MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande
Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Aussi, aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.
En l’espèce, par contrat de cautionnement VISALE n°A10091544790 du 10 décembre 2020, ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution solidaire.
Il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière justifie avoir réglé la dette locative (d’un montant de 7 223,80 euros) au bailleur initial, suivant quittance subrogative en date du 29 aout 2025.
Dès lors, en vertu des articles précités, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve valablement subrogée dans les droits et actions qu’avait M. [A] [G].
Par ailleurs, selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
En somme, à la lumière de l’ensemble des éléments ci-avant, il y a lieu de déclarer l’action de la demanderesse recevable.
2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [S] [N] le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 033,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2025.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort de l’audience du 10 mars 2026 que M. [S] [N] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle la société bailleresse se dit favorable.
Dès lors, il y a lieu de constater l’accord des parties sur ce point et d’octroyer des délais de paiement au défendeur. Ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 233 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler l’arriéré locatif.
Aussi, il convient de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement accordés.
En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur les demandes de condamnation au paiement
Sur la dette locative
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte, ainsi que les quittances subrogatives, démontrant qu’à la date du 30 août 2025, M. [S] [N] lui devait la somme de 7 223,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Le locataire n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 6 033,88 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur les frais du procès
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
M. [S] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette ainsi que de l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.