Jurisprudence

⚖️ Tribunal judiciaire de Béziers

📂 Copropriété

🏷️ Trouble anormal de voisinage

Une copropriétaire propriétaire d’un appartement au premier étage d’un immeuble assigne le bailleur et la locataire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée pour violation du règlement de copropriété et trouble anormal de voisinage. Le local commercial, exploité depuis 1994 sous différentes enseignes, a été cédé en 2019 à une société qui y exploite une rôtisserie. Le règlement de copropriété, établi en 2014, interdit expressément l’exploitation de restaurants, de petite restauration et de fast-food au rez-de-chaussée. La copropriétaire a acquis son bien en 2017, alors que l’activité de rôtisserie était déjà en cours.

La copropriétaire se plaint des nuisances olfactives provenant de la rôtissoire professionnelle installée sous sa terrasse, des émanations grasses dans les parties communes et de la clientèle installée en terrasse générant du bruit. Elle produit un constat d’huissier du 26 mars 2021 établissant la présence de la rôtissoire en fonctionnement, des photographies montrant l’absence de système d’extraction des fumées et odeurs, ainsi que des attestations de voisins décrivant l’obligation de fermer fenêtres et terrasse pour réduire les odeurs.

Le bailleur et la locataire soutiennent que l’activité de rôtisserie est antérieure au règlement de 2014 et que la copropriétaire a acquis son bien en connaissance de cause. Ils arguent que le bail commercial n’interdit pas expressément la restauration et que la rôtissoire est légalement exploitée sur le domaine public en vertu d’un droit de terrasse accordé par la commune.

Le tribunal reconnaît que le respect du règlement de copropriété s’impose à la locataire du fait de son acceptation lors de la cession du fonds de commerce en 2019, rendant inopposable l’argument de l’antériorité de l’activité. Il établit que les nuisances olfactives causées par la rôtissoire sans système d’extraction constituent un trouble anormal de voisinage. Il rejette en revanche les prétentions relatives aux nuisances sonores, à la perte de tranquillité et à la dépréciation immobilière, estimant que la copropriétaire a acquis le bien en connaissant l’existence de l’activité commerciale en centre-ville.

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