COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2026

N° 2026 / 369

N° RG 24/09558

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPAI

S.A.S. FONCIA [F]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Alain DE ANGELIS

Me Cécile BILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/09251.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA [F]

venant au droit de la société ATOUT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée et plaidant par Me Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sis à [Localité 1]

prise en la personne de son syndic en exercice la Société SEVENIER & [S], dont le siège social sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représenté et plaidant par Me Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 23 janvier 2020, la Ville de [Localité 2] a enjoint le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Atout immobilier, de procéder à des travaux de ravalement de sa façade en application de l’article L 132-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce courrier invitait également le syndic à se rapprocher de la société Soleam afin de bénéficier d’une assistance administrative et technique, et l’informait de la possibilité de percevoir une subvention publique à hauteur de :

– 50 % du montant TTC des travaux si le ravalement était achevé dans les 18 mois suivant la délivrance de l’injonction,

– 30 % si le ravalement était achevé entre le 19ème et le 30ème mois.

À la requête du syndic, la Ville de [Localité 2] a ensuite accepté de reporter la date d’échéance de ces délais :

– au 23 septembre 2021 pour bénéficier du taux de subvention de 50 %,

– au 23 juillet 2022 pour bénéficier du taux de 30 %.

Le 30 septembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société LBM Réalisations en qualité de maître d’oeuvre chargé d’effectuer une consultation des entreprises, d’établir le cahier des charges des travaux et d’assurer leur suivi. Lors de cette même assemblée, le mandat de syndic de la société Atout immobilier a été renouvelé pour une durée de quatre mois contre l’engagement exprès de convoquer une nouvelle réunion avant le 15 janvier 2022 pour évoquer spécialement les travaux de ravalement.

Le 27 octobre 2021, la Ville de [Localité 2] a refusé d’accorder une nouvelle prorogation des délais impartis.

Le 17 janvier 2022, une assemblée générale extraordinaire convoquée par le conseil syndical a désigné un nouveau syndic en la personne de la société Lisa immobilier, laquelle a provoqué une nouvelle réunion le 15 mars 2022 à l’effet de choisir l’entreprise chargée des travaux. L’offre de la société Hygiène bâtiment a finalement été retenue et les travaux ont démarré le 15 novembre 2022 pour une réception prévue fin avril 2023.

Par exploit du 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné la société Foncia [F], venant aux droits de la société Atout immobilier, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l’entendre condamner à lui payer une somme de 139 885,57 euros en réparation de la perte de chance de percevoir la subvention publique au taux de 50 %.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 avril 2024, le tribunal l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 132 891,29 euros, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que l’ancien syndic avait manqué à ses obligations :

– en n’effectuant aucune diligence pour parvenir à l’exécution des travaux dans les délais impartis,

– en s’abstenant de convoquer une assemblée générale avant le 15 janvier 2022,

– et en ne donnant aucune information aux copropriétaires.

Le tribunal a considéré d’autre part que la chance d’obtenir une subvention équivalente à 50 % du montant des travaux était quasiment certaine et que l’indemnité devait être ainsi fixée à 95 % de la somme escomptée.

La société Foncia [F] est appelante de cette décision suivant déclaration enregistrée le 23 juillet 2024 au greffe de la cour.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 27 février 2025, elle fait valoir :

– que les copropriétaires ont bien été tenus informés,

– qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée, dans la mesure où le contexte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19 a considérablement compliqué ses démarches,

– que l’assemblée réunie le 17 janvier 2022 n’a pas donné suite au projet,

– et qu’il n’est pas démontré que toutes les conditions préalables à l’octroi de la subvention pouvaient être réunies.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

– à titre principal, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,

– subsidiairement, de réduire le montant de l’indemnité à la somme de 18 105,26 euros sur la base d’une perte de chance de 15 %,

– à titre infiniment subsidiaire, de réduire le montant de l’indemnité à 120 701,78 euros en fonction du coût réel des travaux et de condamner le syndicat à lui restituer la somme de 18 224,60 euros trop perçue,

– en tout état de cause, de condamner l’intimé aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société Sevenier & [S], soutient pour sa part que la société Atout immobilier disposait du temps nécessaire pour faire réaliser les travaux dans les délais impartis pour le versement de la subvention, mais qu’elle est restée totalement inactive pendant près de deux ans. Il fonde son action sur les dispositions de l’article 1992 du code civil relatives à la responsabilité du mandataire.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf à ramener le montant de l’indemnité à 120 701,79 euros pour tenir compte du coût réel des travaux s’élevant à la somme de 241 403,57 euros. Il réclame en sus paiement de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2026.

DISCUSSION

La responsabilité civile du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires doit être appréciée selon les règles du code civil régissant le contrat de mandat, et plus précisément de l’article 1992 suivant lequel le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Elle peut notamment être engagée en cas de négligences commises dans le cadre de la mission qui lui est confiée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation et son entretien.

En l’espèce, la société Atout immobilier était informée dès le 3 décembre 2019 par les services de la Ville de [Localité 2] de l’obligation de procéder au ravalement de la façade de l’immeuble. Elle s’est vu ensuite notifier le 23 janvier 2020 une injonction en application de l’article L 132-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce courrier invitait également le syndic à se rapprocher de la société Soleam afin de bénéficier d’une assistance administrative et technique, et l’informait de la possibilité de percevoir une subvention publique à hauteur de :

– 50 % du montant TTC des travaux si le ravalement était achevé dans les 18 mois suivant la délivrance de l’injonction,

– 30 % si le ravalement était achevé entre le 19ème et le 30ème mois.

La Ville de [Localité 2] a ensuite accepté de reporter la date d’échéance de ces délais :

– au 23 septembre 2021 pour bénéficier du taux de subvention de 50 %,

– au 23 juillet 2022 pour bénéficier du taux de 30 %.

Le syndic a ainsi disposé d’un délai de près de 22 mois pour réaliser les travaux éligibles à une subvention à taux plein.

Si le contexte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19 a pu incontestablement compliquer la gestion du projet, force est cependant de constater que l’appelante ne justifie d’aucune diligence entreprise en ce sens jusqu’à l’assemblée générale du 30 septembre 2021, hormis la consultation de l’architecte-conseil de la société Soleam courant octobre 2020.

Il s’est ainsi écoulé près d’un an entre l’accomplissement de cette démarche et la désignation d’un maître d’oeuvre chargé d’effectuer une consultation des entreprises et d’établir le cahier des charges des travaux, sans que soient explicitées les raisons d’un tel retard.

En outre, sommée de convoquer une nouvelle assemblée générale avant le 15 janvier 2022, la société Atout immobilier ne s’est pas exécutée, ce qui a provoqué son remplacement par la société Lisa immobilier. En revanche, cette dernière a rapidement avancé sur le dossier en convoquant une nouvelle assemblée dès le 15 mars 2022 à l’effet de choisir l’entreprise chargée des travaux, ceux-ci ayant démarré le 15 novembre 2022 pour une réception prévue fin avril 2023, ce qui démontre a posteriori que le projet pouvait effectivement aboutir dans des délais raisonnables.

Par ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, il convient de retenir la responsabilité de la société Foncia [F], venant aux droits de la société Atout immobilier.

L’indemnisation de la perte de chance de bénéficier d’une subvention à taux plein sera toutefois réduite à 70 % de la somme escomptée sur la base du coût réel des travaux selon le calcul suivant : 241 403 euros x 50 % x 70 % = 84 490 euros.

Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour le syndicat de restituer la somme trop perçue en exécution du jugement et constitue le titre exécutoire permettant de l’y contraindre en tant que de besoin, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l’appelant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité revenant au syndicat des copropriétaires à la somme de 132 891,29 euros,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne la société Foncia [F], venant aux droits de la société Atout immobilier, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 84 490 euros en réparation de la perte de chance de bénéficier d’une subvention à taux plein,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Foncia [F] aux dépens d’appel, ainsi qu’à verser à l’intimé une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT