MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 25 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00068 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-C5UE
AFFAIRE : [O] [G], [M] [I], [B] [L] C/ Société SASU AUNAVE, [A] [E], [Y] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mariette BEL,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [O] [G]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1] (34)
demeurant [Adresse 1]

Mme [M] [I], [B] [L]
née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2] (12)
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Jérémy MAINGUY, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et Me Vincent VIMINI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

La SASU AUNAVE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Elian GAUDY, avocat au barreau de l’Aveyron

Mme [A] [E] épouse [C]
née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 3] (TURQUIE)
demeurant [Adresse 3]

M. [Y] [C]
né le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 2] (12)
demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Cécile DIBON COURTIN, avocat au barreau de l’Aveyron

Clôture prononcée le : 5 Février 2026
Débats tenus à l’audience du : 22 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2026, 

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 23 novembre 2021, Monsieur [O] [G] et Madame [M] [L] ont fait l’acquisition d’un terrain à bâtir portant le numéro 1 du lotissement dénommé ‘[Localité 5]” figurant au cadastre de la Commune d’[Localité 4] sous les références suivantes : Section AP, n°[Cadastre 1], lieudit : [Localité 5].

Suivant acte authentique en date du 24 janvier 2023, Monsieur [Y] [T] [C] et Madame [A] [E] épouse [C] ont fait l’acquisition d’un terrain à bâtir situé au [Adresse 12] et figurant au cadastre de ladite commune sous les références : Section AP, numéro [Cadastre 2], lieudit : [Adresse 8].

Par arrêté en date du 14 octobre 2023, la mairie a accordé aux époux [C] un permis de construire.

Par acte de commissaire de justice en date des 9 et 11 janvier 2024, Monsieur [O] [G] et Madame [M] [L] ont respectivement assigné la société (SAS) AUNAVE ainsi que Monsieur [Y] [C] et Madame [A] [C] devant le tribunal judiciaire de Rodez notamment aux fins :
-qu’il soit jugé que la SAS AUNAVE en sa qualité de lotisseur a manqué à son obligation de constituer une association libre syndiacale dans le délai d’un mois à compter de la cession des lots,
-que soit en conséquence ordonnée la réunion d’une assemblée ayant pour objet la constitution d’une association syndicale libre,
-qu’il soit jugé que l’octroi unilatéral d’une servitude de passage par Monsieur [Z] de la société AUNAVE via la réseau privé est illégal en ce qu’il n’a jamais été précédé d’une modification du cahier des charges ou d’un quelconque accord des colotis,
-qu’il soit par conséquence jugé que Monsieur et Madame [C] ne bénéficient d’aucun droit de passage régulier pour accéder à leur parcelle,
-qu’il soit jugé que ces derniers bénéficient d’un enrichissement sans cause au détriment des colotis,
-qu’il soit jugé que la responsabilité de la SAS AUNAVE en sa qualité de lotisseur est engagée à leur égard,
-de condamner la SAS AUNAVE-Monsieur [Z] à leur payer la somme de 20.0000 euros à titre de dommages et intérêts au regard des préjudices subis.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 septembre 2024, [O] [G] et [M] [L] ont maintenu leurs demandes tout en sollicitant la condamnation de la SAS AUNADE à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [G]-[L], au visa de l’article R442-7 du code de l’urbanisme, font valoir que le défaut de constitution d’une association syndicale libre en violation du cahier des charges constitue une manoeuvre ayant pour but de contourner l’accord des colotis pour octoyer une servitude de passage aux consorts [C] au détriment des espaces communs du lotissement. Au visa de l’article L442-10 alinéa premier du code de l’urbanisme, ils allèguent de ce que l’octroi d’une servitude de passage à une nouvelle parcelle doit nécessairement être précédée d’une procédure de modification du cahier des charges. Au visa des articles 1303 et suivants du Code civil, les consorts [G]-[L] soutiennent que les consorts [C] bénéficient d’une servitude de passage accordée unilatéralement par Monsieur [W] [Z] de la société AUNAVE afin de se raccorder au réseau du lotissement, sans versement d’une contrepartie financière aux colotis. Au visa de l’article 1103 du Code civil, les consorts [G]-[L] font valoir que la responsabilité du lotisseur est susceptible d’être engagée.

Les consorts [G]-[L] exposent subir un préjudice consistant dans le fait de devoit subi r des va et vient devant leurs fenêtre alors qu’ils avaient acheté un lot situé au fond du lotissement afin de n’en subir aucun.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, la SAS AUNAVE sollicite de la juridiction :
-de débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-reconventionnellement les condamner à porter et payer à la SAS AUNAVE la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner les consorts [G] aux entiers dépens.

En réponse, la société AUNAVE fait valoir que la servitude querellée grevait l’assiette du lotissement dès son origine, tel que cela résulte de l’article 15 du cahier des charges auquel fait expresséement référence l’acte de propriété des époux [G]. Elle ajoute encore que l’enrichissement sans cause allégué par les requérants est infondé en ce que les consorts [C] sont tiers au lotissement, tout en alléguant du caractère abusif de l’action en justice des consorts [G]-[L].

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, Monsieur [Y] [T] [C] et Madame [A] [E] épouse [C] sollicitent de la juridiction de :
-de les déclarer recevables et bien fondés dans leur demande,
-sur les demandes principales :
-débouter Madame [M] [L] et Monsieur [O] [G] de toutes leurs demandes fins et conclusions,
A titre reconventionnel :
-condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [O] [G] à payer aux époux [C] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
-condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [O] [G] à payer aux époux [C] au paiement d’une indemnité pour procédure absive dont le montant sera fixé par la juridiction,
–condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [O] [G] à payer aux époux [C] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [L] et Monsieur [O] [G] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [C] font valoir que la servitude de passage qui leur a été octroyé entre bien dans le champ du cahier des charges et ne souffre donc d’aucune illégalité. Ils ajoutent que le grief d’un renrichissement sans cause au détriment des colotis n’est nullement établi et soutiennent reconventionnellement avoir subi un préjudice indui par la procédure que les requérants auraient pu s’abstenir de diligenter en sollicitant l’acte authentique de vente du 24 janvier 2023 auprès du service de la publicité foncière.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 février 2026 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixé pour plaidoierie à l’audience du 22 mai 2026 avec autorisation de dépôt au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 par mise à disposition.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I-Sur la servitude de passage :

Il résulte des pièces produites par les parties que le lotissement [Localité 5] a été autorisé par un arrêté délivré par la mairie d’[Localité 4] en date du 11 avril 2019.

Le 23 novembre 2021, les consorts [G] ont ainsi acquis le lot n°1 situé sur la parcelle cadastrée AP[Cadastre 1] au [Adresse 10], [Localité 4], le lotissement ayant été cédé en cinq lots.

Il résulte du cahier des charges du lotissement [Localité 5], en son article 15 intitulé “servitudes” que : “Dans l’emprise des voies et espaces verts du lotissement, il sera créé des servitudes de passage pour la desserte des parcelles bâties et non bâties hors lotissement (accès véhicules et piétons, et tous les réseaux) : parcelles AP [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Les servitudes qui pourront être revélées après la rédaction du présent achier des charges ou être constituées du fait des travaux de viabilité seront mentionnées dans l’acte de vente”.

Par acte authentique du 24 janvier 2023, les consorts [C] ont fait l’acquisition d’un terrain à bâtir situé [Adresse 12] figurant au cadastre de ladite commune sous les références : AP [Cadastre 2] et non n°[Cadastre 6], tel que soutenu par les requérants.
Par arrêté du 14 octobre 2023, ces derniers ont obtenu un permis de construire sur ladite parcelle.

Cet acte reprend expressement l’article 15 du cahier des charges et précise en outre que la parcelle cadastrée AP[Cadastre 2] provient de la division de la parcelle antérieurement cadastrée section AP numéro [Cadastre 4], la parcelle AP [Cadastre 7] restant appartenir au vendeur, en l’espèce [D] [H], éléments qui sont confirmés par l’extrait de plan cadastral produit par la société AUNAVE, lotisseur.

De même, l’acte de vente entre la société AUNAVE et les consorts [G] comporte une clause spécifique relative aux servitudes reprenant expressément cet article.

Il se déduit de la lecture de ces pièces que la servitude de passage dont bénéficient les consorts [C] entre parfaitement dans le champ du cahier des charges et prexistait tant à l’acquisition de leur parcelle par les consorts [G] et à laquelle ils ont librement consenti, qu’à l’acquisition de leur parcelle des consorts [C].

Il s’ensuit que cette servitude n’exigeait pas une modification du cahier des charges ainsi qu’un accord quelconque des colotis.

II-Sur la responsabilité contractuelle du lotisseur :

Selon l’article R442-7 du Code de l’ urbanisme , le dossier de la demande de permis d’aménager un lotissement suppose que soit constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle sont dévolus la propriété la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.

Aux termes de l’ article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’ article 1221 du même code , le créancier d’une obligation peut après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou si son coût est manifestement déraisonnable.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le lotisseur qu’aucune association syndicale libre n’a été constituée.

Il résulte de l’analyse développée plus haut qu’aucune autorisation de transfert d’un quelconque droit réel relatif aux espaces communs par un organe représentant les colotis n’était requise.

Dès lors, le défaut de constitution d’une association syndicale libre, à le supposer fautif, est parfaitement indifférent aux questions en litige et dont la juridiction est saisie.

Il s’ensuit que les requérants ne justifient d’aucun préjudice en lien avec une faute alléguée du lotisseur.

Ce chef de demande sera donc par conséquent écarté.

III-Sur l’enrichissement sans cause

L’article 1303 du Code civil dispose qu’en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Les consorts [G] font valoir que les consorts [C] bénéficient d’une servitude accordée unilétaralement par [W] [Z] afin de se raccorder au réseau du lotissement, sans contribution financière au bénéfice des colotis.

Il sera en premier lieu relevé que les consorts [G] n’ont pas qualités pour alléguer d’un enrichissement sans cause dont souffriraient les autres colotis.

Il résulte ensuite de l’acte de vente du 24 janvier 2023 que les divers réseaux et canalisations desservant le bien vendu passent par le tréfond de ladit voie. Il existe également un poste de relevage présent sur les parcelles à usage de voirie permettant l’évacuation des eaux usées jusqu’à la voie publique.

Cet acte prévoit par ailleurs que Monsieur [W] [Z], représentant la société AUNAVE s’est engagé à constituer une association syndicale des colotis aux termes du dépôt de pièces du lotissement, laquelle aura pour objet la gestion et l’entretien des espaces communs du lotissement ainis que de la voierie et du poste de relevae (électricité et entretien périodique) dont les frais seront à la charge des colotis à hauteur de 5/6ème et pour le surplus soit un sixième (1/6) à la charge des consorts [C].

Il est donc bien prévu une participation financière des consorts [C] qui font valoir sans être contestés n’avoir pas été destinataires d’une quelconque demande de paiement en ce sens.

Aucun enrichissement sans cause n’est dont ici établi.

Ce chef de demande sera donc écarté.

IV-Sur la demande reconventionnelle de condamnation au ttre du caractère abusif de la procédure

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ou d’un recours constitue en son principe un droit, lequel ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équivalente au dol.

La mauvaise appréciation qu’une partie a de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus.

Les défendeurs seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

V- Sur les mesures de fin de jugement

1-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que Ie juge, par décision motivée, n’en mette Ia totalité ou une fraction à Ia charge d’une autre partie ».

En l’espèce, [O] [G] et [M] [L], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Ie juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie Ia somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de I’équité ou de Ia situation économique de la partie condamnée. II peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ».

En l’espèce, [O] [G] et [M] [L], condamnés aux dépens, verseront aux époux [C] la somme de 1000, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également solidairement tenus de verser la somme de 1.000 euros à la société AUNAVE.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [M] [L] et Monsieur [O] [G] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [O] [G] aux entiers dépens,

DEBOUTE Monsieur [Y] [T] [C] et Madame [A] [E] épouse [C] ainsi que la société (SAS) AUNAVE, de leurs demandes tendant à faire constater le caractère abusif de la procédure,

CONDAMNE in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [O] [G] à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [Y] [T] [C] et Madame [A] [E] épouse [C],

CONDAMNE in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [O] [G] à payer la somme de 1.000 euros à la société (SAS) AUNAVE,

Le Greffier La Présidente