Cour d’appel de POITIERS
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Date : 22 Octobre 2026
N° RG 26/00169 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FWWE
N° minute : 26/00079

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Soizik HELLEUX, Vice-présidente
Greffier :
Catherine DEHIER-BONAUD, greffier lors des débats et Virginie MACÉ, greffier lors du prononcé

Décision rédigée par [S] [G], Auditrice de justice, sous le contrôle du juge

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son Syndic la société CITYA ARDOUIN ROCHEFORT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

ET

DEFENDERESSE

Madame [N] [Z]
demeurant [Adresse 1]

non comparante

–ooOoo–

Débats publics tenus à l’audience publique du 18 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 22 Octobre 2026
Décision publique
Jugement prononcé le 22 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :
Expédition conforme :
Me Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORTMadame [N] [Z]Copie exécutoire :
Me Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [Z] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°2 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Le syndicat des copropriétaires a confié à la SASU CITYA ARDOUIN ROCHEFORT les fonctions de syndic de cette résidence.

Les charges de copropriété étant impayées par Madame [N] [Z] depuis de nombreux mois, ce malgré des mises en demeure réitérées, le syndic a fait délivrer un commandement de payer le 4 juin 2024 pour paiement de la somme de 2.795,63 euros, lequel est resté sans effet. Une ultime mise en demeure de payer lui a été adressée par courrier du 22 septembre 2025, pour une somme de 4.668,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic CITYA ARDOUIN ROCHEFORT, a fait assigner devant le Tribunal de proximité de Rochefort Madame [N] [Z] aux fins de la voir condamnée à lui payer :

– la somme de 3.900,35 euros au titre des charges de copropriété impayées au 20 avril 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juin 2024, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
– la somme de 1.279,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance,
– la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
– la somme de 2.250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le commandement de payer du 4 juin 2024 et le coût de l’assignation.

A l’audience du 18 juin 2026, le demandeur comparant par avocat a maintenu ses demandes initiales.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [N] [Z] n’a pas comparu. La présente décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; il en va de même des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai requis. Par ailleurs, les appels provisionnels auxquels procède le syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il résulte du dernier décompte versé par le syndic de copropriété et arrêté au 20 avril 2026 que Madame [N] [Z] est redevable de charges impayées pour un montant de 3.900,35 euros.

Madame [N] [Z] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.900,35 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 date du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement :

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Madame [N] [Z] au paiement des frais de procédure, à savoir huit courriers de mise en demeure (36 euros ; 45,60 euros X 4 ; 33,60 euros X 3) et deux dossiers contentieux (480 euros X 2), le tout pour une somme de 1.279,20 euros.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit, outre le relevé de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblées générales des 12 décembre 2019, 29 juillet 2021, 10 avril 2022, 27 janvier 2023, 27 mars 2024, 10 juin 2025 et 2 avril 2026, les appels de fonds délivrés à Madame [N] [Z] entre octobre 2019 et avril 2026, ainsi que le commandement de payer du 4 juin 2024.

Il résulte de ces pièces qu’un courrier recommandé de mise en demeure est facturé 45,60 euros et se trouve au surplus suivi d’une relance après mise en demeure de 33,60 euros. Aucun courrier simple de rappel de la facture n’est établi avant d’engager de tels frais. Dès lors, les relances de mises en demeure ne seront pas prises en compte s’agissant de frais non nécessaires, de surcroît au regard du montant facturé qui est sans commune mesure avec la prestation réellement fournie. De plus, les courriers de mise en demeure datés des 23 février 2021, 9 février 2024 et 19 avril 2024 ne sont pas versés aux débats. De fait, il ne sera accordé au syndic que les prestations de mise en demeure datées des 23 janvier, 18 juillet et 18 octobre 2024 chacune facturée au prix de 45,60 euros.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de la nécessité de deux prestations de « transmission du dossier contentieux » pour 480 euros chacune. Ces deux prestations ne sont pas justifiées par la production de pièces particulières. Le mandat prévoyant la tarification n’autorise au demeurant pas la multiplication de ces actes pour un même dossier. Il ne sera dès lors retenu qu’une prestation pour 480 euros, étant par ailleurs observé que cette prestation s’intègre dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile et ne sera donc pas accordée de manière indépendante.

Pour ces mêmes raisons, il n’y aura pas d’avantage lieu de faire droit à la demande d’indemnisation de ces frais de recouvrement sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au regard de ces éléments, Madame [N] [Z] sera condamnée à payer au syndicat de copropriétaires les sommes de 136,80 euros au titre des frais de mise en demeure.

Sur la demande en dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Pour obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire, le créancier doit démontrer que son débiteur, par sa mauvaise foi, lui a causé un préjudice indépendant de ce retard.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires entend obtenir réparation du préjudice né du non-paiement des charges de copropriété par Madame [N] [Z], qui a fragilisé l’équilibre financier du syndicat en ce qu’il ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriétaires. Le demandeur soutient que les autres copropriétaires ont été contraints de faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de copropriété.

Cette demande est formulée en des termes généraux, sans chiffrage ni détail. Aucune pièce n’est produite à l’appui du montant réclamé. Le syndicat des copropriétaires n’établissant pas de préjudice indépendant de celui occasionné par le retard de paiement des charges, il sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 142,48 euros.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Madame [N] [Z] à régler au Syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens, engagés pour le recouvrement de sa créance devant la présente juridiction.

Madame [N] [Z] sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision,

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU CITYA ARDOUIN ROCHEFORT, la somme de 3.900,35 € (TROIS MILLE NEUF CENTS EUROS TRENTE-CINQ CENTIMES) au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date du commandement de payer ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’articles 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU CITYA ARDOUIN ROCHEFORT, la somme de 136,80 € (CENT TRENTE-SIX EUROS QUATRE-VINGTS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU CITYA ARDOUIN ROCHEFORT, de sa demande en dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU CITYA ARDOUIN ROCHEFORT, la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé les jour, mois, an que dessus,

Et le juge a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE