Type de juridiction : Tribunal judiciaire
Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris
Thématique : Évaluation du loyer commercial : enjeux de la valeur locative et des travaux de rénovation.
→ RésuméContexte du Bail CommercialMadame [U] et Monsieur [Y] [P] ont conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. ORPHEE pour des bureaux à partir du 1er avril 1999, initialement jusqu’au 30 mars 2008, puis renouvelé tacitement. Un nouvel acte a été signé le 1er avril 2011, prolongeant le bail jusqu’au 31 mars 2020 avec un loyer annuel de 16.219 euros. À partir du 1er avril 2020, le bail a continué de manière tacite. Notification de Congé et Demande de RenouvellementSuite au décès de son époux, Madame [U] [P] a délivré un congé à la S.A.R.L. ORPHEE le 24 septembre 2020, proposant un renouvellement du bail à un loyer annuel de 33.705 euros à compter du 1er avril 2021. En mars 2022, elle a notifié une demande de fixation du loyer à 27.000 euros, mais aucun accord n’a été trouvé. Procédure JudiciaireLe 24 mai 2022, Madame [U] [P] a assigné la S.A.R.L. ORPHEE devant le juge des loyers commerciaux pour obtenir la fixation du loyer à 27.000 euros et éventuellement une expertise. Le 5 juillet 2023, le juge a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative des locaux. Rapport de l’ExpertL’expert, Monsieur [N] [S], a remis son rapport le 22 mars 2024. Dans son dernier mémoire, Madame [U] [P] a demandé que le loyer soit fixé à 25.650 euros, tandis que la S.A.R.L. ORPHEE a proposé 23.143 euros. L’affaire a été plaidée le 12 septembre 2024. Évaluation de la Valeur LocativeLe juge a confirmé que le loyer devait être fixé selon la valeur locative, prenant en compte divers facteurs tels que les caractéristiques des locaux, leur situation géographique et les prix pratiqués dans le voisinage. L’expert a évalué la valeur locative à 400 euros par m², tenant compte des éléments favorables et défavorables des locaux. Correctifs et AbattementLes parties ont convenu d’un abattement pour les travaux réalisés par la locataire, mais ont divergé sur le pourcentage. L’expert a proposé un abattement de 5%, que le juge a retenu, fixant ainsi le loyer de renouvellement à 24.160 euros par an, hors taxes et hors charges. Décision FinaleLe juge a statué que le loyer du bail renouvelé serait de 24.160 euros par an à compter du 1er avril 2021, tout en partageant les dépens à parts égales entre les parties. Les autres demandes ont été rejetées, et la décision est exécutoire par provision. |
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/06441
N° Portalis 352J-W-B7G-CXDQL
N° MINUTE : 1
Assignation du :
24 Mai 2022
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 21 Novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [P]
[Adresse 15]
[Localité 13]
représentée par Maître Vincent MATTHEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1482
DEFENDERESSE
S.A.R.L. ORPHEE
[Adresse 14]
[Localité 11]
représentée par Maître Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2088
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 12 Septembre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Madame [U] et Monsieur [Y] [P] ont consenti à la S.A.R.L. ORPHEE un bail commercial à usage de bureaux à compter du 1er avril 1999 jusqu’au 30 mars 2008 portant sur des locaux situés [Adresse 14] à [Localité 11]. Le bail s’est ensuite poursuivi tacitement.
Aux termes d’un acte sous seing privé du 1er avril 2011, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020 moyennant un loyer annuel de 16.219 euros hors-taxes hors charges. À compter du 1er avril 2020, le bail s’est poursuivi tacitement.
Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2020, Madame [U] [P], devenue seule bailleresse à la suite du décès de son époux, a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer annuel de 33.705 euros.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 mars 2022, réceptionné le 8 mars 2022, Madame [U] [P] a notifié à la S.A.R.L. ORPHEE un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 27.000 euros hors taxes et hors charges.
Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2022, Madame [U] [P] a fait assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 27.000 euros par an et subsidiairement de voir ordonner une expertise.
Par jugement en date du 5 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux.
L’expert, Monsieur [N] [S], a déposé son rapport au greffe le 22 mars 2024.
Aux termes de son dernier mémoire du 23 avril 2024, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2024, Madame [U] [P] demande au juge des loyers commerciaux de :
« – Dire et juger que par application de l’article R145-11 du Code de Commerce le loyer de renouvellement du bail dont s’agit au 1er avril 2021 doit être fixé en fonction de la valeur locative corrigée en fonction des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
– Fixer, au vu des éléments de l’espèce, le loyer de renouvellement du bail de la société ORPHÉE à compter du 1er avril 2021 à la somme de 25.650 euros HT et HC.
– Condamner la société Orphée à rembourser au bailleur la moitié des frais d’expertise judiciaire soit 1.750 euros.
– Condamner la société Orphée aux dépens. »
Dans son dernier mémoire du 16 juillet 2024, dont la notification n’est pas contestée, la S.A.RL. ORPHEE sollicite du juge des loyers commerciaux de :
« – Dire et juger que par application de l’article R145-11 du Code de Commerce le loyer de renouvellement du bail dont s’agit au 1er avril 2021 doit être fixé en fonction de la valeur locative corrigée en fonction des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
– Fixer, au vu des éléments de l’espèce, le loyer de renouvellement du bail de la société ORPHÉE à compter du 1er avril 2021 à la somme de 23.143 euros HT et HC.
– Condamner le bailleur à supporter seule la totalité des frais d’ expertise judiciaire soit 3.500 euros.
– Condamner Madame [P] aux dépens. »
L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré ce jour.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le jugement du 5 juillet 2023,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Madame [U] [P] et la S.A.R.L. ORPHEE, portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 14], à [Localité 11], à la somme de vingt-quatre mille cent soixante euros (24.160 euros) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la Madame [U] [P] et de 50% à la charge de la S.A.R.L. ORPHEE, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [N] [S],
REJETTE toutes les autres demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Fait et jugé à [Localité 16], le 21 novembre 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA