Bail d’habitation : gestion des arriérés locatifs et plan d’apurement – Tribunal judiciaire de Paris, 30 avril 2026, N° de RG 25/10744

La juridiction a examiné la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail, vérifiant la notification au représentant de l’État. La résiliation a été jugée fondée en raison de l’absence de paiement suite au commandement de payer. Cependant, la résiliation a été suspendue sous condition d’un plan d’apurement, en raison de la volonté de la locataire de régler sa dette. Le montant dû de 4 800,59 euros a été ordonné, avec un différé d’exigibilité, et l’indemnité d’occupation fixée à 768,64 euros par mois.

Le 15 mai 2024, un bail d’habitation a été consenti par l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à une locataire pour des locaux situés à [Localité 2], avec un loyer mensuel de 621,04 euros. En raison d’un arriéré locatif de 3723,51 euros, un commandement de payer a été délivré le 23 avril 2025, stipulant une clause résolutoire. La situation a été portée à l’attention de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 avril 2025.

Le 20 novembre 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes, dont une indemnité d’occupation et une provision sur l’arriéré locatif. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 21 novembre 2025, et un diagnostic social a été réalisé.

Lors de l’audience du 30 janvier 2026, le bailleur a reconnu un montant de dette actualisé à 4 800,59 euros et a accepté un plan d’apurement proposé par la locataire, qui a également reconnu sa dette et demandé à rester dans les lieux en versant une mensualité d’apurement de 150 euros. Les deux parties ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la période de paiement.

Le juge a constaté que la dette locative n’avait pas été réglée dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail depuis le 5 juin 2025. Toutefois, en raison de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, la résiliation a été suspendue sous condition de respect d’un plan d’apurement. La locataire a été condamnée à payer la somme due, ainsi qu’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux. Les frais de la procédure ont également été mis à la charge de la locataire.

La juridiction a d’abord examiné la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail, en vérifiant que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans le délai requis, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La résiliation du bail a été jugée fondée, car le commandement de payer, signifié le 23 avril 2025, n’a pas été suivi d’un règlement dans le délai de six semaines, rendant ainsi la clause résolutoire applicable. Toutefois, en raison de la volonté de la locataire de régler sa dette et de l’accord du bailleur, la juridiction a suspendu la résiliation sous condition de respect d’un plan d’apurement.

Concernant la dette locative, le juge a constaté que le montant dû, s’élevant à 4 800,59 euros, n’était pas contesté par la locataire. En application de l’article 835 du code de procédure civile, il a ordonné le paiement de cette somme, tout en différant son exigibilité pour permettre à la locataire de s’acquitter de sa dette selon les modalités convenues.

Pour l’indemnité d’occupation, la juridiction a fixé son montant à 768,64 euros par mois, à compter de la date de résiliation, en précisant qu’elle serait due jusqu’à la libération effective des lieux. Enfin, la locataire a été condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une exécution provisoire a été ordonnée, conformément à l’article 514 du même code, garantissant ainsi l’effectivité de la décision rendue.

• Commandement de payer signifié le 23 avril 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire du contrat de bail.
• Historique des versements démontrant un arriéré locatif de 3723,51 euros non réglé dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement.
• Décompte fourni par l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, indiquant un montant dû de 4 800,59 euros à la date du 12 janvier 2026.
• Reconnaissance par la locataire de sa dette lors de l’audience du 30 janvier 2026.
• Proposition d’un plan d’apurement accepté par le bailleur et la locataire, incluant une mensualité de 150 euros.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai requis, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le bailleur, en tant que demandeur, a obtenu une décision favorable, mais doit également gérer la situation de la locataire qui souhaite respecter un plan d’apurement. De son côté, la locataire, en tant que défenderesse, doit s’acquitter de sa dette tout en ayant la possibilité de rester dans les lieux sous certaines conditions.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion si la locataire ne respecte pas le plan d’apurement.
• La locataire doit verser une indemnité d’occupation si elle reste dans les lieux après la résiliation du bail.
• Le bailleur a le droit de réclamer des frais de procédure à la locataire.
• La locataire bénéficie d’un délai pour régler sa dette, ce qui lui permet de rester dans les lieux temporairement.
• Le bailleur doit suivre le plan d’apurement convenu pour éviter la résiliation définitive du bail.
• Les deux parties doivent respecter les modalités de paiement pour éviter des litiges futurs.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans les délais requis.
• Importance de la clause résolutoire pour défaut de paiement.
• Possibilité de suspendre la résiliation sous condition d’un plan d’apurement.
• Reconnaissance de la dette par la locataire facilite le processus judiciaire.
• Indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux après résiliation.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de paiement après un commandement de payer.
• Ignorer la nécessité d’un plan d’apurement en cas de dettes locatives.
• Omettre de notifier l’assignation dans les délais légaux.
• Ne pas contester un montant de dette dû sans preuves suffisantes.
• Rester dans les lieux sans accord sur l’indemnité d’occupation.

Quelle est la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 23 avril 2025, et la somme de 3723,51 euros n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Quels sont les effets de la clause résolutoire dans le cadre de la résiliation du bail ?

Le bailleur est fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2025. Cependant, la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et l’accord du bailleur permettent de suspendre la résiliation du bail sous condition de respect d’un plan d’apurement.

Quelle est la base juridique pour la condamnation au paiement d’une provision en cas de créance non contestée ?

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier. En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a produit un décompte démontrant que Mme [S] [C] lui devait la somme de 4 800,59 euros, montant qui n’a pas été contesté.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux ?

En cas de maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant est provisoirement fixé à la somme mensuelle de 768,64 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir du 5 juin 2025.

Quelle est la règle applicable concernant les frais de procès et l’article 700 du code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, Mme [S] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, et l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH se voit accorder 150 euros pour les frais non compris dans les dépens.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire des décisions en référé selon le code de procédure civile ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Le dernier alinéa de l’article 514-1 précise que le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

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