Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. [R]
[Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]
représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [B]
Madame [P] [L]
[Adresse 3]
non comparants D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Décembre 2025
date des débats : 04 Décembre 2025
délibéré au : 12 Mars 2026 prorogé au : 1er Octobre 2026

RG N° 25/02567 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N6J7

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me LENGLART
CCC à Monsieur [B] + Madame [L] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 septembre 2024 à effet au même jour, la société anonyme [R] a donné à bail à [Q] [B] et [P] [L] un logement de type 4 lui appartenant sis, [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 397,89 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 161,35 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, [R] a fait sommation à [Q] [B] et [P] [L] de justifier de l’assurance locative et commandement de justifier de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 594,20 € arrêté au 31 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [R] a fait assigner [Q] [B] et [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;constater que la location qui a été consentie à [Q] [B] et [P] [L] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [Q] [B] et [P] [L] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner que [Q] [B] et [P] [L], ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner [Q] [B] et [P] [L] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 973,38 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;fixer et condamner solidairement [Q] [B] et [P] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 410,86 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;condamner solidairement [Q] [B] et [P] [L] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 octobre 2025, par l’Espace départemental des solidarités indiquant que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025. À ladite audience, [R], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance et indique maintenir l’ensemble de ses demandes compte tenu de l’absence de reprise des paiements.

Régulièrement assignés chacun à personne présente à domicile, [Q] [B] et [P] [L] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

A l’audience du 12 mars 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 14 avril 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 juillet 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 7 juillet 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d’assurance
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».
[R], par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.
[Q] [B] et [P] [L] ne viennent pas justifier que le logement dont ils sont locataires était assuré dans le mois suivant le commandement de justifier d’une assurance du 11 avril 2025.
Ainsi, le commandement étant demeuré infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [R] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [Q] [B] et [P] [L] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 469,27 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 24 novembre 2025.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 243,73 €. (117,38 € + 126,35 €).
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le contrat de bail stipule que [Q] [B] et [P] [L], sont « conjoints et solidaires pour l’exécution des obligations découlant du présent contrat », sans pour autant prévoir de clause de solidarité. Par ailleurs, les locataires signent le bail ainsi que les conditions générales du bail en mentionnant manuscritement « lu et approuvé ». Dès lors, en l’absence de mention « bon pour engagement conjoint et solidaire » la solidarité des locataires n’est pas démontrée et ne sera pas retenue.
En conséquence, [Q] [B] et [P] [L] seront condamnés au paiement de la somme de 1 225,54 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été fixée à l’audience.
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [R], à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme de 588,08 €.
Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Q] [B] et [P] [L], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement, mais hors frais de signification à partie du jugement à intervenir, ces frais intervenant ultérieurement à la présente décision.
L’article 700 du code de procédure civile
Ils seront également condamnés in solidum à payer à [R] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 septembre 2024 entre [R] d’une part et [Q] [B] et [P] [L] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 6] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut d’assurance sont réunies à la date du 12 mai 2025 ;
ORDONNE à [Q] [B] et [P] [L], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [Q] [B] et [P] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [Q] [B] et [P] [L] à payer à [R], à compter du 25 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 588,08 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [Q] [B] et [P] [L] à payer à [R] la somme de 1 225,54 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE [R] de sa demande de condamnation solidaire ;
CONDAMNE in solidum [Q] [B] et [P] [L] à payer à [R] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement mais hors frais de signification à partie du jugement à intervenir ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
C. HOFFMANN F. BIELITZKI