TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00207 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5YS

Le

Copie exécutoire + copie à M et Mme [J]
Copie exécutoire + copie à Me [Localité 1]
Copie dossier

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS

M. [N] [J]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]

comparant

Mme [A] [J]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par M. [J] [N], son frère, dont le pouvoir a été envoyé par mail avant l’audience

DÉFENDERESSE

S.C.I. [G]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 25 Juin 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 4], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Nadia HESSANI, GREFFIER;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat en date du 23 mai 2017, la SCI [G] a donné à bail à Monsieur [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à Saint-Quentin pour un loyer mensuel de 710 euros et 60 euros de provision sur charges.

Monsieur [M] [J] est décédé le 28 janvier 2023.

Par requête du 12 mai 2025, reçue au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Quentin le 21 mai 2025, Monsieur [N] [J], venant aux droits de son père, Monsieur [M] [J], a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI [G] à lui payer la somme de 4.920 euros au titre des charges locatives.

Par courrier du 3 octobre 2025, reçu au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Quentin le 9 octobre 2025, Madame [A] [J] est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité d’héritière de Monsieur [M] [J] afin de poursuivre, conjointement avec son frère, l’action engagée.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation établi par le conciliateur de justice le 22 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience du 25 juin 2026, Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] demandent au tribunal de voir :
– condamner la SCI [G] à lui payer les sommes de 4.822,14 euros au titre des charges locatives,
– rejeter les demandes de la SCI [G],
– condamner la SCI [G] à lui payer la somme de 260 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience, la SCI [G] demande au tribunal de voir :
– A titre principal :
· déclarer irrecevable la requête de Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J],
· rejeter les demandes de la SCI [G],
– A titre subsidiaire : dire que l’encaissement des chèques de 90,32 euros et 111,32 euros valent renoncement à la procédure,
– A titre plus subsidiaire :
· déclarer que l’action est prescrite pour la période allant de 2017 à 2020,
· ordonner toute compensation,
– En tout état de cause :
· condamner Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] à payer à la SCI [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
· condamner Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Conformément à l’article 724 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’espèce, Madame [A] [J] et Monsieur [N] [J] produisent une attestation notariale établissant leur qualité d’héritiers de Monsieur [M] [J].

Ils justifient ainsi venir aux droits de ce dernier et disposent, à ce titre, d’un intérêt et d’une qualité à agir afin de poursuivre le recouvrement de la créance dont celui-ci se prévalait.

Leur action est dès lors recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à agir

La SCI [G] soutient que Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] ont renoncé à leur action en encaissant un chèque de 90,32 euros en date du 8 février 2024 ainsi qu’un chèque de 111,32 euros en date du 17 octobre 2024.

Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] ne contestent pas que ces sommes aient été perçues, tout en précisant qu’elles l’ont été par l’intermédiaire du notaire chargé de la succession.

La renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

En l’espèce, la seule circonstance que les sommes versées par la SCI [G] aient été encaissées ne caractérise pas une volonté non équivoque des héritiers de renoncer à solliciter le paiement du solde des charges qu’ils estiment leur rester dues. La SCI [G] ne produit aucun élément établissant que ces paiements seraient intervenus dans le cadre d’un accord transactionnel ou d’un règlement définitif du litige accepté par les demandeurs.

Dès lors, l’encaissement de ces deux chèques ne peut être analysé comme une renonciation à agir.

Il convient, en conséquence, d’examiner le bien-fondé de la demande en paiement au titre des charges locatives restant réclamées.

2- Sur la demande de condamnation au titre des charges locatives

Selon les articles 1101 et 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Conformément à l’article 23 de la même loi : “ Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’absence de compteur individuel d’eau et dès lors que le bail ne prévoit pas que les charges soient calculées en fonction de la consommation réelle du locataire, le bailleur est fondé à procéder à une répartition des dépenses d’eau selon une clé de répartition objective, telle que la superficie du logement ou les tantièmes qui lui sont affectés.

Sur la prescription des créances antérieures au 21 mai 2020

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] sollicitent le remboursement de charges locatives afférentes à la période comprise entre le 23 mai 2017 et le 28 janvier 2023.

La requête ayant été reçue au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Quentin le 21 mai 2025, les créances dont l’exigibilité est antérieure au 21 mai 2020 sont atteintes par la prescription quinquennale, aucun acte interruptif ou suspensif de prescription n’étant invoqué ni justifié.

En conséquence, les demandes en paiement relatives aux charges locatives exigibles avant le 21 mai 2020 sont irrecevables comme prescrites.

Sur la période postérieure à 2020

Les provisions sur charges acquittées par Monsieur [M] [J] au titre de la période non prescrite, comprise entre le 21 mai 2020 et le 28 janvier 2023, s’élèvent à 60 euros par mois, soit un montant total de 1.920 euros.

Pour justifier du montant des charges dues par Monsieur [M] [J], la SCI [G] verse aux débats :
un décompte des factures d’électricité du 31 janvier 2020 au 31 janvier 2023 ainsi que les factures correspondantes pour un montant total de 569,25 euros,
un décompte des facture de nettoyage des parties communes pour la même période ainsi que les factures correspondantes pour un montant total de 3.618,94 euros,
un décompte de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la même période pour un montant total de 4.758,26 euros,
un décompte des facture d’eau et les factures d’eau correspondantes pour un montant total de 4.822,14 euros,
un relevé de propriété établi par la Direction générale des finances publiques dont il résulte que la valeur locative cadastrale du logement occupé par Monsieur [M] [J] représente environ 16 % de la valeur locative cadastrale totale de l’immeuble.

Ce dernier relevé ne constitue pas, à lui seul, un document fixant la clé de répartition des charges récupérables entre les différents occupants de l’immeuble. Il renseigne uniquement sur la valeur locative cadastrale des locaux.

En outre, la seule mention de la superficie du logement dans le contrat de bail ne permet pas davantage de déterminer la quote-part des charges imputable au locataire.

En effet, la SCI [G] ne produit ni un règlement de copropriété, ni un état descriptif de division, ni aucun autre document permettant d’établir que les charges récupérables étaient effectivement réparties selon cette quote-part de 16 %.

Dès lors, faute de justifier de la clé de répartition applicable aux différentes charges de l’immeuble ou des tantièmes de copropriété applicables, la SCI [G] ne met pas le tribunal en mesure de déterminer le montant des charges récupérables effectivement imputables au logement occupé par Monsieur [M] [J].

En conséquence, la SCI [G] ne justifie pas être fondée à conserver les provisions sur charges versées par Monsieur [M] [J] au titre de la période non prescrite.

Les provisions sur charges acquittées au cours de cette période s’élevant à la somme de 1.920 euros, il y a lieu de condamner la SCI [G] à restituer cette somme aux héritiers de Monsieur [M] [J], sous déduction des sommes de 90,32 euros et de 111,32 euros qu’elle leur a d’ores et déjà versées.

La SCI [G] sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] la somme de 1.718,36 euros au titre de la restitution des provisions sur charges avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3 – sur les demandes accessoires :

La SCI [G] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, la SCI [G] sera condamnée à verser à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] une somme de 260 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI [G] à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] la somme de 1.718,36 au titre de la restitution des provisions sur charge avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI [G] à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [A] [J] la somme de 260 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [G] à supporter les entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision du présent jugement.

Jugement rédigé par Madame [Q] [R], auditrice de justice, sous la direction et le contrôle du magistrat,

La greffière, Le juge