TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06182 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLST

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM VALLOIRE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Y] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [C] [R] [M]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [C] [R] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], par contrat du 14 novembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 542,80 euros, provision sur charges comprise.

Le 30 juin 2025, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [C] [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 724,49 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [C] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] [R] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [W] [C] [R] [M] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner Monsieur [W] [C] [R] [M] au paiement de la somme de 2 267,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner Monsieur [W] [C] [R] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a fait état d’une dette locative née d’une difficulté financière ponctuelle liée à un retard de paiement des indemnités journalières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026.

A l’audience, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [X] [Y], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 803,68 euros. La bailleresse a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que le bénéfice de délais de paiement pour son locataire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [W] [C] [R] [M] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 23 juin 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 23 septembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire allongeant ce délai à deux mois. En application de l’article 1103 du code civil, il y a lieu de faire application de ce délai, plus favorable à la protection du locataire.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 30 juin 2025, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [C] [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 724,49 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [W] [C] [R] [M] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 septembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [W] [C] [R] [M] sera donc ordonnée selon les modalités rappelées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [W] [C] [R] [M]

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. »

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mai 2026, Monsieur [W] [C] [R] [M] lui est redevable de la somme de 3 803,68 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens et des frais de pénalités non dus.

Monsieur [W] [C] [R] [M] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [W] [C] [R] [M] a payé son loyer courant plus environ 160 euros pour apurer sa dette en décembre 2025, janvier 2026 et mars 2026. Toutefois aucune somme n’a été versée pour le mois de février 2026 et le prélèvement du loyer du mois de mai 2025 a été rejeté sans être régularisé avant le 19 mai 2026.

Dès lors, les demandes de suspension des effets de clause résolutoire et de délais de paiement seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [C] [R] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 novembre 2024 entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [W] [C] [R] [M], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1] sont réunies depuis le 2 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [C] [R] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] [R] [M] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] [R] [M] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 3 803,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 mai 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] [R] [M] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,