [W] et son époux Monsieur [E] [N] louent un appartement de type 3 depuis plusieurs années à la société [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE, office public de l’habitat (plus communément désignée sous l’acronyme THM), sur la commune de [Localité 1] (83 – Var) à l’adresse : [Adresse 1]. Il n’est pas précisé quel étage.

Le 11 janvier 2015 les locataires subissent un dégât des eaux dans l’appartement et rédigent un constat amiable pour leur assurance. Ils alertent le bailleur THM le 06 mai 2025 qui leur répond le 12 mai 2025 que des travaux ont été effectués le 27 janvier 2025 et qui leur incombent s’agissant de réparations locatives qui relèvent d’un défaut d’entretien.

Le 23 décembre 2016, sur leur demande, le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) intervenait et constatait une fuite au niveau de l’évacuation du WC. Le Maire de la commune de [Localité 1] adressait le 17 janvier 2017 un courrier au bailleur pour lui signaler cette nuisance.

Le 3 mars 2017, Monsieur [E] [N] suite à un accident de travail le reconnaissant handicapé à 80 % demandait le bénéfice d’une attribution prioritaire pour un logement social.

Le 25 avril 2019, Madame [E] [H] écrivait un courrier à VAR HABITAT, [Adresse 4] (siège social) [Localité 3], pour une demande de logement, précisant en préambule de sa lettre que THM lui a proposé le logement dans lequel elle vit actuellement, un T3, en 1999, que c’était un logement transitoire car trop petit pour sa famille de 5 personnes, qu’elle a fait une demande de mutation dès 2001 qu’elle a renouvelée, qu’elle refait cette demande chaque année, qu’à la date du courrier, ils ne sont plus que 4 à y habiter, son fils de 15 ans et sa fille de 20 ans, que son mari est malade et handicapé à 80 %, que son fils dort dans le salon, que de plus son mari ne peut plus monter les escaliers alors qu’ils habitent au 3ème étage, qu’il faudrait qu’ils aient un logement au 1er étage ou avec ascenseur et une chambre de plus donc un T4.

Curieusement, la réponse à ce courrier destiné à VAR HABITAT est faite le 2 mai 2019 par THM (siège social sis [Adresse 3] à [Localité 1]). Il y est mentionné que le parc de logements de THM ne permet pas à la Commission d’attribution de privilégier des secteurs précis compte tenu du peu de logements qui se libèrent, que dès qu’une opportunité se présentera, un courrier leur sera adressé directement.

Le 26 janvier 2022 il est constaté à [Localité 4] le décès de Monsieur [E] [N] à l’âge de 67 ans.

Le 5 décembre 2023 THM adresse un courrier à Madame [E] [H] faisant suite à son courrier adressé au Ministère du Logement auprès duquel elle souhaitait obtenir un logement social en raison de l’insalubrité de son logement actuel. Ce courrier mentionne les travaux effectués par THM et ceux à faire par la locataire.

Madame [E] [H] adressait des correspondances au cours des années 2024 et 2025 pour alerter les différentes autorités administratives et sociales sur son souhait de mutation au sein du parc social, sur ses problèmes de logement insalubre.

Vu l’assignation du 16 mars 2026 délivrée à l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE, plus communément désigné sous l’acronyme « THM », ci-après « le bailleur », défendeur à l’instance, à la demande de Madame [H] [E] née [W] (et non [X]), ci-après désignée « la locataire », demandeur à l’instance, et à laquelle il convient de se rapporter.

A l’audience initiale du 26 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 juin 2026 date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience Madame [H] [E] née [W] n’est pas présente, mais après avoir obtenu l’aide juridictionnelle totale, elle est représentée par son conseil, lequel maintient ses demandes, précisant :
– qu’il y a eu plusieurs dégâts des eaux, qu’elle conteste la prescription de l’action, qu’elle fonde sa demande sur l’article 835 du code de procédure civile avec constat d’huissier, que subsidiairement elle demande une expertise.

A l’audience THM n’est pas présent mais représentée par son conseil lequel dépose ses conclusions et son dossier. Il déclare que :
– il y a prescription triennale et la réparation en dommages ne remet pas en cause la prescription ;
– qu’il conteste la notion d’urgence sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile car c’est un procès-verbal amiable de dégâts des eaux ;
– qu’il admet l’eau dans la salle de bain mais qu’il conteste qu’il y a eu dégâts des eaux notamment par la présence d’eaux dans les parties communes ;
– que cela relève, dans la salle de bain, du défaut de changement des joints par la locataire et elle doit fournir une nouvelle baignoire endommagée par elle-même.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Attendu les dispositions de l’article 1353 du code civil : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur les demandes de la locataire Madame [E] [H] née [W] :

L’assignation a été délivrée au visa de l’article 835 du code de procédure civile.

Il résulte de l’examen des pièces du dossier des incohérences concernant le bail.

Le demandeur, locataire, déclare subir des dégâts des eaux depuis 2015 au domicile sis [Adresse 1] à [Localité 1].
Il fait intervenir le service communal d’hygiène et santé en 2017 et des correspondances en 2018 et 2019.

Il est constant qu’à aucun moment Madame [E] [H] ne justifie d’un bail dans son dossier pour déterminer la date d’entrée dans les lieux, d’un constat d’état des lieux et des modalités du contrat.

Il est constant, à contrario, que le défendeur, bailleur, présente dans son dossier un bail pour un logement de type T3, à la même adresse soit logement n° 805, 3ème étage, bâtiment [Adresse 5] à [Localité 1]. Contrat établi entre THM et Madame, Monsieur [E] [N] le 04 février 2000, que suite au décès de Monsieur [E], THM a adressé à Madame [E] [H] le 3 mars 2022, un courrier l’informant qu’au visa de l’article 14§2 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bail se poursuivait automatiquement au profit du conjoint survivant.

Qui plus est, le demandeur, dans un courrier adressé le 25 avril 2019 à un autre bailleur social, en l’espèce VAR HABITAT sis [Adresse 4] à [Localité 3], fait état d’un logement T3 qu’elle occupait avec sa famille depuis 1999 à l’adresse précitée et demandant essentiellement une mutation pour un logement plus grand et au 1er étage.

En outre, comment comprendre qu’un constat amiable de dégâts des eaux mentionnant la date de dégâts des eaux le 11 janvier 2015, soit établi par Madame [E] [H] le 6 mai 2025 pour le logement qu’elle occupe et soit adressé à THM qui répond le 12 mai 2025 avoir reçu le 5 mai 2025 ledit constat et répondant qu’il s’agissait de réparations locatives incombant à la locataire.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les obligations demandées par la locataire sont sérieusement contestées par le bailleur qui en produit les preuves au soutien de sa défense, en l’espèce :
– bon de travail n°23020070 par sté AXE BTP (facture n°53/50743 du 15 février 2023) du 6 février au 18 février 2023 suite à réclamation du 30 janvier 2023 ;
– bon de travail n°23061370 par ENGIE HOME SERVICES travaux du 20 au 21 juin 2023 ;
– bon de travail n°23090936 par sté PROx-HYDRO travaux du 26 septembre 2023 ;
– Attestation de travaux n°25011440 par sté PROX-HYDRO travaux du 27 janvier 2025 ;
– Attestation de travaux n°25050912 par sté PROX-HYDRO travaux du 21 mai 2025 ;

Force est de constater que, sur la réclamation enregistrée chez THM sous le n°23120137 du 1er décembre 2023 et faisant suite à un mail du Ministère chargé du logement pour la demande de mutation de la locataire car logement insalubre, la réponse a été faite au service d’hygiène logement du pôle territorial centre selon les termes suivants : « logement visité à plusieurs reprises, nullement insalubre mais plutôt un flagrant défaut d’entretien de la locataire.

Force est de constater que, sur la réclamation de la locataire pour « toujours de l’humidité dans la salle de bain depuis la fuite » enregistrée chez THM sous le n°24092789 du 30 septembre 2024, la réponse au service plomberie sanitaire logement du pôle territorial centre a été :
« Je suis passé chez la locataire , voilà le problème :
La baignoire que nous avons fait réparer au mois de juillet a des joints en mauvais état et pas de rideaux de douche.
L’eau qui s’écoule très certainement derrière la baignoire et le long des murs de la salle de bain remonte par capillarité jusqu’à environ 30cms sur ceux-ci.
Madame [E] se souvient que je lui aurais dit, refaire toute la salle de bain, cela n’a jamais été le cas.
Elle souhaite avant tout changer de logement.
Les joints tout comme le rideau de douche sont locatifs ».

Le bailleur entend donc avoir accompli ses obligations de délivrer un logement décent et ne pas être resté inactif aux demandes du locataire, ce pourquoi il émet les plus vives contestation sur la notion d’urgence et sur les demandes qui relèvent de l’entretien des lieux par la locataire.

Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence.

A l’examen des pièces du dossier du demandeur il résulte que :

Madame [E] [H] a multiplié les démarches pour changer de logement et déposé un dossier pour obtenir un autre logement dans le parc social, sans résultat.

La locataire fait ressortir l’indécence du logement pour parvenir à obtenir un changement de logement, sollicitant à titre subsidiaire une expertise et, en attendant, par un constat de commissaire de justice du 22 décembre 2025, au demeurant non contradictoire, aux fins de montrer que certains murs et plafonds du logement sont attaqués par des moisissures importantes et que la peinture se décolle, que « l’électricité n’est plus fonctionnelle dans certaines pièces, d’importantes infiltrations d’eau ayant détérioré l’installation électrique » selon la locataire. Or, comme le réplique le défendeur, l’appartement est manifestement éclairé lors des photographies prises par l’officier de justice et aucun constat de spécialiste n’est produit pour démontrer une installation électrique défaillante voire une non-conformité de la dite installation.

En vertu de l’article 145 du code de procédure, civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Il ressort des écritures et des pièces de Madame [E] [H] qu’elle souhaite avant tout de changer de logement, qu’elle a déposé un dossier pour obtenir un logement social et a reçu jusqu’ici des réponses insatisfaisantes qui lui exposent la longueur des délais d’attente.

D’une part, il est évident qu’il ne peut être statué en l’état sur des problèmes de dégâts des eaux survenus à une période antérieure à celle du bail présenté par le défendeur. Le demandeur ne justifie pas d’un bail antérieur au 4 février 2000 ;

D’une autre part, l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il apparaît évident que la demande d’expertise a pour objet de permettre à la demanderesse d’appuyer sa demande de logement social, mais ne répond pas à l’exigence d’un motif légitime pour établir un fait dont dépendrait la solution du litige.

En outre, le défendeur émet des contestations au regard du fait qu’il a accompli toutes ses obligations, comme décrites ci-dessus, en tant que bailleur et que pour lui comme pour les employés des sociétés intervenantes au domicile, il y a lieu de constater que la cause ne peut qu’émaner du comportement du locataire par ses manquements à ses obligations d’entretiens locatifs.

Il n’y a pas nécessité d’ordonner de relogement provisoire eu égard au fait que le logement n’est pas inhabitable puisque la locataire et sa famille y demeurent depuis le 4 février 2000 soit plus de 26 ans alors que des travaux y ont été effectués en 2023 et 2025 sans que cela donne lieu à un quelconque relogement ;

Il n’y a pas lieu également de suspendre le versement des loyers dans la mesure où la locataire n’est pas dans l’impossibilité totale d’occuper les lieux loués.

Le juge des référés n’est pas en droit d’accorder une provision sur d’éventuels préjudices en l’attente d’une expertise, cette demande relevant d’une décision du juge du fond.

La demande d’expertise pour rechercher l’origine et les causes des désordres tend à démontrer que la locataire ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur en lien de causalité avec les dommages qu’elle allègue.

En conséquence des motivations exposées supra, il n’y a pas lieu de prévenir d’un quelconque dommage imminent et compte tenu des contestations sérieuses du bailleur, l’ensemble des demandes de Madame [E] [H] née [W] seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur, l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE :

Il sera fait droit à la demande de travaux locatifs incombant à la locataire Madame [E] [H] née [W].

En l’espèce, il lui sera ordonné de réaliser ou faire réaliser dans le délai de huit jours courant de la signification de la présente décision, tous travaux de remplacement de la baignoire existante meublant le logement pris à bail selon le contrat du 4 février 2000, à défaut tous travaux de réfection des joints de la dite baignoire et des joints de son robinet et ce sous peine d’une astreinte de 20,00 euros par jour de retard.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

La partie qui succombe doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile. Ainsi, Madame [E] [H] née [W] sera condamnée à supporter les dépens de l’instance.

En équité, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence ;
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu les articles 9, 145, 146 et 835 du code de procédure civile ;
Vu l’article 1353 du code civil
Vu les pièces du dossier,

Par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

Rejetons l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [E] [H] née [W] ;

Ordonnons à Madame [E] [H] née [W] de réaliser ou faire réaliser dans le délai de huit jours courant de la signification de la présente décision, tous travaux de remplacement de la baignoire existante meublant le logement pris à bail selon le contrat du 4 février 2000, à défaut tous travaux de réfection des joints de la dite baignoire et des joints de son robinet et ce sous peine d’une astreinte de 20,00 euros par jour de retard ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [E] [H] née [W] aux dépens de l’instance.

Le greffier Le juge