COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Septembre 2026

Minute n°

[W] c/ [P], [L] [I]

DU 04 Septembre 2026

N° RG 26/01218 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RGCO

– Exécutoire le :
à Me ZUCARELLI Jérôme

– copie certifiée conforme le:

à Madame [U] [P] épouse [L] [I]

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 2] [Localité 2]
[Localité 2] ITALIE
représenté par Me ZUCARELLI Jérôme, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [U] [P] épouse [L] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante,

Monsieur [C] [L] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
décédé

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2013, M. [H] [W], a consenti à Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], « [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 650 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

M. [C] [L] [I] est décédé le 20 juillet 2017.

Un congé pour vente a été délivré par M. [H] [W] aux locataires, Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I] , par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 à effet au 8 décembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, M. [H] [W] a fait assigner Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé aux fins de voir:
– déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I] ;
– constater l’expiration du bail en date du 8 décembre 2025 ;
– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
– condamner Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,
– condamner Mme [U] [P] et M. [C] [L] [I], au paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience utile du 6 juillet 2026, M. [H] [W] comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

Mme [U] [P] veuve [L] [I], valablement assignée a comparu à l’audience et ne conteste pas le congé pour vendre. Elle fait état de sa situation financière et sollicite des délais pour quitter les lieux.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur et ses conséquences

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 années, le 9 décembre 2013, pour expirer le 8 décembre 2016 à minuit.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à Mme [U] [P] veuve [L] [I] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 à effet au 8 décembre 2025, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les conditions de la vente projetée, à savoir « ..le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant le Notaire, frais à la charge de l’acquéreur ». Le prix de vente, 189 000 euros, est également indiqué. Enfin, l’acte reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

Ainsi, la validité du congé pour revente, non discutée, ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

Or, il est constant que Mme [U] [P] veuve [L] [I] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et s’est maintenu dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 8 décembre 2025 par l’effet du congé.

Mme [U] [P] veuve [L] [I] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2025 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé [Adresse 6].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [U] [P] veuve [L] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 9 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [U] [P] veuve [L] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le défendeur sollicite l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux auxquels le bailleur s’oppose. Mme [U] [P] veuve [L] [I] indique s’être remarié. Elle bénéficie d’un emploi en CDI à [Localité 4] (avec un salaire de 2 500 euros). Elle n’a pas d’enfant à charges.

S’il n’existe aucune dette locative, Mme [U] [P] veuve [L] [I] réglant le loyer courant, il convient de relever que le défendeur a déjà bénéficié de délais de fait depuis l’assignation du 5 janvier 2026, et ne justifie d’aucune démarche pour trouver un nouveau logement.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [U] [P] veuve [L] [I] sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [U] [P] veuve [L] [I] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [U] [P] veuve [L] [I] sera donc condamnée à payer à M. [H] [W] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.
En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS valide le congé pour vendre délivré par M. [H] [W] le 18 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation du 27 novembre 2013 au 8 décembre 2025 à minuit, par l’effet du congé pour vendre du 18 avril 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [U] [P] veuve [L] [I] et celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 6] ;

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [U] [P] veuve [L] [I] ;

DÉBOUTONS M. [H] [W] de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [U] [P] veuve [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS M. [H] [W] de sa demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] veuve [L] [I] à verser à M. [H] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] veuve [L] [I] à payer à M. [H] [W] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] veuve [L] [I] aux entiers dépens de la présente instance comprenant le coût de l’acte de commissaire de justice pour vendre ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection