N° RG 26/00164 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NVJX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE
du : 27 Octobre 2026

N° RG 26/00164 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NVJX

Président : Manon ILLY, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, déléguée au tribunal judiciaire de Toulon en qualité de juge non spécialisée, par ordonnance de Monsieur le Premier président en date du 10 août 2026

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES ACANTHES sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S ROYAL IMMO, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 484 957 766, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEURS

Monsieur [D] [A], né le 16 Mars 1656 en TUNISIE, demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Maître Hychem MEJERI, avocat au barreau de TOULON

Madame [W] [A], née le 16 Octobre 1670 en TUNISIE, demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Maître Hychem MEJERI, avocat au barreau de TOULON

Madame [L] [X], née le 25 Juillet 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Cécile VAQUÉ, avocat au barreau de TOULON

Madame [P] [Z], née le 08 Août 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Hychem MEJERI, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [N] [Y], né le 08 Mai 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Hychem MEJERI, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [M] [X], né le 17 Octobre 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Cécile VAQUÉ, avocat au barreau de TOULON

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Septembre 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 27-10-2026
à : Me Emily LINOL-MANZO – 44
Me Hychem MEJERI – 0132
Me Cécile VAQUÉ – 0239

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES, sis [Adresse 6] à [Localité 5], est administré par la SAS ROYAL IMMO en qualité de syndic.

Le règlement de copropriété de la résidence a été établi le 25 novembre 1963.

M. [A] a acquis le lot n°218 le 17 septembre 1999. L’acte notarié mentionne, au titre de la composition du lot,  » rangement et loggia « .

M. [Y] et Mme [Z] sont propriétaires du lot n°222 depuis le 13 septembre 2007. Un devis du 13 janvier 2010 établi par l’entreprise VAR POSE ALU PVC, portant sur la  » dépose fermeture balcon « , prévoit la dépose et l’évacuation d’une loggia existante ainsi que la pose d’un panneau PVC neuf.

M. et Mme [X] ont acquis le lot n°217 le 8 mars 2011. Le certificat de mesurage établi le 14 septembre 2010, antérieurement à cette acquisition, mentionne au titre des annexes du lot un  » Balcon  » (7,89 m²) et une  » Loggia  » (7,86 m²) distincts.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2023 (pièce n°4 syndicat), il a été constaté que les coursives, parties communes de la résidence, avaient fait l’objet, depuis plusieurs années, d’une fermeture par loggia à l’initiative des copropriétaires des lots n°218 (M. et Mme [A]), n°213 (Mme [K], non partie à la présente instance), n°222 (M. [Y] et Mme [Z]) et n°217 (M. et Mme [X]). Les résolutions tendant à la cession à l’euro symbolique de ces espaces, soumises au vote selon la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, n’ont pas recueilli la majorité requise. L’assemblée générale a en revanche adopté une résolution donnant mandat au syndic d’ester en justice à l’encontre des copropriétaires concernés aux fins d’obtenir la dépose des loggias en cas de non-régularisation.

Par actes de commissaire de justice des 31 décembre 2025 et 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES a fait assigner en référé M. et Mme [X], M. et Mme [A] ainsi que M. [Y] et Mme [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Toulon.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES demande au juge des référés de :
– constater la réalisation sans autorisation d’assemblée générale de loggias par les époux [A], propriétaires du lot n°218, M. [Y], propriétaire du lot n°222, et les époux [X], propriétaires du lot n°217 ;
– ordonner la dépose des loggias et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
– condamner les consorts [A], [X] et [Y]/[Z] solidairement à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner les consorts [A], [X] et [Y]/[Z] aux entiers dépens, y compris les frais de constat, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions soutenues oralement à l’audience, M. et Mme [X] demandent au juge des référés de :
In limine litis :
– juger que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite ;
A titre principal :
– juger que le syndicat n’a pas reçu d’autorisation d’ester en justice aux fins d’obtenir la dépose de leur loggia et le débouter de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
– débouter le syndicat de ses demandes en ce qu’il ne démontre pas que la loggia litigieuse est installée sur une partie commune, celle-ci étant prévue par le règlement de copropriété ;
A titre très subsidiaire,
– débouter le syndicat en ce qu’il ne justifie d’aucun préjudice et que la mesure de dépose sollicitée est disproportionnée ;
En tout état de cause,
– condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions soutenues oralement à l’audience, M. et Mme [A] ainsi que M. [Y] et Mme [Z], représentés par le même conseil, demandent au juge des référés de:
– A titre liminaire, juger que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite et le débouter de l’ensemble de ses demandes ;
– A titre principal, juger que le syndicat n’a pas reçu mandat d’ester en justice par l’assemblée générale des copropriétaires ;
– juger que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’une violation du règlement de copropriété et le débouter de l’ensemble de ses demandes ;
– A titre subsidiaire, juger que M. et Mme [A], d’une part, et M. [Y] et Mme [Z], d’autre part, sont bien fondés à solliciter l’application de la prescription acquisitive décennale et juger que leurs loggias respectives constituent des parties privatives ;
– En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [A], d’une part, et à M. [Y] et Mme [Z], d’autre part, la somme de 2 500€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS

SUR LE MANDAT DU SYNDIC D’ESTER EN JUSTICE

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut agir en justice, même sans autorisation de l’assemblée générale, aux fins d’obtenir, à l’encontre d’un copropriétaire, la cessation d’une atteinte aux parties communes ou aux modalités de jouissance des autres lots. Tel est précisément l’objet de la présente instance, qui tend à faire cesser une appropriation alléguée de parties communes par voie de fermeture de coursives.

Le moyen tiré du défaut d’autorisation d’ester en justice, soulevé par M. et Mme [X] ainsi que par M. et Mme [A] et M. [Y] et Mme [Z], sera en conséquence rejeté, sans qu’il soit besoin de statuer sur la portée de la résolution n°38 du procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2023.

SUR LA PRESCRIPTION SOULEVEE PAR LES EPOUX [X]

M. et Mme [X] soulèvent, in limine litis, une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat. L’examen de ce moyen suppose cependant de déterminer au préalable la nature, réelle ou personnelle, de l’action engagée, laquelle dépend elle-même de la qualification, commune ou privative, de l’espace litigieux. Cette qualification ne pouvant, ainsi qu’il sera exposé ci-après, être opérée avec l’évidence qu’exige le juge des référés, il n’y a pas lieu de statuer sur ce moyen, la présente décision ne préjugeant en rien de son bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond d’apprécier.

SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il résulte de ce texte que le juge des référés ne peut agir que si le caractère illicite du trouble s’impose avec l’évidence requise ; à défaut, y compris lorsque la difficulté résulte de la nécessité d’interpréter un acte de nature contractuelle, il excède ses pouvoirs.

Le règlement de copropriété a une nature contractuelle. Or, il résulte du règlement de copropriété de la [Adresse 7] établi le 25 novembre 1963, versé aux débats par le syndicat lui-même (pièce n°5 syndicat), que les appartements de type F4, catégorie dont relèvent le lot n°217 (M. et Mme [X]) et le lot n°218 (M. et Mme [A]), comprennent, au titre de leur composition, une loggia. Le règlement définit les parties privatives comme celles  » affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec leurs accessoires.

Cette mention, qui émane du titre constitutif de la copropriété et non d’une simple résolution d’assemblée générale, crée un doute sur la nature privative ou commune des espaces litigieux qui ne peut être levé qu’au moyen d’une interprétation du règlement, le cas échéant éclairée par une mesure d’instruction confrontant les plans annexés à l’état actuel des lieux, opération qui échappe au pouvoir du juge des référés et relève du juge du fond.

Il est à cet égard sans incidence que le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2023 qualifie ces espaces de  » parties communes… ayant fait l’objet d’une fermeture par loggia  » (pièce n°4 syndicat, point 34) : une résolution d’assemblée générale, fût-elle adoptée sans opposition, ne peut à elle seule emporter la qualification juridique d’un espace comme partie commune, cette qualification résultant exclusivement du règlement de copropriété, dont la modification suppose l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat ne peut donc utilement se prévaloir de sa propre résolution pour établir, avec l’évidence requise, ce que le titre constitutif ne permet pas en l’état d’établir.

S’agissant de M. et Mme [X], cette incertitude est renforcée par le certificat de mesurage du 14 septembre 2010 (pièce n°2 [X]), qui répertorie séparément un  » Balcon  » et une  » Loggia  » au titre des annexes de leur lot, ainsi que par la photographie aérienne du mois d’août 2008 (pièce n°3 [X]) établissant que la loggia était déjà édifiée avant leur acquisition du 08 mars 2011 (pièce n°1 [X]). S’agissant de M. et Mme [A], l’acte notarié du 17 septembre 1999 (pièce n°1 [A]) mentionne déjà, au titre de la composition du lot n°218,  » rangement et loggia ».

S’agissant de M. [Y] et Mme [Z], s’il n’est pas discuté qu’ils ont fait réaliser des travaux sur leur lot en 2010, le devis établi le 13 janvier 2010 (pièce n°4 [Y]/[Z]) porte sur la  » dépose fermeture balcon  » et prévoit, au titre des prestations, la dépose et l’évacuation d’une loggia existante avant la pose d’un panneau PVC neuf. Il en résulte qu’un ouvrage déjà présent, quelle que soit sa dénomination exacte, existait sur ce lot antérieurement à l’intervention de 2010, sans qu’aucune pièce ne permette d’en dater l’origine ni d’en déterminer l’auteur. M. [Y] et Mme [Z] ne peuvent donc pas davantage que M. et Mme [X] et M. et Mme [A] être regardés comme les auteurs certains et datés d’une appropriation de partie commune, et la même incertitude sur la qualification de l’espace litigieux affecte leur situation.

Dans ces conditions, à l’égard des trois groupes de défendeurs, le trouble allégué par le syndicat des copropriétaires ne présente pas, en l’état des pièces versées aux débats, le caractère manifeste qu’exige l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes du syndicat, sans que cette décision ne préjuge du bien-fondé de son action, qu’il lui appartient de porter, s’il s’y estime fondé, devant le juge du fond.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [X], de M. et Mme [A] ainsi que de M. [Y] et Mme [Z] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour assurer leur défense. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros à M. et Mme [X], la somme de 1 000 euros à M. et Mme [A], et la somme de 1 000 euros à M. [Y] et Mme [Z].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES à ester en justice ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur l’exception de prescription soulevée par M. et Mme [X];

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES tendant à voir constater la réalisation sans autorisation d’assemblée générale de loggias, ordonner leur dépose et la remise en état des lieux, formées à l’encontre de M. et Mme [X], de M. et Mme [A] ainsi que de M. [Y] et Mme [Z] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :
– la somme de 1 000 euros à M. et Mme [X] ;
– la somme de 1 000 euros à M. et Mme [A] ;
– la somme de 1 000 euros à M. [Y] et Mme [Z] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ACANTHES aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, le 27 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT