COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 389

N° RG 25/05424

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZHY

[K] [Q]

C/

S.C.P. BTSG²

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Gilles BROCA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 02 avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/02492.

APPELANTE

Madame [K] [Q]

née le 01 mars 1972 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Eleonora MASCOLO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.P. BTSG² es qualité de liquidateur judiciaire de la Société PETITES LOCATIONS, E.U.R.L immatriculée au RCS de NICE sous le n° 521 414 276, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Gilles BROCA, avocat plaidant au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2013, la SARL PETITES LOCATIONS, représentée par son gérant Monsieur [R] [Y], a loué à compagne de ce dernier, Madame [K] [Q] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 1] (06), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, charges comprises.

Par suite d’un arrêt en date du 1er avril 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS et désigné la SCP BTSG², prise en la personne de Me [V] [M], en qualité de liquidateur.

Estimant que certains faits commis par madame [K] [Q] étaient d’une gravité suffisante pour caractériser un manquement du locataire à ses obligations contractuelles, la SCP BTSG², en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, a, par acte d’huissier en date du 30 mai 2024, fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du fait du non-paiement des loyers à leurs échéances ;

– lors de l’audience du 10 octobre 2024, elle a sollicité cette résiliation en tant que de besoin, sur le fondement de travaux ayant entrepris dans l’appartement dont elle avait la jouissance et dont elle ne pouvait ignorer le caractère irrégulier ;

– voir ordonner son expulsion.

Par jugement contradictoire du 2 avril 2025, ce magistrat a :

– déclaré la SCP BTSG², en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, irrecevable en sa demande de resiliation du bail au titre de I’arriéré locatif ;

– déclaré la SCP BTSG², en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, recevable en sa demande tendant à la resiliation du bail au titre des travaux intervenus ;

-prononcé la resiliation judiciaire du bail consenti par La SARL PETITES LOCATIONS à madame [K] [Q] sur le local à usage d’habitation situe [Adresse 1] à [Localité 1] (06), aux torts du locataire ; ’

– ordonné en conséquence à madame [K] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

– dit qu’à default pour madame [K] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– dit que le sort des meubles serait regi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné madame [K] [Q] à verser à la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une somme de 1 000 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ce magistrat a notamment considéré que les travaux entrepris par Mme [Q] ont porté atteinte aux parties communes et auraient dû faire l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle était la gérante de la SARL PETITES LOCATIONS à l’époque de la réalisation des travaux litigieux. Elle ne pouvait pas ignorer ces derniers, étant à leur origine.

Mme [Q] n’a pas usé paisiblement des lieux loués et a commis des nuisances d’une particulière gravité et réitérées à l’égard de la copropriété.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 mai 2025, Mme [Q] interjeté appel de la décision, visant à la critiquer excepté en ce qu’elle a déclaré la SCP BTSG irrecevable en sa demande de résiliation du bail au titre de l’arriéré locatif.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 19 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Q] sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

– déboute la SCP BTSG² de ses demandes ;

– à titre principal :

– juge que les demandes de la SCP BTSG² sont irrecevables ;

– juge que la demande de résiliation du bail au titre des travaux intervenus comme prononcé par la décision du 2 avril 2025 est prescrite ;

– juge que la demande du liquidateur est dépourvue d’intérêts pour les créanciers de la SARL LES PETITES LOCATIONS et qu’il n’a pas intérêt à agir ;

– à titre subsidiaire :

– prenne acte que la SCP BTSG² ne prétend pas qu’elle est à l’origine des travaux litigieux ;

en conséquence :

– rejette la demande de résiliation du bail formulée à la SCP BTSG² au titre de la réalisation des travaux ;

en toute hypothèse :

– déboute la SCP BTSG² de ses demandes ;

– condamne la SCP BTSG² à lui verser la somme de 5 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir notamment :

– in limine litis : sur l’incompétence du juge des contentieux de la protection :

– la jurisprudence récente est particulièrement claire sur la compétence du juge commissaire pour statuer sur la résiliation du bail d’habitation du gérant à titre

personnel, lorsque cette résiliation est sollicitée par le liquidateur dans le cadre de la

liquidation judiciaire ;

– dans cette affaire, le liquidateur avait sollicité la résiliation du bail d’habitation pour

non-paiement des loyers, et la cour a expressément affirmé la compétence du juge commissaire, en application des dispositions du Code de commerce, pour statuer sur la résiliation du bail d’habitation, même lorsque celui-ci concerne le logement du gérant à titre personnel ;

– la compétence du juge-commissaire pour statuer sur la résiliation du bail d’habitation

du gérant à titre personnel n’est pas absolue. Elle est subordonnée à la démonstration,

par le liquidateur, que la résiliation est nécessaire aux opérations de liquidation et qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant, en l’occurrence le gérant-locataire ;

– cette exigence découle de l’article L641-9 du code de commerce et des principes généraux du droit des procédures collectives ;

– la jurisprudence rappelle que le juge-commissaire doit apprécier, au cas par cas, la nécessité de la résiliation au regard de l’intérêt de la liquidation et de la protection du locataire ;

– la SCP BTSG~ n’a aucun intérêt à agir contre Madame [Q] et à solliciter la résiliation du bail ;

– sur la prescription de l’action :

– en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’action se prescrit par 3 ans ;

– le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle les faits justifiant la résiliation sont connus ou auraient dû être connus du bailleur ;

– en l’absence de dénonce CCAPEX les demandes en résiliation du bail sont irrecevables ;

– ce que n’indique pas la SCP BTSG² est que le tribunal de commerce de Nice avait ouvert déjà en date du 8 juin 2017, une procédure de redressement judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS et l’avait désignée en qualité de mandataire judiciaire ;

– la SCP BTSG prise en la personne de Me [V] [M] a connu la situation de ;

– il est absurde de soutenir que la STBG s’est rendu compte des travaux en octobre 2021 pour finalement assigner madame [Q] en date du 10 octobre 2024 soit 11 années après les travaux, et 7 années après la désignation de la SBTG dans la procédure collective de la SARL LES PETITES LOCATIONS bien avant le 2021 ;

– sur le respect des délais de procédure :

– il ressort des pièces produites par le liquidateur que le commandement de payer a été

signifié le 31 mai 2024, alors que l’assignation en résiliation du bail a été signifiée le 1er

mai 2024, soit 4 semaines après ;

– le liquidateur ne peut en conséquence avoir respecté le délai de deux mois imposés

entre la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la signification de l’assignation.

– madame [Q] n’a d’ailleurs pas été approchée par les Services chargés de réaliser l’enquête sociale de sa situation, il appartiendra donc au liquidateur de démontrer avoir valablement dénoncé l’assignation en résiliation du bail d’habitation à la CCAPEX ;

– à défaut d’avoir respecté les dispositions d’ordre public imposées par l’article 24 de la loi

n° 89-462 du 6 juillet 1989 à peine d’irrecevabilité, le liquidateur ne peut être reçu en sa demande de résiliation du bail motivée par les retards de paiement des loyers ;

– sur le décompte et les loyers :

– elle est à jour du paiement des loyers ;

– sur les travaux :

– rien ne démontre qu’elle en soit à l’origine ;

– madame [Q] n’était ni la propriétaire du bien ni la gérante de la société au

moment des travaux, ce qui signifie qu’elle ne disposait d’aucun pouvoir décisionnel, tant pour engager les travaux que pour solliciter une quelconque autorisation ;

– il ne peut en aucun cas lui reprocher à posteriori la réalisation de travaux, en niant

totalement l’existence de la personnalité morale.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 11 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL PETITES LOCATIONS, représentée par la SCP BTSG², sollicite de la cour qu’elle :

– déclare irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Mme [Q] ;

– à défaut évoque l’affaire ;

– déclare irrecevable la demande de prescription de Mme [Q] ;

– à défaut la déboute de sa fin de non recevoir ;

– confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– en cas d’infirmation de la décision de première instance du chef d’incompétence :

– prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du fait de la violation grave et répétée de ses obligations contractuelles résultant des travaux entrepris et ayant entraîné la condamnation du propriétaire, la SARL LES PETITES LOCATIONS à se retrouver débiteur de plus de 356 000 euros envers le SDC ;

– ordonne son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

– condamne Mme [Q] au paiement de la somme de 2 445 euros à compter du 14 avril 2025 au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux ;

– condamne Mme [Q] à lui payer la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BOCA.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

– sur l’exception d’incompétence :

– du fait du principe de la concentration des demandes qui doivent être formulées dès le premier jeu de conclusion devant la cour, cette nouvelle demande formée par Mme [Q] dans des conclusions du 21 janvier 2026 ne saisit pas valablement la cour ;

– en tout état de cause cette demande est mal fondée car la résiliation du bail sollicitée et obtenue en cause de première instance repose sur l’inexécution par madame [Q] de ses obligations de locataire et n’a nullement été sollicité « pour les seuls besoins de la liquidation judiciaire conformément à l’article L 641-11-1 » ;

– la poursuite par le liquidateur judiciaire d’une action en résiliation de bail pour faute n’a pas à satisfaire aux conditions de l’article L641-11-1 du code de commerce ;

– le juge de droit commun était compétent pour connaître de sa demande ;

– en tout état de cause la cour d’Appel d’Aix en Provence est bien la juridiction d’appel du juge commissaire du tribunal de commerce de NICE, de sorte que le concluant es qualité est bien fondé à solliciter que la cour évoque le fond de l’affaire et ce alors qu’aucune mesure d’instruction ne saurait en l’espèce avoir une quelconque utilité ;

– en cas d’évocation, la cour ne pourra que prononcer la résiliation judiciaire du bail dont est titulaire madame [Q] et ce pour les motifs développés infra ;

– sur la prescription :

– cette fin de non recevoir est irrecevable car soulevée tardivement ;

– la SCP BTSG² a été désignée en date du 1er avril 2021 ;

– c’est bien évidemment pas le jour même de sa désignation qu’il a pu se voir informer de la réalité et de l’ampleur des travaux réalisés dans cet appartement, de sorte qu’il ne pouvait être prescrit dans son action lorsqu’il a assigné en date du 30 mai 2024 ;

– sur le bien-fondé de sa demande :

– elle est responsable des travaux qui ont coûté à la copropriété la somme de 356 000 euros ;

– le bailleur de Mme [Q] est la SARL PETITES LOCATIONS dont le gérant est M. [Y], son compagnon ;

– les travaux ont été poursuivis par celle qui avait la jouissance exclusive des lieux, Mme [Q] ;

– elle est redevable d’une indemnité d’occupation ;

– sur l’irrecevabilité de l’assignation :

– aux termes de cette assignation, la concluante a expressément poursuivi la résiliation

du bail consenti à Madame [Q] pour avoir permis la réalisation de travaux totalement irréguliers ayant conduit, d’une part à des décisions de Justice ordonnant la remise en état des lieux, et, d’autre part, à de très importantes condamnations à liquidation d’astreinte (306.000 euros) et à dommages et intérêts (50.141 euros) ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’exception d’incompétence :

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Par ailleurs les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation du jugement dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de ’statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer.

En l’espèce, Mme [Q] n’a pas soulevé dans le dispositif de ses dernières écritures l’incompétence soulevée.

Par conséquent la cour n’est pas saisie de cette prétention. Elle est devenue sans objet.

Sur la fin-de-non-recevoir tirée de la prescription de l’action :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Il est acquis qu’une fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause y compris pour la première fois devant la cour (2ème civ. 11 mai 2000, n° 98-12.030, 2ème civ. 1 décembre 2016, 15-27.143).

En l’espèce, peu importe que Mme [Q] n’ait pas soulevé dans ses premières conclusions la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Elle peut être soulevée en tout état de cause, y compris dans les dernières conclusions de l’appelante.

Le moyen de l’intimée tiré de la concentration des moyens sera rejeté.

Ainsi, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis la loi du 24 mars 2014, dite loi AUR, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est acquis que ces dispositions sont applicables aux baux en cours et donc au bail objet du présent litige

Il s’évince des éléments versés aux débats que la SARL PETITES LOCATIONS a entrepris d’importants travaux de réfection et de rénovation de son appartement sis [Adresse 1] à [Localité 1] (06) durant l’année 2013.

Suivant ordonnance du 13 août 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a ordonné la cessation immédiate de tous travaux touchant les parties communes de l’immeuble et tous travaux au sein de ses droits et biens immobiliers dans cet immeuble sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Par jugement du 27 mars 2017 le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice a liquidé l’astreinte prononcée le 13 août 2013 à la somme de 306 000 euros, pour la période allant du 14 août 2013 au 16 juin 2014.

Ledit jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 décembre 2019.

Ces travaux non autorisés ont provoqué des dégâts sur les parties communes de l’immeuble et ont donné lieu également à une action du syndicat des copropriétaires, au fond, ayant abouti par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 4 mai 2017 à la condamnation de la SARL PETITES LOCATIONS à indemniser celui-ci.

S’agissant de la procédure collective, par arrêt du 1er avril 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL LES PETITES LOCATIONS et désigné la SCP BTSG², prise en la personne de Me [V] [M], en qualité de liquidateur.

Cependant, auparavant par jugement du 8 juin 2017 le tribunal de commerce de Nice avait ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL LES PETITES LOCATIONS. La SCP BTSG², prise en la personne de Me [V] [M], avait été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par conséquent, la SCP BTSG² a été en mesure de prendre connaissance de la situation financière de la SARL LES PETITES LOCATIONS, eu égard à la nature de sa mission dévolue dans le cadre de la procédure collective de redressement judiciaire, et notamment de ses diverses condamnations prononcées en lien avec les travaux illicites exécutés en 2013 et 2014.

Contrairement à ce qu’elle soutient, elle n’a pas eu connaissance de cette situation à compter du mois d’avril 2021 et a dû en prendre connaissance dès le début de sa mission en 2017.

Dans le cadre du présent litige soumis à la cour, elle a fait assigner Mme [Q] le 30 mai 2024 en résiliation de bail pour impayés de loyer. Lors de l’audience du 10 octobre 2024, la SCP BTSG² a fondé sa demande de résiliation du bail sur les travaux illicites cautionnés par Mme [Q] et ayant porté préjudice à la SARL.

La SCP BTSG² ne peut pas soutenir avoir pris connaissance des travaux litigieux au mois de mai voire d’octobre 2021, alors qu’elle assistait dès 2017 la SARL LES PETITES LOCATIONS dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire.

L’action intentée le 30 mai 2024 est prescrite et donc irrecevable. Elle aurait dû être intenté dans les trois années à compter du mois de juin 2017.

Le jugement sera infirmé en tous points.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Q] à supporter les dépens de première instance et à payer à la SARL LES PETITES LOCATIONS, représentée par la SCP BTSG² la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Statuant dans les limites de l’appel :

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiqués ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare l’action de la SARL LES PETITES LOCATIONS, représentée par son liquidateur la SCP BTSG² irrecevable car prescrite ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente