N° RG 26/01002 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VFL6

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/01002 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VFL6
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me [Localité 1]-Victoire CHAZEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société DOMICIA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI OPPORTUNITY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 juillet 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,après prorogation du 15 septembre 2026 au 22 septembre 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) OPPORTUNITY est propriétaire des lots n°3 et 139 au sein de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 4] à TOULOUSE (31400).

La société à responsabilité limitée (SARL) DOMICIA IMMOBILIER est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER, a fait assigner la SCI OPPORTUNITY en référé devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de la voir être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriété.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 juillet 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER, demande à la présente juridiction aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que les articles 14-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de :

– s’entendre condamner à payer par provision la somme de 6 682,84 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,
– s’entendre condamner à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– s’entendre condamner à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– s’entendre condamner aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, la SCI OPPORTUNITY n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Sur les moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, prorogé au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que la SCI OPPORTUNITY est propriétaire des lots n°3 et 139 au sein de la copropriété la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 4] à TOULOUSE (31400). A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

En ce sens :
– l’assemblée générale des copropriétaires du 03 juillet 2025 (pièce 1 du demandeur) a approuvé les comptes de charges de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024, réajusté le budget de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2026,
– l’assemblée générale des copropriétaires du 03 juillet 2024 (pièce 1 du demandeur) a approuvé les comptes de charges de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, réajusté le budget de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025,
– l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2023 (pièce 1 du demandeur) a approuvé les comptes de charges de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022, réajusté le budget de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024.

Il procède de la lecture du décompte arrêté au 16 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus) que la SCI OPPORTUNITY reste redevable de la somme de 6 682,84 euros d’arriérés de charges de copropriété (pièce 4 du demandeur).

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de la SCI OPPORTUNITY. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI OPPORTUNITY est donc redevable de la somme de 6 682,84 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 16 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2026, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure ou résistance abusive qu’à la condition d’avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice de son droit d’agir en justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER souhaite voir condamner la SCI OPPORTUNITY à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Néanmoins, il ne démontre pas que la SCI OPPORTUNITY a commis un comportement fautif ou une erreur grossière équivalente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombent.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l’octroi d’intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, la SCI OPPORTUNITY sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI OPPORTUNITY à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’une copropriétaire défaillante dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe , par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SCI OPPORTUNITY à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 6 682,84 euros (SIX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 16 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2026 ;

CONDAMNONS la SCI OPPORTUNITY à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA IMMOBILIER, une somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions, notamment celle au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SCI OPPORTUNITY aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 22 septembre 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.