TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

MINUTE N° : 26/00651

DOSSIER : N° RG 25/02960 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FIS6
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [E] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Octobre 2026, décision mise en délibéré au 10 novembre 2026 et ramenée au 27 octobre 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [F], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [E] [K]
née le 10 Mai 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrats signés le 18 juillet 2006 et le 14 janvier 2022, donné à bail à Madame [E] [K] un logement n°4 et un garage n°3 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 416,53 euros, hors charges, pour le logement et un loyer mensuel de 35,48 euros, hors charges, pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 décembre 2025, remis à étude, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [E] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 1er septembre 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
– dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
– concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
– constater que la résiliation des baux est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application desdites clauses résolutoires insérées dans les contrats de location ;
A défaut :
– prononcer la résiliation des baux entre les parties ;
– constater que Madame [E] [K] est devenue occupante sans droit ni titre ; 
– ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [E] [K] et de tout occupant de son chef du logement n°4 et du garage n°3 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
– condamner Madame [E] [K] au paiement de la somme de 3 948,63 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
– condamner Madame [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de décembre 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
– condamner Madame [E] [K] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
– condamner Madame [E] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 10 août 2026 indiquant que Madame [E] [K] est divorcée et vit avec ses enfants majeurs dans le logement. Elle dispose de ressources mensuelles de 1 274 euros pour des charges de
1 162 euros. Le rapport indique qu’après avoir obtenu un emploi en contrat à durée indéterminée à temps plein en octobre 2025, lui permettant de reprendre le paiement intégral du loyer et de mettre en place un plan d’apurement de 80 euros par mois, complété par une aide d’Action Logement de 3 100 euros, elle a perdu cet emploi en avril 2026. Bénéficiaire d’une mesure d’accompagnement social lié au logement (ASLL maintien) depuis avril 2025, elle est depuis à la recherche d’un nouvel emploi et a de nouveau rencontré des difficultés de paiement, entraînant une augmentation de sa dette locative.

Lors de l’audience du 1er septembre 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a indiqué que la dette initiale avait été apurée et que le plan d’apurement avait été respecté jusqu’au mois de juin 2026. Il a déposé un décompte arrêté à la date de l’audience actualisant la dette à la somme de 2 013,49 euros. Il s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement, ainsi qu’à une réduction des mensualités prévues par le plan d’apurement et a souhaité que la locataire accepte de quitter les lieux, l’immeuble ayant été vendu.

Madame [E] [K], présente, a indiqué percevoir une allocation chômage de 900 euros par mois et être activement à la recherche d’un emploi. Elle a précisé que son fils, désormais sans activité professionnelle, n’était plus en mesure de contribuer au paiement du loyer. Elle a sollicité un délai en soutenant qu’elle reprendrait le règlement du loyer courant et un versement complémentaire de 100 euros par mois dès l’obtention d’un contrat de travail.

Un renvoi a été prononcé à l’audience du 6 octobre 2026.

Lors de cette dernière audience, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions et proposé un plan d’apurement de la dette à hauteur de 70 euros par mois. Il a déposé un décompte actualisant la dette à la somme de 2 165,52 euros.

Madame [E] [K], présente, a indiqué avoir retrouvé un emploi en contrat à durée déterminée lui générant des revenus mensuels de 1 500 euros. Elle a précisé avoir repris le règlement du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 10 novembre 2026 ramenée au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de bail portant sur le garage signé le 14 janvier 2022 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 18 juillet 2006, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 18 juillet 2006. La clause résolutoire du contrat (article 18) prévoit qu’à défaut de paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 24 septembre 2025, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 3 361,64 euros visant les clauses résolutoires des contrats de baux d’habitation et de garage et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 25 novembre 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2026 comprise, arrêtée au 6 octobre 2026, s’élève à la somme de 2 157,90 euros, après déduction des frais de mise en demeure (7,62 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 2 165,52 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [E] [K] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé en date du 6 octobre 2026 que Madame [E] [K] a réglé l’intégralité des loyers courants entre les mois de janvier et avril 2026, avant de cesser ses versements puis de reprendre le paiement du loyer en septembre 2026. Elle a par ailleurs indiqué à l’audience avoir retrouvé un emploi lui procurant des revenus et permettant d’envisager le règlement d’une somme complémentaire mensuelle en vue de l’apurement de sa dette. Enfin, il convient de relever que les parties avaient conclu un plan d’apurement le 20 décembre 2025, lequel a été respecté jusqu’au mois de juin 2026.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 70 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur. L’obligation, pour Madame [E] [K] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Madame [E] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE à la date du 25 novembre 2025, la résiliation des contrats de baux d’habitation et de garage conclus le 18 juillet 2006 et le 14 janvier 2022 entre l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT et Madame [E] [K], portant sur un logement n°4 et un garage n°3 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, la somme de 2 157,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 6 octobre 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

AUTORISE Madame [E] [K] à se libérer de cette somme en procédant à 30 versements mensuels et successifs de 70 euros et une 31ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,
la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;
CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de baux s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Madame [E] [K] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [E] [K] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus, et CONDAMNE Madame [E] [K] à la payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [K] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,