Bail d’habitation : impayés et résiliation, comment gérer la situation ? – Tribunal judiciaire de Thionville, 30 avril 2026, RG n° 25/00253

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 1er avril 2025, en raison d’un commandement de payer infructueux. La locataire a reconnu sa dette de 4.386,25 euros et a demandé des délais de paiement, acceptés par le bailleur. Le juge a accordé ces délais, suspendant les effets de la clause résolutoire, avec un remboursement en 36 mensualités. La décision a prévu que tout défaut de paiement entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire.

La S.A. [W] anciennement [H] a conclu un bail le 22 novembre 2023 avec une locataire pour un appartement et un garage à Fameck, avec des loyers mensuels fixés. Suite à des impayés, la société a signifié un commandement de payer le 31 janvier 2025, qui est resté sans effet. En conséquence, elle a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement des loyers dus.

Lors de l’audience, la société a actualisé le montant des arriérés à 5.568,68 euros et a indiqué avoir reçu un paiement partiel. La locataire a reconnu sa dette, mais a demandé à rester dans les lieux tout en s’engageant à reprendre le paiement du loyer courant et à rembourser sa dette par mensualités. Elle a également mentionné avoir un emploi stable et des revenus mensuels.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande, confirmant que toutes les notifications avaient été effectuées conformément à la loi. Il a ensuite constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi à la société de demander la résiliation du bail. Toutefois, le juge a également pris en compte la situation financière de la locataire et a décidé d’accorder des délais de paiement, permettant à celle-ci de régler sa dette en 36 mensualités.

Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant cette période, et le tribunal a précisé que tout manquement aux paiements entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire, rendant la dette immédiatement exigible. La locataire a été condamnée aux dépens, tandis que la demande de la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er avril 2025, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en raison d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois. La locataire a reconnu le montant de la dette locative, s’élevant à 4.386,25 euros, et a sollicité des délais de paiement, ce qui a été accepté par le bailleur. En application de l’article 24 V de la même loi, le juge a accordé des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. La locataire devra rembourser sa dette en 36 mensualités, avec un rappel des modalités de paiement. La décision a également prévu que tout défaut de paiement entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire. Concernant les dépens, la partie perdante a été condamnée à les supporter, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée pour des raisons d’équité. La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation à la préfecture de Moselle par voie électronique le 9 septembre 2025.
• Lettre recommandée de notification de la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales, datée du 28 octobre 2024.
• Commandement de payer signifié le 31 janvier 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte de la S.A. [W] indiquant un montant dû de 4.386,25 euros à la date du 26 juillet 2025.
• Diagnostic social et financier de la locataire mentionnant la reprise du paiement du loyer courant depuis avril 2025.
• Propositions de règlements formulées par la locataire lors de l’audience.

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Dans cette affaire, le demandeur, la société de location, a obtenu une décision favorable lui permettant de récupérer les arriérés de loyer, tout en accordant des délais de paiement à la locataire. Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties, notamment en ce qui concerne le respect des obligations financières et les implications juridiques en cas de non-paiement.

• Le demandeur peut récupérer la somme due de 4.386,25 euros, avec intérêts, si la locataire respecte les modalités de paiement.
• La clause résolutoire est suspendue tant que la locataire effectue ses paiements mensuels, évitant ainsi une expulsion immédiate.
• En cas de défaut de paiement, le demandeur peut relancer la procédure d’expulsion et exiger le paiement immédiat de la totalité de la dette.
• La locataire doit respecter le plan de paiement de 36 mensualités pour éviter des complications supplémentaires.
• Les dépens seront à la charge de la locataire, augmentant ainsi son coût total de la procédure.
• La demande de la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée, ce qui signifie qu’elle ne peut pas récupérer de frais supplémentaires.

Enseignements de cette décision

• Notification des assignations par voie électronique respectant les délais légaux.
• Importance de la justification des impayés auprès des organismes compétents.
• Conditions d’acquisition de la clause résolutoire à vérifier avant toute action.
• Possibilité d’accorder des délais de paiement en cas de situation financière difficile.
• Reconnaissance de la dette par le locataire peut influencer la décision du juge.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification des assignations.
• Ignorer les obligations de paiement des loyers et charges récupérables.
• Omettre de justifier les impayés auprès de la Caisse des allocations familiales.
• Ne pas documenter les tentatives de règlement amiable de la dette.
• Éviter de négliger les conséquences d’un défaut de paiement sur la clause résolutoire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de location ?

La règle de droit applicable est l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 31 janvier 2025, et ce dernier est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 1er avril 2025.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande du créancier ?

La demande du créancier est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par voie électronique le 9 septembre 2025, respectant ainsi le délai de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, le créancier a justifié avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée, dont l’accusé de réception est daté du 28 octobre 2024, soit deux mois avant l’assignation.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le juge peut accorder des délais de paiement à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le locataire a sollicité des délais de paiement et a démontré avoir repris le paiement du loyer courant, ce qui a conduit le juge à accorder des délais de paiement.

Quelle est la qualification juridique des intérêts dus par le débiteur ?

Les intérêts dus par le débiteur sont qualifiés conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, qui stipulent que les intérêts courent à compter de la date de délivrance du commandement de payer, soit le 31 janvier 2025. De plus, en vertu de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts seront capitalisés par année entière.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur le montant de l’arriéré locatif ?

La juridiction a retenu que le locataire n’a apporté aucun élément pour contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle a d’ailleurs reconnue lors de l’audience. Le créancier a produit un décompte justifiant que le locataire devait 4.386,25 euros à la date du 26 juillet 2025, montant qui a été condamné à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025.

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