Bail locatif : résiliation pour loyers impayés et expulsion des occupants – Tribunal judiciaire de Versailles, 17 avril 2026, N° de RG 26/00055

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, suite à un commandement de payer resté infructueux. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 4 juin 2025. Les bailleurs ont justifié l’arriéré, et les locataires ont été condamnés solidairement au paiement de 20 546,31 euros, incluant les intérêts. L’expulsion a été ordonnée, avec possibilité d’y recourir avec la force publique après deux mois. La demande de délais de paiement a été rejetée.

L’affaire concerne un litige locatif entre un bailleur et des locataires. Un bail a été signé le 6 septembre 2024, stipulant la location d’un logement, d’un emplacement de stationnement et d’une cave pour un loyer mensuel de 1 531,04 euros, avec des provisions sur charges de 280 euros. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 22 avril 2025, réclamant un montant total de 6 444,27 euros. Face à l’absence de paiement, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025.

Le 21 juillet 2025, une assignation a été déposée devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des locataires. À l’audience du 12 février 2026, le bailleur a actualisé sa créance à 20 546,31 euros, tout en s’opposant à des délais de paiement. Les locataires ont tenté de justifier leur situation financière, mais l’un d’eux n’était pas présent à l’audience.

Le juge a statué sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail, confirmant que les conditions étaient réunies pour l’acquisition de la clause résolutoire. Il a constaté la résiliation du bail à compter du 4 juin 2025, ordonnant l’expulsion des locataires et fixant une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération des lieux. La demande de délais de paiement a été rejetée, et les locataires ont été condamnés à payer les arriérés de loyers ainsi que les frais de justice. Le jugement a été rendu le 17 avril 2026, avec exécution provisoire.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer, signifié le 22 avril 2025, n’ayant pas donné lieu à régularisation dans le délai de six semaines, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 4 juin 2025. La demande de paiement des loyers et charges impayés a été jugée recevable, les bailleurs ayant justifié de l’arriéré par des pièces probantes, en application de l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. La condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 20 546,31 euros a été prononcée, incluant les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. L’expulsion des locataires a été ordonnée, avec possibilité d’y recourir avec la force publique après un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, en raison de la résiliation du bail, et sera due à compter du 4 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de délais de paiement a été rejetée, le locataire n’ayant pas démontré sa capacité à apurer sa dette, et le bailleur s’étant opposé à cette demande. Enfin, les défendeurs ont été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant assorti de l’exécution provisoire.

• Bail signé le 6 septembre 2024
• Commandement de payer délivré le 22 avril 2025
• Décompte de la créance actualisé au 4 février 2026
• Notification de l’assignation au représentant de l’Etat le 23 juillet 2025
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 avril 2025

Cette affaire locative a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser les locataires, tandis que ces derniers se retrouvent dans une situation financière difficile, avec des arriérés de loyers à régler.

• Résiliation du bail à compter du 4 juin 2025.
• Ordre d’expulsion des locataires des lieux loués.
• Condamnation des locataires au paiement de 20 546,31 euros pour loyers et charges impayés.
• Fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à libération des lieux.
• Rejet de la demande de délais de paiement des locataires.
• Condamnation des locataires aux dépens de l’instance et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification des assignations.
• Constituer des preuves solides pour justifier les arriérés de loyers.
• Engager des démarches auprès de la CCAPEX avant l’assignation.
• Vérifier la présence d’une clause résolutoire dans le bail.
• Anticiper les conséquences d’un commandement de payer non régularisé.

À éviter

• Ignorer les convocations judiciaires et ne pas se présenter à l’audience.
• Ne pas effectuer de paiements réguliers pour éviter l’accumulation de dettes.
• Omettre de justifier sa situation financière lors des audiences.
• Ne pas contester les frais de procédure si applicable.
• Attendre trop longtemps avant de demander des délais de paiement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail ?

La demande de constatation de résiliation du bail est recevable si une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. De plus, le demandeur doit justifier avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères pour établir la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés ?

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. En l’espèce, le demandeur a rapporté la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés par la présentation du bail signé, du commandement de payer délivré et du décompte de la créance actualisé. La clause du contrat de bail stipule que les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Quelle est la portée de l’absence de comparution du défendeur lors de l’audience ?

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’absence de comparution du défendeur entraîne une décision réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Quels sont les éléments déterminants pour l’ordonnance d’expulsion ?

L’ordonnance d’expulsion est fondée sur le constat de la résiliation du bail, qui a été acquise après l’expiration du délai de six semaines suivant le commandement de payer. En application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion peut être réalisée avec le concours de la force publique si le locataire ne libère pas les lieux dans le délai imparti.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré, augmenté des provisions sur charges, à compter de la date de résiliation du bail. En l’espèce, l’occupation du logement après la résiliation cause un préjudice au bailleur, qui ne peut disposer de son bien, justifiant ainsi la condamnation des locataires au paiement de cette indemnité d’occupation.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que le paiement du loyer courant soit repris au jour de l’audience, conformément aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil. En l’espèce, la demande de délais de paiement a été rejetée car aucun effort particulier de paiement n’a été réalisé avant l’audience, et la dette avait augmenté depuis le commandement de payer.

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