Tribunal judiciaire de Paris, 23 janvier 2025, RG n° 22/09935

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Fixation du loyer commercial : enjeux de valorisation et d’expertise

→ Résumé Contexte de l’Affaire La société FONTAINE a conclu un bail commercial avec la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] le 28 juillet 2008, pour des locaux situés à [Adresse 3]. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a été établi pour l’exercice d’activités bancaires et de services connexes, avec un loyer annuel de 27.600 euros hors taxes. Demande de Renouvellement du Bail Le 5 mai 2020, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a demandé le renouvellement du bail à un loyer de 19.600 euros. En réponse, la société FONTAINE a proposé un loyer de 33.861,68 euros le 10 décembre 2020. En juin 2022, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a sollicité la fixation du loyer à 9.243,50 euros. Assignation en Justice Le 19 août 2022, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a assigné la société FONTAINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Le jugement du 17 février 2023 a confirmé le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 et a désigné un expert pour évaluer la valeur locative des locaux. Rapport de l’Expert L’expert a remis son rapport le 8 novembre 2023, et l’affaire a été retenue pour audience le 4 novembre 2024, avec les deux parties représentées par leurs avocats. La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a demandé que le loyer soit fixé à 8.496 euros par an, tandis que la société FONTAINE a soutenu que le loyer devait être maintenu à 32.000 euros. Arguments des Parties La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a fait valoir que le loyer devait être fixé à la valeur locative, sans nécessiter de preuve de modification des facteurs locaux de commercialité. En revanche, la société FONTAINE a soutenu qu’une telle preuve était nécessaire pour justifier une baisse du loyer. Évaluation de la Valeur Locative L’expert a évalué la valeur locative des locaux, tenant compte de leur emplacement, de leurs caractéristiques et des prix pratiqués dans le voisinage. Il a conclu à une valeur locative unitaire de 600 euros/m²B, aboutissant à un loyer annuel de 17.640 euros. Décision du Tribunal Le tribunal a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à 17.640 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020. Il a également ordonné que des intérêts courent sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, à partir de la date de l’assignation. La demande de remboursement des trop-perçus de loyer a été rejetée. Partage des Dépens Le tribunal a décidé de partager les dépens, y compris les frais d’expertise, par moitié entre les parties, et a rejeté les demandes d’indemnisation formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Conclusion Le jugement a été rendu le 23 janvier 2025, confirmant ainsi la décision du tribunal sur la fixation du loyer et le partage des dépens.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/09935
N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFN

N° MINUTE : 1

Assignation du :
19 Août 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Société LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811

DEFENDERESSE

S.C.I. FONTAINE
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Layachi BOUDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2008, la société FONTAINE a donné à bail commercial à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 1er août 2006 au 31 juillet 2015, l’exercice de l’activité de « BANQUE, ASSURANCES, IMMOBILIER, SERVICES TECHNOLOGIQUES » et un loyer annuel de 27.600 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 05 mai 2020, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a sollicité de la société FONTAINE le renouvellement du bail moyennant un loyer de 19.600 euros hors taxes.

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 décembre 2020, la société FONTAINE a informé la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] qu’elle acceptait le renouvellement du bail moyennant un loyer de 33.861,68 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié à la société FONTAINE par lettre recommandée avec avis de réception du 09 juin 2022, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme 9.243,50 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 19 août 2022, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a assigné la société FONTAINE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 17 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

– constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ;
– désigné en qualité d’expert M. [T] [C] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce ;
– fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2020 au montant du loyer contractuel indexé hors taxes et charges.

L’expert a déposé son rapport le 08 novembre 2023.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 04 novembre 2024 à laquelle la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] et la société FONTAINE étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL

– FIXER à la somme de 8.496€ par an en principal le loyer dû a compter du 1er juillet 2020 par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] à la SCI Fontaine 22 sur les locaux situés [Adresse 3], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014.

– JUGER que la SCI Fontaine devra rembourser les trop percus de loyer qui porteront intérêts au taux légal depuis la date du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, conforrnément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du méme code, pour ceux correspondant a des intérêts dus depuis plus d’un an.

– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir et DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code
des procédures civiles d’exécution.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

– DEBOUTER la SCI FONTAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

– JUGER pour le cas où le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du bailleur.

– CONDAMNER la SCI FONTAINE aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

– CONDAMNER la SCI Fontaine à régler à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société FONTAINE demande au juge des loyers commerciaux de :

« JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2020,

MAINTENIR ET FIXER le loyer annuel à la somme de 32.000 € en principal à compter du 1er juillet 2020,

DEBOUTER le CREDIT MUTUEL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER le CREDIT MUTUEL aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle.

CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel de Paris XXeme Saint Fargeau à verser à la SCI FONTAINE la somme de 5.000 € sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 17.640 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société FONTAINE et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] pour les locaux situés à [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 19 août 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] de condamnation de la société FONTAINE à lui rembourser les trop-perçus de loyer ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 23 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER