N° du répertoire général : N° RG 24/02981 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3PO

70N Demande du maire tendant à la démolition d’un bâtiment menaçant ruine.

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [P]
né le 14 Février 1951 à [Localité 1] (14)
demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par Me Aude TEXIER, avocat au barreau de CAEN, membre de l’association SOURON-TEXIER-SOLASSOL, vestiaire : 74

Madame [W] [O] épouse [P]
née le 22 Septembre 1953 à [Localité 3] (29)
demeurant [Adresse 1] – [Localité 4] [Adresse 2]

représentée par Me Aude TEXIER, avocat au barreau de CAEN, membre de l’association SOURON-TEXIER-SOLASSOL, vestiaire : 74

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [B]
né le 28 Septembre 1960 à [Localité 5] (14)
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Inès HERZOG, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 73

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 23 Mars 2026,

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 25 Juin 2026.

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Inès HERZOG – 73, Me Aude TEXIER – 74

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Selon exploit de commissaire de justice du 19 juin 2024, M. [S] [P] et Mme [W] [O] son épouse ont fait assigner M. [A] [B] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de le voir condamner à procéder à la destruction d’une grange édifiée sur la parcelle cadastrée ZD [Cadastre 1], dont il est propriétaire, ainsi qu’au paiement de dommages intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent être propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], cadastré ZD [Cadastre 2], dont ils ont vendu en 1987 à M. [B] les parcelles D [Cadastre 3], supportant une maison, et ZD [Cadastre 1], supportant une grange, lui permettant de bénéficier d’un prêt agricole aux conditions plus avantageuses.

Il était précisé dans l’acte que l’acquéreur bénéficiait d’un droit de passage sur le terrain des époux [P] pour accéder à cette grange située sur la parcelle ZD47 jouxtant le gîte qu’ils exploitent.

M. [B] a ultérieurement revendu la maison située sur la parcelle ZD [Cadastre 3] aux époux [Y] sans se préoccuper du sort du droit de passage desservant la parcelle ZD [Cadastre 1]. La famille [L] qui a par la suite acquis la parcelle D [Cadastre 3] y a construit une piscine.

Laissée sans entretien depuis de nombreuses années la grange sise sur la parcelle ZD [Cadastre 1] menace et présente un danger pour leur propriété et pour les usagers du gîte la jouxtant qu’ils exploitent.

Selon un procès-verbal d’huissier du 3 mars 2023 établi à leur demande et une expertise amiable contradictoire, “le pignon Ouest, en bois, s’est effondré, entraînant l’effondrement partiel de la toiture, l’ensemble étant envahi par une végétation présente depuis de nombreuses années”, “l’état du bâtiment résulte de son absence prolongée d’entretien conjugué aux éléments naturel”.
Une tentative de conciliation a échoué, M. [B] leur imputant à tort la dégradation du bâtiment.

Les époux [P] précisent que M. [B] se serait privé de son droit de passage pour accéder à la parcelle ZD [Cadastre 1] en l’omettant à l’occasion de la vente de sa maison sise sur la parcelle ZD [Cadastre 3] des sorte qu’il ne serait plus possible d’accéder à cette grange par leur propriété qui comporte un jardin et un portail ne permettant pas le passage d’engins de chantier.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [B] à procéder à la destruction de cette grange sous astreinte, ainsi qu’à les indemniser du préjudice subi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025 M. [B] sollicite le rejet intégral de ces demandes, soutenant que la parcelle ZD [Cadastre 1] est enclavée du fait de la clôture réalisée par M. et Mme [P], qui auraient supprimé la servitude de passage dont il bénéficiait. Il affirme qu’il ne peut plus pouvoir accéder à sa grange depuis plus de quinze ans et sollicite reconventionnellement l’établissement judiciaire d’une servitude de passage permettant l’accès à la parcelle avec un véhicule. Il conteste l’existence d’un péril imminent, l’imputabilité des désordres constatés, ainsi que la possibilité matérielle de procéder à la destruction du bâtiment en l’absence d’accès pour des engins de chantier.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 05 décembre 2025 M.et Mme [P] estiment que M. [B], auteur de cette situation par l’omission de mentionner l’existence du droit de passage desservant la parcelle ZD [Cadastre 1] dans l’acte de vente de la parcelle ZD [Cadastre 3] n’est pas légitime à demander la création d’un droit de passage sur leur propriété qui ne faisaient pas partie du périmètre de la vente initiale. Il est de plus physiquement impossible de créer un passage sur leur propriété, qui nécessiterait de traverser le jardin du gîte, d’ouvrir plusieurs portails et d’emprunter des zones incompatibles avec le passage d’engins de chantier, en raison notamment de l’assainissement implanté dans leur jardin. Ils contestent enfin l’affirmation de M. [B] selon laquelle ils auraient eux-mêmes racheté la parcelle ZD [Cadastre 3], rappelant que les époux [Y] s’en sont portés acquéreurs et l’ont revendue à la famille [L]. Ils contestent l’allégation de M. [B] selon laquelle aucun accès ne serait possible pour procéder à la destruction de la grangé susvisée, et affirmant qu’ils empruntent régulièrement un accès existant depuis la parcelle agricole jouxtant cette grange. M et Mme [P] contestent également être à l’origine des désordres que M. [B] dit avoir constatés dans la grange, affirmant que son état de ruine résulte exclusivement d’un défaut d’entretien prolongé selon les conclusions de l’expertise amiable et le constat d’huissier ayant mis en évidence l’effondrement du pignon Ouest, l’affaissement partiel de la toiture et l’envahissement du bâtiment par la végétation, l’ensemble caractérisant une ruine progressive et dangereuse. Des pierres et ardoises tombent ainsi régulièrement sur leur propriété, notamment dans des zones utilisées par les clients du gîte ou par leurs petits-enfants, créant un péril imminent pour autrui. Ils le tiennent pour responsable de la ruine de son bâtiment en application de l’article 1244 du code civil, résultant d’un défaut d’entretien prolongé et que cette situation porte gravement atteinte à leurs intérêts et à l’exploitation de leur gîte rural. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [B] à procéder à la destruction de la grange sous astreinte, ainsi qu’à les indemniser du préjudice résultant de la surveillance contrainte du bâtiment et des explications à fournir à leurs locataires. Ils demandent enfin le débouté de M. [B] de l’ensemble de ses prétentions, notamment de sa demande de création d’une servitude de passage, qu’ils estiment infondée tant en fait qu’en droit.
Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à leurs dernières écritures.
L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 24 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 mars suivant.
La mise en délibéré initialement fixée au 25 juin 2026, est prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur la demande de création d’une servitude de passage
Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire d’un fonds enclavé est fondé à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage causé. L’article 684 précise que lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, le passage ne peut être demandé que sur les terrains ayant fait l’objet de cette division.
Il ressort des pièces produites aux débats que la parcelle ZD [Cadastre 1] appartenant à M.[B] était initialement desservie par une servitude de passage consentie en 1987 sur les parcelles ZD [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Celui-ci a ultérieurement revendu la parcelle ZD [Cadastre 3] sans y intégrer la parcelle ZD [Cadastre 1] ni maintenir la servitude de passage lui étant attachée.
Il est communément admis que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, et que le propriétaire qui, par son fait, a supprimé l’accès à son fonds ne peut solliciter la création d’une servitude nouvelle sur le fonds d’autrui.
Il ressort des éléments de la cause que l’état d’enclave de la parcelle n°[Cadastre 1] résulte exclusivement des choix opérés par M. [B] lors de la vente de la parcelle ZD [Cadastre 3]. M.et Mme [P] démontrent en outre qu’un accès demeure possible depuis la parcelle agricole jouxtant la grange, régulièrement emprunté par M. [B] . Dans ces conditions, la demande de création d’une servitude de passage formée par M. [B] est infondée et sera donc rejetée.
Sur la demande de destruction de la grange
L’article 1244 du code civil dispose que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Le juge peut ordonner en application de cette disposition à des mesures de remise en état ou de destruction lorsqu’un bâtiment en ruine présente un danger avéré pour autrui.
Les pièces versées aux débats, notamment le constat d’huissier du 3 mars 2023 et le rapport d’expertise amiable, établissent que le pignon Ouest de la grange s’est effondré, entraînant l’affaissement partiel de la toiture, et que le bâtiment est envahi par la végétation. M.et Mme [P] produisent des photographies démontrant la chute régulière de pierres et d’ardoises sur leur propriété, y compris dans des zones fréquentées par les clients du gîte et par leurs petits- enfants. Ces éléments caractérisent un péril imminent et un dommage avéré causé par cette grange dont l’accès à la grange est possible depuis la parcelle agricole contiguë, de sorte que la destruction du bâtiment n’est pas matériellement impossible.
Les constatations expertales démontrent que les infiltrations affectant la propriété des époux [P] trouvent leur origine dans les désordres identifiés sur l’immeuble appartenant à M. [B]. Les travaux préconisés par l’expert bien que clairement définis, n’ont pas été entrepris malgré les mises en demeure envoyées par les époux [P] à M. [B]. Cette inertie prolonge le trouble qu’ils subissent et justifie l’assortissement du jugement à intervenir d’une astreinte afin d’en assurer l’effectivité.
Il y a lieu, en conséquence, de prévoir qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir M. [B] sera tenu au paiement d’une astreinte journalière de 50 euros, dont la liquidation sera confiée au juge de l’exécution de la présente juridiction aux termes de l’article L. 131- 3 du code des procédures d’exécution qui énonce que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.
Sur la demande d’astreinte
Au vu des dénégations de M. [B] sur l’engagement de sa responsabilité pourtant démontrée par l’acte d’acquisition du 05 novembre 1987 le portant acquéreur de la parcelle ZD [Cadastre 1] sise à [Localité 6] et par conséquent responsable de l’état menaçant de ruine de la grange édifieée sur ce terrain constaté par procès-verbal de commissaire de justice et un rapport d’expertise excluant clairement toute responsablité des époux [P], de la durée de cette situation révélée par les photographies versées aux débats et de la prolifération de la végétation occupant ladite parcelle, et débordant sur le sentier contigû dénonçant l’état de négligence voire d’abandon des lieux, une mesure d’astreinte sera prononcée à raison de 50 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir
Sur la demande de dommages intérêts
M.et Mme [P] justifient de leur demande d’indemnisation du préjudice tenant à la surveillance contrainte et constante de ce bâtiment, et à l’obligaton d’ expliquer cette situation à leurs locataires, ce qui affecte l’exploitation de leur gîte rural. Ce préjudice, certain et directement lié au défaut d’entretien du bâtiment par son propriétaire sera réparé par la condamnation de M.[B] à leur régler la somme de 5000 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [P] les frais qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits. M. [B] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Partie succombante à l’instance, M. [B] en supportera les dépens.
Le jugement à intervenir est exécutoire de droit par provision en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,
Rejette la demande de création d’une servitude de passage formée par Monsieur [A] [B] ;
Dit que la grange édifiée sur la parcelle cadastrée ZD [Cadastre 1] est en ruine et présente un danger pour la propriété de M et Mme [P] et pour les tiers ;
Condamne M. [A] [B] à exécuter l’ensemble des travaux préconisés par expertise, et notamment procéder à la destruction de la grange sise [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée ZD [Cadastre 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;
Dit qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, M. [B] sera tenu au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution
Dit que le juge de l’exécution liquidera cette astreinte conformément aux dispositions de l’article L. 131- 3 du code de procédures d’exécution ;
Condamne M. [A] [B] à verser à M.et Mme [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts ;
Condamne M. [A] [B] à verser à M.et Mme [P] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [A] [B] aux dépens.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision de droit.
Ainsi jugé le vingt quatre Septembre deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

O. MELLITI F. LANGLOIS