COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 OCTOBRE 2026

N° 2026 / 392

N° RG 24/07486

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNGVM

[G] [M]

C/

S.A. ERILIA

Fondation LOGIREM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Laurence HENRY

Me Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’Aubagne en date du 19 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000225.

APPELANT

Monsieur [G] [M]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (07), demeurant [Adresse 10]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13001-2024-004287 du 16/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par Me Laurence HENRY, membre de la SELARL HENRY TIERNY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SA LOGIREM

dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Carla ROUQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

S.A. ERILIA

Venant aux droits de la société LOGIREM, suite à l’acte de fusion-absorption intervenu au profit de la société ERILIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 11]

représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE AVOCATS avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Carla ROUQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, prorogé au 14 octobre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société LOGIREM a initialement consenti un bail d’habitation à M. [Z] [M] et Mme [J] [F] en date du 3 juin 1999, pour un appartement de type 3 situé au sein de la [Adresse 5] à [Localité 4].

Un avenant au seul profit de M. [Z] [M] a été signé le 26 mai 2004 afin de régulariser la fin de colocation.

La société LOGIREM a été informée du décès de son locataire, M. [M], survenu le [Date décès 1] 2022.

Le frère de M. [Z] [M], M. [G] [M], a sollicité le transfert du bail au motif qu’il habiterait dans l’appartement depuis plusieurs années.

Sa demande de transfert a été examinée par la Commission d’attribution le 21 mars 2023 qui l’a déclaré irrecevable, dès lors que les conditions de transfert prévues aux articles 40 et 14 de la loi du 14 juillet 1989 n’étaient pas réunies et que les documents requis n’ont jamais été communiqués par M. [G] [M].

Un délai lui a été accordé jusqu’au 30 juin 2023 pour libérer les lieux et restituer les clés du logement.

Ensuite, une sommation de déguerpir lui a été signifiée, en vain.

Un commandement de payer la somme de 3.548,11 € due au titre de l’indemnité d’occupation lui a été signifié le 18 juillet 2023.

Par assignation du 28 août 2023 la société d’HLM LOGIREM a fait citer M. [G] [M] en expulsion.

Par jugement rendu le 19 avril 2024, le Tribunal d’instance:

CONSTATE le décès du titulaire du bail d’habitation à savoir M.[Z] [M] survenu le [Date décès 2] 2022,

CONSTATE l’absence de transfert du bail au bénéfice de M. [G] [M] en l’absence de justification d’une cohabitation depuis au moins un an dans les lieux avec le titulaire du bail et le défaut de production des documents justificatifs,

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de M. [G] [M] du logement de type 3 situé à [Adresse 10] , ainsi que celle de tous occupants de son chef;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion, de M. [G] [M] et de tout occupant de son chef, du logement type 3 situé à [Adresse 10] par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique,

ORDONNE que l’expulsion soit faite sans aucun délai supplémentaire dès signification du jugement supprimant ainsi les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE qu’il soit fait application des dispositions de l’article 412-6 du code de procédure civile d’exécution permettant qu’il soit procédé à l’expulsion y compris pendant la période hivernale,

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la société LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du [Date décès 3] 2022 lendemain du décès de M. [Z] [M], son frère, et jusqu’à son départ effectif d’un montant de TROIS CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES (398,90 €),

JUGE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement,

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la société LOGIREM la somme de SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES (6.878,67 €) au titre de l’indemnité d’occupation due selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 et rétroactivement depuis le [Date décès 3] 2022,

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la société LOGIREM la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [G] [M] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que M.[G] [M] ne pouvait prétendre au bénéfice du transfert automatique du bail puisqu’il ne satisfait pas aux critères légaux.

Par déclaration au greffe en date du 13 juin 2024, M.[G] [M] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite :

– REFORMER LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AUBAGNE EN CE QU’IL :

« CONSTATE l’absence de transfert du bail au bénéfice de M. [G] [M] en l’absence de justification d’une cohabitation depuis au moins un an dans les lieux avec le titulaire du bail et le défaut de production des documents justificatifs ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de M. [G] [M] du logement de type 3 situé à [Adresse 10] , ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion, de M. [G] [M] et de tout occupant de son chef, du logement type 3 situé à [Adresse 10] par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique; ORDONNE que l’expulsion soit faite sans aucun délai supplémentaire dès signification du jugement supprimant ainsi les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

ORDONNE qu’il soit fait application des dispositions de l’article 412-6 du code de procédure civile et d’exécution permettant qu’il soit procédé à l’expulsion y compris pendant la période hivernale;

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la société LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23/12/2022 lendemain du décès de M.[Z] [M], son frère, et jusqu’à son départ effectif d’un montant de TROIS CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES (398,90 €);

JUGE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement,

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la société LOGIREM la somme de SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES (6.878,67 €) au titre de l’indemnité d’occupation due selon décompte arrêté au 31/01/2024 et rétroactivement depuis le 23/12/2022;

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à la société LOGIREM la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETE toutes autres demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE M. [G] [M] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires »

ET DE STATUER A NOUVEAU :

A titre principal :

Vu les articles 14 et 40 de la Loi du 6 juillet 1989 :

CONSTATER le transfert du bail T3 situé [Adresse 10] à M. [G] [M] suite au décès de [Z] [M] ;

ET REJETER les demandes pécuniaires car infondées ;

A titre subsidiaire :

JUGER que le délai légal de 2 mois (article L. 412-1 CPCE) et la trêve hivernale (article L. 412-6 CPCE) sont applicables ;

ACCORDER les délais les plus larges au titre des articles L. 412-3 et 4 du CPCE

REJETER la demande d’indemnité d’occupation car infondée ;

SUBSIDIAIREMENT, moduler ces sommes ;

En tout état de cause :

CONDAMNER LOGIREM et ERILIA solidairement sur le fondement de l’article 700 CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser au conseil de la requérante sous réserve de renoncer à percevoir la part contributive de l’État au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 2000 Euros.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

-qu’il a de toute bonne foi pensé pouvoir bénéficier du transfert du bail, d’autant qu’il est passé devant la commission LOGIREM,

-que les critères de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont respectés, il a effectué une demande de logement social, il est au RSA, le logement est adapté à la taille du ménage puisqu’il est père d’une enfant handicapée vivant en foyer mais dont il a la garde principale,

-qu’en ce qui concerne l’article 14 alinéa 2 de la même loi, il peut être considéré comme une personne à charge,

-que les délais légaux de l’article L412-1 et 6 du CPCE ont été supprimés par le jugement sans motivation, alors que le critère légal de suppression n’est pas rempli, à savoir le constat d’une entrée dans le logement à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou encore le fait que le logement occupé serait le domicile d’autrui,

-que le jugement doit être réformé sur ce point du fait de l’absence de motivation et de l’application contra legem des textes,

-que le jugement qui a refusé des délais de grâce doit être réformé pour défaut de motivation et parce que sa situation induit que ces délais lui soient accordés,

-que le décompte de LOGIREM est insuffisant à fonder sa demande.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la société ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM conclut:

qu’il plaise à la Cour de:

ACCUEILLIR l’intervention volontaire de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM suite à la fusion-absorption.

CONFIRMER l’entier dispositif du jugement rendu le 19 avril 2024 par le Tribunal de proximité d’AUBAGNE.

CONSTATER la mauvaise foi de M. [M].

CONSTATER qu’aucun versement n’a été effectué depuis décembre 2022, soit la date du décès du titulaire du bail.

DEBOUTER M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Les DIRE mal fondées et injustifiées.

CONDAMNER M. [M] à la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la présente instance.

Elle soutient:

-que la société LOGIREM a fusionné par absorption avec la société ERILIA, qui vient à ses droits,

-que les critères légaux de transfert de bail de l’article 14 de la loi de 1989 ne sont pas remplis, en effet le lien de parenté de l’appelant avec le défunt locataire ne lui permet pas en tant qu’héritier collatéral de bénéficier d’un transfert, en outre il n’a jamais été à la charge de ce défunt locataire,

-qu’il doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et expulsé,

-qu’il lui a été accordé des délais, cette expulsion représentant une nécessité pour permettre d’attribuer le logement à une famille en attente d’un logement social,

-que l’occupation irrégulière du logement constitue une entrave à son droit de propriété,

-que se maintenant dans les lieux en l’absence de titre le permettant, les délais prévus aux articles L412-1 et suivants du CPCE doivent être supprimés, et le recours à la force publique ordonné,

-qu’en outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer doit être payée,

-que l’appelant persiste à vouloir se prétendre bénéficiaire et revendiquer des droits sur un logement alors qu’il ne satisfait pas aux critères légaux et qu’il ne s’acquitte pas de l’indemnité d’occupation due, de sorte qu’il ne peut être considéré comme un occupant de bonne foi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026 et mise en délibéré au 16 septembre 2026, prorogé au 14 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l’intervention volontaire de la société ERILIA

L’article 325 du Code de procédure civile prévoit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même Code ajoute que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société LOGIREM a fusionné par absorption avec la société ERILIA, de sorte que cette dernière vient désormais aux droits de la société LOGIREM qui a initialement engagée la présente instance.

La société ERILIA se trouve ainsi légitime et bien fondée à reprendre à son compte la présente instance qui se poursuit à son endroit et son intervention volontaire est déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 14, alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que:

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

En l’espèce, M.[G] [M] est le frère du titulaire du bail social M.[Z] [M], décédé le [Date décès 1] 2022.

En outre, il ne justifie nullement avoir été à la charge de son frère défunt.

Son lien de parenté avec le défunt locataire, comme l’absence de preuve de sa dépendance économique à ce dernier, ne lui permet pas de bénéficier du transfert du bail en application du texte sus visé.

Par ailleurs, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 impose en cas de logement social et pour certaines des personnes qui pourraient se voir attribuer le bail au décès du locataire, ce qui n’est pas le cas de l’appelant, des conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage, or M.[G] [M] n’a jamais communiqué son avis d’imposition lors de l’instruction par la commission de sa demande d’attribution.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au [Date décès 1] 2022, dit que M.[G] [M] est occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire sans délai, condamné ce dernier à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer.

Quant à l’absence de délai, l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux

vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution :

« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

M.[G] [M] occupe le logement depuis le décès de son frère le [Date décès 1] 2022, malgré un refus d’attribution par la commission le 12 mars 2023, une sommation de déguerpir du 18 juillet 2023 et un commandement de payer des indemnités d’occupation signifié à la même date.

Il ne s’est acquitté d’aucun versement depuis le décès de son frère. Il ne verse aucun justification de sa situation financière actualisé.

Il ne peut être considéré que comme un occupant sans droit ni titre de mauvaise foi, qui ne bénéficie d’aucun délai d’expulsion, y compris ceux découlant des articles L412-3 et 4 du CPCE, d’autant qu’il a déjà bénéficié d’importants délais depuis décembre 2022.

Sur les autres demandes

M.[G] [M] est condamné à 1 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM suite à une fusion absorption,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2024 par le Tribunal de proximité D’AUBAGNE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[G] [M] à régler à la société ERILIA la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[G] [M] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT