TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

MINUTE N° : 26/00646

DOSSIER : N° RG 25/02429 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FHUX
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [F] [Q]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Octobre 2026, décision mise en délibéré au 10 novembre 2026 ramenée au 27 octobre 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Z], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [F] [Q]
née le 01 Janvier 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
comparante à l’audience du 15 septembre 2026

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 17 octobre 2023, donné à bail à Madame [F] [Q] un logement n°7 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 2] I, situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 311,58 euros, outre des provisions pour charges de 130,06 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 30 octobre 2025, remis à étude, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [F] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
– dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
– concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
– constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;
A défaut :
– prononcer la résiliation du bail entre les parties ;
– dire que Madame [F] [Q] est devenue occupante sans droit ni titre ; 
– ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [F] [Q] et de tout occupant de son chef du logement n°7 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 2] I, situé [Adresse 3] à [Localité 3], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
– condamner Madame [F] [Q] au paiement de la somme de 4 997,50 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
– condamner Madame [F] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’octobre 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
– condamner Madame [F] [Q] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
– condamner Madame [F] [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 12 mai 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Madame [F] [Q] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 19 mai 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions indiquant qu’un plan d’apurement de la dette n’avait pas été respecté, le dernier paiement datant du mois d’octobre 2025. Il a déposé un décompte actualisant la dette locative à la somme de 8 358,59 euros, hors dépens.

Madame [F] [Q], présente, a déclaré avoir eu des difficultés avec son employeur et avoir repris le travail il y a deux mois. Elle a précisé percevoir un revenu mensuel de 2 200 euros et être dans l’attente du versement d’une somme de 11 000 euros, qu’elle entend affecter au règlement de sa dette dès la régularisation de sa situation administrative auprès de la préfecture.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 15 septembre 2026 et 6 octobre 2026 afin de permettre à la défenderesse de produire des justificatifs sur sa situation et de soumettre des propositions de compléments de loyer.

Lors de l’audience du 6 octobre 2026, l’affaire a été retenue. L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a indiqué que la locataire avait proposé un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 500 euros par mois, proposition qu’il avait acceptée. Il a sollicité le renvoi de l’affaire afin de vérifier les ressources de l’intéressée.

Madame [F] [Q] n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 10 novembre 2026 ramenée au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la demande de renvoi formée par l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT sera rejetée. L’affaire a déjà été renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre la production des justificatifs relatifs à la situation de la défenderesse. Les éléments versés aux débats étant suffisants pour apprécier ses ressources et sa capacité d’apurement, il y a lieu de statuer.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat a été conclu le 17 octobre 2023 et la clause résolutoire qui y est insérée (article 13) prévoit qu’en cas de non-paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car il constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Il est justifié de la délivrance, le 9 juillet 2025, d’un commandement de payer dans le délai de six semaines, la somme de 5 418,64 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail. Le délai de deux mois, prévu par la clause résolutoire, continue cependant de s’appliquer. Il s’avère, en outre, au regard du dernier décompte, que la cause du commandement n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant sa signification. Si la mention du délai de six semaines dans le commandement de payer est donc inexacte, l’erreur de délai n’a causé aucun grief à la locataire.

Par ailleurs, il est justifié que le commandement de payer comporte l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 10 septembre 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2026 comprise, arrêtée au 6 octobre 2026, s’élève à la somme de 9 559,55 euros, après déduction des frais de mise en demeure (7,62 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 9 567,17 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [F] [Q] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur un apurement de la dette locative par versements mensuels de 500 euros.

Il ressort du dernier décompte actualisé en date du 6 octobre 2026, que la locataire a repris le règlement du loyer courant en effectuant, au mois de septembre 2026, un versement de 1 190 euros, correspondant à plus de deux échéances mensuelles. En outre, les pièces produites établissent qu’elle est employée en qualité d’aide-soignante dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et perçoit un revenu mensuel brut d’environ 2 200 euros, outre les revenus tirés d’une activité complémentaire, lui permettant de faire face à un plan d’apurement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 500 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur. L’obligation, pour Madame [F] [Q] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Madame [F] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

REJETTE la demande de renvoi formulée par l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

CONSTATE à la date du 10 septembre 2025, la résiliation du contrat de bail conclu le 17 octobre 2023, entre l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT et Madame [F] [Q], et portant sur un logement n°7 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4], situé [Adresse 3] à [Localité 3], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

CONDAMNE Madame [F] [Q] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, la somme de 9 559,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 6 octobre 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Madame [F] [Q] à se libérer de cette somme en procédant à 19 versements mensuels et successifs de 500 euros et une 20ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,
la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire produira l’ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;
CONDAMNE Madame [F] [Q] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Madame [F] [Q] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [F] [Q] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus, et CONDAMNE Madame [F] [Q] à la payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

CONDAMNE Madame [F] [Q] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Q] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,