DOSSIER N° RG 25/02299 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NQAV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 31 AOUT 2026

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DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS
185 rue du Pré de la Roquette
BP 20
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
Représentant : Mme [S] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [J] [Q]
Cité des Oiseaux – Allée des Cerises
Immeuble ROITELET – APPT 31 – 3ème ETG
76350 OISSEL
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 31 décembre 2024, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [J] [Q] un logement situé Apt. 31 Immeuble Roitelet – Cité des oiseaux – allée des cerises à OISSEL (76350), moyennant un loyer mensuel initial de 341,93euros, outre une provision sur charge de 61,11 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1257,16 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de l’assurance a été signifié au locataire le 2 septembre 2025.

Par notification électronique du 4 septembre 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 27 novembre 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [J] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [J] [Q] par acquisition de la clause résolutoire ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [Q] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Monsieur [J] [Q] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
-Condamner Monsieur [J] [Q] au paiement de la somme principale de 1619,11 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date de la signification du commandeemnt de payer ;
-Condamner Monsieur [J] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges revalorisés et accessoires, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Monsieur [J] [Q] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [J] [Q] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification auprès de la préfecture ;
– Rappeler que, de droit, la décision à venir sera assortie de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 1er décembre 2025.

À l’audience du 19 juin 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué qu’au vu de l’absence de paiement depuis mars 2026, elle s’opposait à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Elle a actualisé la demande au titre de la dette locative à la somme de 3978,59 euros.

Monsieur [J] [Q], cité par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [Q], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 1er décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, La SA LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [J] [Q] le 2 septembre 2025.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15 octobre 2025.
Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [J] [Q] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA LE FOYER STEPHANAIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LE FOYER STEPHANAIS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2026.

Ce décompte fait état d’une dette de 3978,59 euros, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 165,36 euros.

Le décompte comprend des frais d’assurance souscrite en lieu et place du locataire par le bailleur, de 3,55 euros par mois, de février 2026 à mai 2026.

Ces frais d’assurance ne sont pas justifiés dès lors que le bailleur ne justifie pas d’une mise en demeure non suivie d’effet dans un délai d’un mois, l’autorisant à souscrire à une assurance pour compte, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, la somme de 14,20 euros doit être déduite des sommes dues.

Il en va de même pour les frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 38,10 euros car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par le locataire et à sanctionner, de ce fait, son absence de réponse dans le délai imparti.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 25 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […] A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [J] [Q] les 29 septembre 2025 et 11 décembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’impôt de l’année 2025 sur les revenus 2024. Le courrier du 29 septembre 2025 lui notifie qu’à défaut pour lui d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité lui serait facturé. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Monsieur [J] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 3901,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 16 juin 2026, mois de mai 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025 sur la somme de 1257,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [J] [Q] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [Q] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA LE FOYER STEPHANAIS recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 décembre 2024 concernant le logement situé Apt. 31 Immeuble Roitelet – Cité des oiseaux – allée des cerises à OISSEL (76350), donné en location à Monsieur [J] [Q] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 15 octobre 2025 ;

DIT que Monsieur [J] [Q] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [J] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés Apt. 31 Immeuble Roitelet – Cité des oiseaux – allée des cerises à OISSEL (76350) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA LE FOYER STEPHANAIS pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

CONDAMNE Monsieur [J] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Q] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 3 901,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 16 juin 2026, mois de mai 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025 sur la somme de 1257,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2025, de la signification de l’assignation du 27 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Q] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La GREFFIERE LA PRESIDENTE