N° RG 26/00477 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6FCC

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEURS :

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : Me BERNARD Hélène

Copie à : M. [M] [J], Mme [I] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 3 décembre 2024, Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] ont donné à bail à Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 1490 euros hors charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 1490 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] ont informé les propriétaires de leur volonté de résilier le contrat de bail par courrier du 22 juin 2025 à effet du 22 septembre 2025.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 22 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2026, Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] ont fait assigner Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 10 septembre 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

-condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] à leur payer les sommes suivantes:

-7052,66 euros au titre des loyers impayés de mai 2025 jusqu’au 22 septembre 2025,

-1810 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 1490 euros

-condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] au paiement de la somme de 1453 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] au paiement des entiers dépens,

-rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel ou opposition.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes.

Bien que régulièrement convoqués, Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter. Ils n’ont transmis aucune pièce relative à leur situation.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire ou à tout le moins in solidum de Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] à leur verser la somme de 7052,66 au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026 au titre des loyers impayés jusqu’au 22 septembre 2025. Ils produisent à l’appui de leur demande un décompte des sommes réclamées.

Absents à l’audience, Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] n’ont pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs. Il n’a pas été fait état d’une situation de surendettement.

Il convient de déduire de la dette locative la somme de 1490 euros versée au titre du dépôt de garantie.

Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] la somme de 5562,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] évaluent les dégradations locatives commises par les locataires à un montant de 3300 euros faisant état d’une peinture à refaire pour l’ensemble du rez de chaussée. Ils indiquent qu’après déduction du dépôt de garantie, ils sollicitent l’octroi d’une somme de 1810 euros sur ce fondement.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 6 décembre 2024 et de l’état des lieux de sortie du 22 septembre 2025 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I].
Ainsi, l’état des lieux d’entrée faisait état du bon état général du logement y compris des murs des différentes pièces du rez de chaussée.

L’état des lieux de sortie mentionne quant à lui que les peintures sont à refaire au rez de chaussée car en très mauvais état.

La lecture de l’état des lieux de sortie laisse cependant apparaître que le mauvais état des peintures est relevé pour l’entrée, le séjour uniquement. La mention BE est apposée sur les murs des autres pièces.
Au regard des éléments du débats, le montant des réparations locatives à imputer à Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] peut être évalué à la somme de 1000 euros.
Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] la somme de 1000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] les sommes de :

-5562,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite du dépôt de garantie, suivant décompte arrêté au 22 septembre 2025,

-1000 euros au titre des dégradations locatives,

Avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [O] [I] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE