TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alice ZIADE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/01738 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQX

N° MINUTE :
7 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [I] [O] veuve [Z]
demeurant [Adresse 1] (TURQUIE)
représentée par Me Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, toque : S251

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [V]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

Madame [W] [V] née [D]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 24 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/01738 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2022, M. [G] [Z] a donné à bail à M. [M] [V] un logement meublé et une cave sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros charges comprises.

M. [M] [V] s’est marié à Mme [W] [D].

Selon exploit délivré le 8 août 2025 Mme [I] [O], indiquant être veuve de M. [G] [Z], a donné congé à M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] pour vendre l’immeuble, à effet du 31 décembre 2025, en application de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le 5 janvier 2026, Mme [I] [O] a fait constater, par commissaire de justice, que les époux [V] n’avaient pas libéré les lieux loués.

Selon exploit délivré le 12 février 2026, Mme [I] [O] a fait assigner M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en expulsion.

Initialement appelée le 9 mars 2026, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 juin 2026 après un renvoi pour les besoins de la mise en état.

A l’audience Mme [I] [O], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées et visées par le greffier, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
valider le congé pour vente délivré le 8 août 2025, à effet du 31 décembre 2025,débouter M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] de leurs demandes,ordonner l’expulsion de M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, et avec le concours de la force publique si nécessaire,ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant résultant du contrat résilié, à compter du 31 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, condamer M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Elle forme ses demandes au visa des articles 25-8 et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle conclut en premier lieu au rejet de l’exception de nullité de l’assignation et se prévaut de l’acte de notoriété dressé par Me [P] [S], notaire à [Localité 1] lui attribuant la qualité de propriétaire du bien en tant que conjointe survivante de M. [G] [Z]. Elle ajoute que ce même motif doit conduire à rejeter la demande en nullité du congé formée par les défendeurs pour défaut de qualité de son auteur.

Elle précise en outre que le motif du congé ne peut être contesté dès lors qu’elle a signé un mandat de vente du bien avant de délivrer congé. M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] s’étant maintenus dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, elle s’estime fondée à solliciter leur expulsion et leur condamnation à une indemnité d’occupation.

Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux, d’une part au motif que l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable à l’espèce ; d’autre part en ce que les défendeurs ont déjà bénéficié d’un délai de six mois supplémentaires. Elle indique se trouver dans une situation financière particulièrement difficile, dans la mesure où elle ne perçoit plus sa pension de retraite pour une raison ignorée et n’est plus en mesure de régler les charges de copropriété ou les taxes foncières afférentes au bien.

M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures déposées et visées par le greffier, par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :
juger que l’assignation est entachée d’un vice de fond, pour défaut de pouvoir et défaut de qualité de son auteur, en conséquence, déclarer nulle et de nul effet ladite assignation et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,juger que le congé pour vendre du 8 août 2025 est nul pour défaut de pouvoir de son auteur et, en tout état de cause, pour irrégularités substantielles affectant son contenu et l’identification du bailleur, dire et juger qu’en conséquence le bail s’est poursuivi par tacite reconduction et qu’ils ne sont pas occupants sans droit ni titre, à titre subsidiaire, leur accorder un délai d’un an pour libérer le logement, en tout état de cause, condamner la demanderesse aux entiers dépens, et au paiement de l’article 700 du code de procédure civile, mais également débouter la demanderesse de sa demande formée au même titre.
Ils forment leur demande au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils soutiennent in limine litis que l’assignation est entachée d’un vice de fond pour défaut de pouvoir de Mme [I] [O], laquelle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ou de représentante des héritiers de M. [G] [Z]. Ils rappellent que ce défaut de pouvoir entraîne la nullité de l’acte sans avoir à démontrer l’existence d’un grief, en application des articles 117 et 119 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que Mme [I] [O] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ou d’ayant droit au moment de la délivrance du congé, créant ainsi une incertitude substantielle sur la personne du bailleur.

Subsidiairement, au visa des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ils sollicitent un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux au regard de leur bonne foi, dans la mesure où ils sont à jour du paiement du loyer, sont parents de deux enfants scolarisés dans le secteur ; où Mme [W] [V] née [D] est atteinte de multiples pathologies, notamment d’ordre psychiatrique, nécessitant un environnement calme et sécurisant ; où le couple a déposé une demande de logement social le 22 août 2025, leur relogement ne pouvant se faire dans des conditions normales au regard des seuls revenus de M. [M] [V].

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

Préalablement autorisée, le conseil des défendeurs a transmis en délibéré le nom de jeune fille de la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Vu les articles 117 et 119 du code de procédure civile,

En l’espèce, Mme [I] [O] verse aux débats un acte de notoriété établi le 11 juin 2025 par Me [P] [S], Notaire à [Localité 3], dont il résulte que M. [G] [Z], bailleur initial, est décédé le 7 avril ou le 24 mars 2024 à [Localité 4] (Turquie) – l’acte présentant manifestement une erreur matérielle en ce qu’on peut lire que le certificat de décès aurait été dressé le 24 mars 2024 soit avant même le décès de M. [G] [Z] survenu le 7 avril 2024.

Il résulte également de cet acte que Mme [I] [O] est seule héritière de M. [G] [Z].

Dans ces conditions, Mme [I] [O] justifie de sa qualité de bailleresse des époux [V], dès lors qu’elle est l’unique ayant droit de M. [G] [Z].

Par conséquent, l’exception de nullité de l’assignation sera rejetée et par voie de conséquence, la demande en nullité du congé fondée sur le même motif.

Sur le congé délivré le 8 août 2025 et ses conséquences

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

[…]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. ».

En l’espèce, Mme [I] [O] verse aux débats le bail conclu le 1er janvier 2022, prévoyant une prise d’effet au 1er janvier 2022 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Si M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] évoquent les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, ils ne remettent pas en cause le caractère meublé du logement donné à bail et par tant, l’application de l’article 25-8 au bail les liant à Mme [I] [O].

Mme [I] [O] produit également un congé pour vendre, délivré par commissaire de justice le 8 août 2025, notifiant aux locataires son intention de ne pas renouveler le contrat de location et leur donnant congé à la date d’échéance du bail, soit pour le 31 décembre 2025 à minuit.

Ce congé mentionne le motif de non renouvellement du bail, à savoir la vente de l’immeuble, et Mme [I] [O] produit un mandat de vente sans exclusivité signé avec un agent immobilier le 26 mai 2025, pour le bien donné à bail, l’acte précisant une vente libre d’occupation.

M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] ne contestent pas la régularité du congé délivré par la bailleresse autrement que par l’exception de nullité pour défaut de qualité de son auteur précédemment rejetée.

L’acte a été délivré plus de 3 mois avant le terme du bail.

Par conséquent, le congé est valide et M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] sont devenus sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 31 décembre 2025 à minuit.

Leur expulsion sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Jusqu’à la libération effective des lieux, M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] seront tenus de verser à Mme [I] [O] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, avec faculté d’indexation et de régularisation des charges.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] établissent que leurs enfants, nés en 2002 et 2015, sont respectivement scolarisés en CM2 à l’école élémentaire publique de secteur et en première année de BTS dans le [Localité 5] [Localité 1].

Seul M. [M] [V] travaille en qualité d’aide cuisinier, Mme [W] [V] née [D] justifie pour sa part de problèmes de santé.

Ils établissent avoir, dans les jours ayant suivi la réception du congé pour vendre, déposé une demande de logement social. Compte tenu des ressources du couple, d’un montant annuel de 21 773 euros, M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] ne seront pas en mesure de reloger leur famille à [Localité 1] en dehors du parc social.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont le montant charges incluses s’élève actuellement à 1 000 euros, est réglée et qu’il n’existe pas de dette locative.

L’ensemble de ces éléments établissent la bonne foi de M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] tant dans l’exécution leurs obligations que dans la recherche d’une solution de relogement.

De son côté, Mme [I] [O] n’établit pas les difficultés financières dont elle se prévaut et qui nécessiteraient une vente rapide de l’immeuble, lesquelles ne peuvent se déduire des seuls impayés de charges de copropriété et de taxes foncières, alors que le montant de l’indemnité d’occupation reçue mensuellement des époux [V] lui permettent de couvrir ces charges.

Compte tenu de la situation de famille des défendeurs en particulier la présence dans le logement d’un enfant mineur, de l’absence de dette locative et des démarches entreprises par les époux [V] aux fins de relogement, sans qu’il ne soit justifié par la demanderesse de circonstances particulières justifiant une reprise imminente des lieux, il sera fait droit à la demande de délai supplémentaire formée par les époux [V], à hauteur d’un an.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte des motifs précédents que la mauvaise foi de M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] n’est pas rapportée par Mme [I] [O], leur maintien dans les lieux n’étant dû qu’à l’impossibilité pour les défendeurs de se reloger dans des conditions normales. Au surplus, il n’est pas davantage justifié d’un préjudice particulier subi par la demanderesse, qui ne soit pas déjà réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Mme [I] [O] sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D], qui succombent principalement à l’instance, supporteront la charge des dépens. Cependant, les dépens ne comprendront pas les frais de congé, qui résultent d’un choix de la bailleresse de mettre fin au bail et dont la loi permet la remise en main propre, sans frais.

L’équité commande cependant de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Mme [I] [O].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation et la demande d’annulation du congé délivé par Mme [I] [O] le 8 août 2025 à M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D], portant sur le logement et ses accessoires sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DIT régulier le congé délivé par Mme [I] [O] le 8 août 2025 à M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D], portant sur le logement et ses accessoires sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DIT que M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] sont devenus sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 31 décembre 2025 à minuit ;

ACCORDE à M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [O] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] en tant que de besoin, à payer à Mme [I] [O], une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DÉBOUTE Mme [I] [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [M] [V] et Mme [W] [V] née [D] aux dépens de l’instance, les frais de congé en étant exclus ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [I] [O] ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière, le 24 septembre 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION