Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation solidaire des copropriétaires au paiement d’une somme de 2.320,17 € pour charges impayées, ainsi que d’autres frais et dommages-intérêts pour résistance abusive. En réponse, le vendeur a contesté le montant de la dette, demandant une justification détaillée des charges réclamées et a sollicité le rejet des demandes du syndicat.
Le tribunal a noté que le vendeur avait effectué un paiement partiel, réduisant la dette à 823,92 €, mais a également constaté que le vendeur n’avait pas prouvé la liquidation de la communauté, ce qui l’engageait solidairement avec l’acheteur. Le tribunal a donc condamné les deux copropriétaires à payer la somme de 2.320,17 € pour les charges dues.
Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a précisé que certains frais ne pouvaient pas être imputés aux copropriétaires, car ils relevaient de la gestion courante. Finalement, les copropriétaires ont été condamnés à payer 158 € pour les frais nécessaires au recouvrement, ainsi que 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour leur défaut de paiement. Ils ont également été condamnés aux dépens et à verser 1.746 € pour les frais non compris dans les dépens.
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A
JUGEMENT N°25
du 28 OCTOBRE 2025
Enrôlement : N° RG 24/06515 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z7T
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 13] (la SELARL C.L.G.)
C/ Mme [F] [G] (Me HABERT) ; M. [K] [B]
DÉBATS : A l’audience Publique du 10 juin 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025, prorogée au 28 octobre 2025
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 12] sise [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice le cabinet SQUARE HABITAT – CABINET LIEUTAUD
immatriculée au RCS d’[Localité 6] sous le numéro 329 072 003
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en son agence sise [Adresse 8]
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Madame [F] [C]
née le 15 septembre 1989 à [Localité 9] (TOGO)
de nationalité Togolaise
demeurant [Adresse 4]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale N°13055-2924-010174 délivrée par le bureau d’aide juridicationnelle du tribunal judiciaire de Marseille par décision du 01/07/20245
représentée par Maître Sarah HABERT, avocate au barreau de MARSEILLE
Monsieur [K] [B]
né le 1er juin 1968 à [Localité 7] (ITALIE)
de nationalité Italienne
demeurant [Adresse 5]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE
La résidence [11] sise [Adresse 1] est soumise au statut de la copropriété.
Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots n°120 et 208.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.
Des mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et par lettre simple leur ont été expédiées en date des 26 novembre 2021 et 6 mars 2024.
*
Par exploits des 25 avril et 27 mai 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet [Adresse 14], a assigné Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires demande au Tribunal de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
– CONDAMNER solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1] :
– La somme en principal de 2.320,17 € au titre des charges de copropriété dues au 03 mars 2025,
– La somme de 1.394,29 € au titre des frais nécessaires,
– Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021, date de la première mise en demeure,
– CONDAMNER solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– CONDAMNER solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] au paiement d’une somme de 1 746 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
– REJETER l’ensemble des moyens de défense formulés par Madame [F] [G].
Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, Madame [F] [G] demande au Tribunal de :
– Vu l’article 2224 du Code civil,
– DIRE que le montant de la dette fixée à 13.440,04 euros doit être justifié par la production d’un décompte complet depuis l’origine de la dette locative,
– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation de la dette locative à la somme de 13.440,04 euros,
– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Madame [G] à la somme de 2.000 euros pour résistance abusive,
– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande condamnation de Madame [G] aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
L’assignation désignée à Monsieur [K] [B] a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses. L’accusé réception du courrier recommandé envoyé par le commissaire de justice est produit, signé par l’intéressé.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.
En outre, en application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.
Sur la demande au titre des charges
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige énonce que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
En l’espèce, Madame [F] [G] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un décompte précis pour les sommes réclamées au titre de la période antérieure au 1er décembre 2019, alors que ce dernier ne peut venir réclamer des charges dues avant le 25 avril 2019 compte tenu de la date d’assignation.
Toutefois, il convient de constater à la lecture du décompte du 3 mars 2025 qu’en cours de procédure un chèque de 15.268,65 euros a été versé par Madame [F] [G] ou Monsieur [K] [B] le 16 octobre 2024.
Ce versement a soldé la grande majorité de la dette, laissant alors un solde débiteur de 823,92 euros.
Cette exécution volontaire de leurs obligations par les copropriétaires prive Madame [F] [G] de la possibilité de se prévaloir d’une éventuelle prescription pour la demande en paiement relative au solde antérieur au 1er décembre 2019.
Le décompte actualisé au 3 mars 2025 produit par le syndicat des copropriétaires s’élève au montant de 2.320,17 euros.
Madame [F] [G] ne développe aucune argumentation relative à ces sommes qui résultent de l’absence de tout paiement de charge depuis le 16 octobre 2024.
Madame [F] [G] produit le jugement de divorce du 12 juillet 2016, attribuant le bien objet de la présente procédure à Monsieur [K] [B]. Toutefois, elle n’établit pas que la communauté a été liquidée et que les lots de copropriété sont la propriété exclusive de ce dernier. Elle sera tenue du solde de la dette solidairement avec Monsieur [K] [B].
Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2.320,17 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges au 3 mars 2025.
S’agissant par ailleurs des frais imputés aux défendeurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.
En outre, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de mise en demeure du 25.08.2021 (45 euros),
– Les frais de remise de dossier à avocat du 26.11.2021 (120 euros), honoraires du 18.02.2022 (207 euros), et constitution de dossier avocat du 10.05.2023 (260 euros), qui sont des frais irrépétibles, et qui sont d’ailleurs réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Les frais de « suivi contentieux » du 19.12.2022 (384 euros) et « GENSOLLEN – GROSSE ASSIGNATION » du 05.06.2024 (220,29 euros).
Par conséquent, Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] restent redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, de la somme de 128 + 30 = 158 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.
En l’espèce, il apparaît que Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] se sont abstenus de payer toute charge entre 2019 et le 16 octobre 2024.
Cette faute des copropriétaires dans l’exécution de leurs obligations cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui est privé de fonds pour faire face à ses dépenses.
Madame [F] [G] indique que cette situation résulte de la carence du syndicat des copropriétaires à s’adresser à elle pour réclamer les sommes dues, car ce dernier ne lui a pas adressé les lettres de mise en demeure.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit les courriers recommandés adressés à Madame [F] [G] à la dernière adresse connue. Cette dernière ne justifie pas avoir informé le syndicat des copropriétaires de sa nouvelle adresse. Elle ne peut donc invoquer de faute du syndicat des copropriétaires dans le recouvrement des charges impayées.
Par ailleurs, en ne produisant pas la preuve de la liquidation de la communauté, Madame [F] [G] ne démontre pas qu’elle n’est plus propriétaire des lots au sein de la copropriété.
Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1], la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B], succombants, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.746 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.320,17 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 03 mars 2025,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 158 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété,
DIT que ces condamnations produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [K] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.746 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE 28 OCTOBRE 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Marseille, 28 octobre 2025, RG n° 24/06515 – Thématiques associés : Copropriété – Copropriété solidaire – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 16 décembre 2025