TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/06695 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDMLI

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
RIVP, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C2573

DÉFENDERESSE
Madame [A] [Y], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/06695 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDMLI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 novembre 2013, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Madame [A] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 380,36 euros, outre 125 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 24 janvier 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2026, la RIVP a fait assigner en référé Madame [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion de Madame [A] [Y] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [A] [Y],
– condamner Madame [A] [Y] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2026 inclus, soit la somme de 759,67 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi outre indexation,
– condamner Madame [A] [Y] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A cette audience la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 540,87 euros. Elle a indiqué que le loyer courant est payé, outre des versements supplémentaires. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés par le juge.

Comparante en personne, Madame [A] [Y] a reconnu le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et proposé de verser la somme de 22 euros par mois pendant 24 mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Elle a affirmé percevoir le RSA, vivre seule et ne pas avoir contracté de crédits à la consommation. Madame [A] [Y] a enfin sollicité le rejet des demandes accessoires.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2026.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l »article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 18 novembre 2013 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 29 janvier 2025 pour la somme en principal de 600 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [A] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Madame [A] [Y] restait devoir la somme de 540,11 euros à la date du 1er septembre 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 214 euros le 31 août 2026). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [A] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 540,11 euros arrêtée au 1er septembre 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [A] [Y] sera également condamnée au paiement à compter du 2 septembre 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants et effectue des versements supplémentaires, si bien que sa dette a diminué depuis le commandement de payer. Le bailleur a ainsi accepté qu’elle puisse apurer sa dette de manière échelonnée. Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [A] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [Y] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification à la Préfecture et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’octroi d’intérêts moratoires sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2013 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) et Madame [A] [Y], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [A] [Y] à payer à la RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er septembre 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 214 euros le 31 août 2026) la somme de 540,11 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;

AUTORISONS Madame [A] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités d’un montant d’au moins 22 euros et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Madame [A] [Y] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Madame [A] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 2 septembre 2026,
* qu’à défaut pour Madame [A] [Y] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [A] [Y] à verser à la RIVP une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [A] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification à la Préfecture et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection