MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RECEVABILITÉ
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. [W] anciennement [H] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée dont l’accusé de réception est daté du 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Les baux conclus le 22 novembre 2023 contiennent une clause résolutoire (articles 9.2 et 8) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.431,06euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La S.A. [W] anciennement [H] produit un décompte aux termes duquel Mme [F] [Z] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais bancaires, la somme de 4.386,25 euros à la date du 26 juillet 2025.
Mme [F] [Z] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Elle sera donc condamnée à verser à la S.A. [W] anciennement [H] cette somme de 4.386,25 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (31 janvier 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts seront capitalisés par année entière.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
En l’espèce, Mme [Z] [O] sollicite le bénéfice de délais de paiement, demande à laquelle ne s’oppose pas le bailleur. La locataire indique avoir procédé à des virements pour tenter de solder la dette locative, et indique percevoir un revenu mensuel de 1.800euros en qualité d’agent de nettoyage au Grand-Duché du Luxembourg.
En outre, aux termes du diagnostic social et financier, la locataire indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, partiellement corroboré par le relevé de compte en date du 26 juillet 2025. Elle fait état de difficultés en lien avec des réparations de sa porte suite à une intervention des Forces de l’ordre, à ses frais. Il est mentionné un plan d’apurement mis en place en lien avec le bailleur, qui estime qu’il n’est pas respecté. Il est mentionné un crédit à la consommation dont les échéances ont pris fin en décembre 2025.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [F] [Z] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 121 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [F] [Z] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
– Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [F] [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
– Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En considération de l’équité, la S.A. [W] anciennement [H] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 22 novembre 2023 entre la S.A. [W] anciennement [H] et Mme [F] [Z] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 6 place de la République – Logement n°30 et le garage n°2475.01.98.005 sis Avenue Jean Jacques Rousseau 57290 FAMECK sont réunies à la date du 1er avril 2025;
CONDAMNONS Mme [F] [Z] [O] à verser à la S.A. [W] anciennement [H] à titre provisionnel la somme de 4.386,25 euros (suivant décompte actualisé au 26 juillet 2025, incluant juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;