Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour loyers impayés, recours possibles – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 16 avril 2026, RG n° 26/00225

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en raison du respect des délais de notification et de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions. La clause résolutoire du bail a été jugée applicable, permettant d’établir que les conditions d’acquisition étaient réunies. L’occupante a été condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation. La demande d’expulsion immédiate a été rejetée, le juge n’ayant pas constaté de mauvaise foi de la locataire.

Le 8 avril 2021, un contrat de location a été signé entre la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE et une locataire pour un logement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 329,58 € et des charges de 137,61 €. Cependant, des loyers sont restés impayés, ce qui a conduit la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE à signifier un commandement de payer le 22 octobre 2025, pour un montant total de 1 831,06 €. La situation a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, qui a accusé réception de cette notification.

Le 20 mars 2026, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a assigné la locataire en référé pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des arriérés. Lors de l’audience, l’absence d’un diagnostic social et financier a été constatée. La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a demandé la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion immédiate de la locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 3 512,95 € pour les loyers et charges impayés.

Le juge a statué sur la recevabilité de l’action, confirmant que toutes les notifications avaient été effectuées conformément à la loi. Il a également constaté que la clause résolutoire du contrat était applicable, car le commandement de payer était resté sans effet pendant plus de deux mois. En conséquence, la locataire a été condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation à partir du 23 décembre 2025.

Cependant, la demande d’expulsion immédiate a été rejetée en raison de l’absence de preuve de mauvaise foi. La locataire a été condamnée à payer les arriérés de loyer et les frais de justice, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en raison du respect des délais de notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément aux articles 24 III et 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La clause résolutoire du bail a été jugée applicable, le commandement de payer étant resté infructueux plus de deux mois, ce qui a permis d’établir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 décembre 2025, en vertu de l’article 24 I de la même loi. L’occupante a été condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation, calculée sur la base du loyer et des charges, en application de l’article 1240 du code civil.

La demande d’expulsion immédiate a été rejetée, le juge n’ayant pas constaté de mauvaise foi de la locataire, ce qui est requis par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour réduire le délai d’expulsion. Concernant l’arriéré locatif, la demande de paiement a été jugée fondée, la locataire n’ayant pas contesté le montant dû, conformément à l’article 1353 du code civil. Les délais de paiement n’ont pas été accordés, en raison de l’absence de reprise des paiements et d’informations sur la capacité financière de la locataire, selon l’article 24 V de la loi n°89-462. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la décision étant exécutoire à titre provisoire.

• Notification de l’assignation à la préfecture de Strasbourg par voie électronique le 16 janvier 2026.
• Accusé de réception de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 28 octobre 2025.
• Commandement de payer signifié le 22 octobre 2025 pour un montant de 1 831,06 € resté infructueux.
• Décompte établissant un arriéré locatif de 4 664,33 € au 16 mars 2026.
• Absence de contestation du montant de la dette par la locataire lors de l’audience.

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Dans cette affaire, le demandeur, une société de gestion immobilière, a obtenu gain de cause concernant le paiement des arriérés de loyer et l’indemnité d’occupation, tandis que la locataire, en raison de son absence et de l’absence de preuve de mauvaise foi, a vu sa demande d’expulsion immédiate rejetée. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives.

• Le demandeur peut récupérer les arriérés de loyer et les frais de justice, ce qui améliore sa situation financière.
• La locataire est condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation, augmentant ainsi sa dette.
• Le rejet de l’expulsion immédiate permet à la locataire de rester dans le logement, mais elle doit régulariser sa situation rapidement.
• Le demandeur doit envisager des actions supplémentaires pour récupérer les paiements dus, y compris des relances ou des procédures judiciaires.
• La locataire doit évaluer ses options financières pour éviter une aggravation de sa situation locative.
• Les deux parties doivent se préparer à d’éventuelles négociations pour trouver une solution amiable à l’avenir.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture.
• Informer la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
• Vérifier l’application de la clause résolutoire dans le bail.
• Documenter les arriérés de loyer avec des preuves claires.
• Évaluer la mauvaise foi de la locataire pour les demandes d’expulsion.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification légaux.
• Omettre de saisir la Commission de prévention des expulsions.
• Ignorer les conditions d’application de la clause résolutoire.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes pour les arriérés.
• Demander une expulsion immédiate sans preuve de mauvaise foi.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un contrat de location pour défaut de paiement ?

La règle de droit applicable est l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 22 octobre 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 décembre 2025.

Quelle est la condition de recevabilité d’une action en référé pour résiliation de bail ?

La condition de recevabilité est que l’assignation ait été notifiée conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, ce qui respecte les exigences légales. De plus, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a justifié avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, ce qui a été accusé réception le 28 octobre 2025, respectant ainsi l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères pour la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation après résiliation d’un bail ?

Les critères pour la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation sont basés sur le montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, y compris les révisions et réajustements. Cette indemnité est due pour la période courant depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et elle doit être payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une procédure d’expulsion ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais engagés. Dans cette affaire, le défendeur a été condamné à verser 350,00 € au titre de l’article 700, en raison des démarches judiciaires que le demandeur a dû accomplir.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision de ne pas réduire le délai d’expulsion ?

Les éléments déterminants pour la décision de ne pas réduire le délai d’expulsion sont l’absence de caractérisation de la mauvaise foi de la personne expulsée. Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut réduire ou supprimer le délai d’expulsion en cas de mauvaise foi, mais en l’espèce, les éléments de la cause ne justifiaient pas une telle réduction.

Quelle est la règle de preuve applicable en matière d’arriéré locatif ?

La règle de preuve applicable est énoncée à l’article 1353 du code civil, qui stipule que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En l’espèce, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a produit un décompte établissant que le défendeur lui devait la somme de 4 664,33 € au 16 mars 2026. Le défendeur, n’ayant pas comparu, n’a pas apporté d’éléments pour contester le principe ni le montant de cette dette, ce qui a conduit à la condamnation au paiement de la somme de 3 512,95 €.

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