COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 OCTOBRE 2026

N° RG 23/03622 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NL7I

[Z] [M]

c/

[J] [O]

SARLU KARTHEM IMMOBILIER

S.A.R.L. LES CEDRES DE LAMARTINE

S.A.S.U. SPLENDEUR DE [I]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/00014) suivant déclaration d’appel du 26 juillet 2023

APPELANT :

[Z] [M]

né le 04 Août 1966 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Entrepreneur,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA ’ SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[J] [O]

né le 06 Janvier 1966 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SARLU KARTHEM IMMOBILIER

SARLU au capital de 8.000 € immatriculée sous le numéro 485 064 794 du registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX ayant son siège [Adresse 3] BORDEAUX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Arnaud MAGERAND de l’ASSOCIATION TRILLAT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par Me Ariane DELION

S.A.R.L. LES CEDRES DE LAMARTINE

au capital de 762,25 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 344.675.368 dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. SPLENDEUR DE [I]

société par actions simplifiées unipersonnelle immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 901 098 285 dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

non représentée, assignée selon acte de commissaire de justice en date du 08.09.2023 délivré selon PV 659

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 septembre 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [T] [D], attachée de justice.

ARRÊT :

– par défaut

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La SARL Les Cèdres de Lamartine est propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « [Localité 5] [I] », situé [Adresse 6] à [Localité 6], comprenant notamment une maison de maître, diverses constructions, un parc arboré ainsi qu’une parcelle plantée en vigne.

La SARLU Karthem Immobilier, mandatée par M. [J] [O], a mis celui-ci en relation avec la société Les Cèdres de Lamartine en vue de l’acquisition de cet ensemble immobilier.

Le 21 avril 2021, la société Les Cèdres de Lamartine et M. [J] [O] ont signé un compromis de vente portant sur le bien au prix de 1 300 000 euros.

Le compromis prévoyait plusieurs conditions suspensives, notamment celles relatives à la purge des droits de préemption, à la situation hypothécaire et aux autorisations administratives nécessaires.

Il prévoyait également, au profit du vendeur, une stipulation subordonnant la réalisation de la vente au dépôt, entre les mains du notaire, d’une somme correspondant au prix et aux frais, destinée à garantir l’engagement de l’acquéreur, le défaut de constitution de cette garantie étant susceptible d’entraîner la caducité de la vente.

La date de réitération de la vente, initialement fixée au 2 juillet 2021, a été prorogée au 30 juillet 2021 puis, par avenant du 30 juillet 2021, au 31 août 2021, sous réserve notamment du versement d’une somme de 130 000 euros entre les mains du notaire avant le 13 août 2021.

Le 30 avril 2021, M. [O] a conclu un acte de substitution au profit de la SASU Splendeur de [I], demeurant toutefois solidairement tenu avec le substitué des obligations nées du compromis.

Postérieurement, M. [O] a cédé l’intégralité des part qu’il possédait dans la société Splendeur de [I] à M. [Z] [M]

Aucune somme n’ayant été versée entre les mains du notaire, un procès-verbal de carence a été dressé le 22 octobre 2021, constatant que les conditions suspensives stipulées au profit de l’acquéreur étaient réalisées, mais que la condition stipulée au profit du vendeur n’avait pas été réalisée.

2. La société Les Cèdres de Lamartine a fait assigner M. [O], la SASU Splendeur de [I] et la SARLU Karthem Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

3. M. [O] a appelé M. [Z] [M] en garantie.

4. Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment :

-constaté la caducité de la vente ;

-condamné solidairement M. [J] [O] et la SASU Splendeur de [I] à payer à la SARL Les Cèdres de Lamartine la somme de 130 000 euros en exécution de la clause pénale ;

-condamné la société Karthem Immobilier à payer à la SARL Les Cèdres de Lamartine la somme de 10 000 euros en réparation de la perte de chance de ne pas contracter avec M. [O] ;

-condamné M. [Z] [M] à garantir M. [O] de l’intégralité des condamnations prononcées contre lui en principal, frais irrépétibles et dépens ;

-condamné M. [O], avec la garantie de M. [M], à payer à la SARL Les Cèdres de Lamartine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la société Karthem Immobilier à payer à la SARL Les Cèdres de Lamartine la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

-condamné in solidum Karthem Immobilier et M. [O] aux dépens, selon la répartition indiquée au dispositif.

5. M. [Z] [M] a relevé appel de cette décision.

6. Dans ses dernières conclusions, celui-ci demande à la cour de :

– réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a constaté la caducité de la vente et débouté la Sarl Les Cèdres Lamartine, M. [O] et la société Karthem Immobilier du surplus de leurs demandes, y compris à titre récursoire et débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

– débouter la Sarl Les Cèdres de Lamartine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– débouter la Sarl Karthem Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre.

À titre subsidiaire,

– débouter M. [O] de sa demande de garantie à son encontre et du surplus de ses demandes.

À titre infiniment subsidiaire,

– réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

En toute hypothèse,

– condamner les intimés à lui verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7. Dans ses dernières conclusions du 6 février 2024, la Sarl Les Cèdres de Lamartine demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Karthem Immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter avec M. [O] ;

– rejeter l’appel incident de M. [O] ;

– réformant le jugement sur ce point, condamner la société Karthem Immobilier à lui payer la somme de 30 000 euros en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter ;

– débouter la Sarlu Karthem Immobilier de son appel incident ;

– débouter M. [O], M. [M] et la société Karthem Immobilier de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner in solidum les parties succombante à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

8. Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2024, la société Karthem Immobilier demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident.

Y faisant droit,

– confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité de la vente objet du compromis synallagmatique du 21 avril 2021 ;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

– l’a condamnée à payer à la Sarl Les Cèdres de Lamartine la somme de 10 000 euros en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter avec M. [O],

– l’a déboutée ainsi que la Sarl Les Cèdres de Lamartine et M. [O] du surplus de leurs demandes, y compris à titre récursoire,

– l’a condamnée à payer à la société Les Cèdres de Lamartine une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

– l’a condamnée in solidum avec M. [O] aux dépens, dit que dans leurs rapports entre eux, elle supportera 10% de la charge définitive de cette condamnation.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

– juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature quasi-délictuelle de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la société Les Cèdres de Lamartine ;

– juger que la société Les Cèdres de Lamartine n’apporte pas la preuve du préjudice dont elle réclame l’indemnisation ;

– en conséquence, débouter la société Les Cèdres de Lamartine de toutes ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, en cas de condamnation à son encontre,

– juger que M. [O], la société Splendeurs de [I] et M. [M] ont commis une faute de nature contractuelle vis-à-vis de la société Les Cèdres de Lamartines de nature à engager leurs responsabilités sur le fondement délictuel à son endroit ;

– en conséquence, condamner in solidum M. [O], la société Splendeurs de [I] et M. [M] à relever et la garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

– débouter la société Les Cèdres de Lamartine et toute autre partie de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ;

– condamner in solidum la société Les Cèdres de Lamartine, M. [O], la société Splendeurs de [I] et M. [M] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

9. Dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2024, M. [O] demande à la cour de :

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à la Sarl Les Cèdres de Lamartine la somme de 130 000 euros en exécution de la clause pénale et l’a condamné à une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Statuant de nouveau,

– débouter la société Les Cèdres de Lamartine, la Sarl Karthem Immobilier et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigé à son encontre ;

– à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En toute hypothèse,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus, notamment en ce qu’il a condamné M. [M] à le garantir de l’intégralité des condamnations prononcées contre lui en principal, frais irrépétibles et dépens ;

– condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

10. La société Splendeurs de [I] n’a pas constitué avocat.

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité du compromis de vente

12. Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain.

13. Selon l’article 1304-6 du même code, l’obligation devient caduque lorsque la condition suspensive défaille.

14. En l’espèce, le compromis du 21 avril 2021 prévoyait, au nombre des stipulations destinées à encadrer la réalisation de la vente, l’obligation pour l’acquéreur de déposer entre les mains du notaire, dans un délai déterminé, une somme de 130 000 euros destinée à garantir son engagement.

15. Il ressort des stipulations contractuelles que le défaut de constitution de cette garantie dans le délai convenu était susceptible d’entraîner la caducité de la vente.

16. Il est constant que cette somme n’a jamais été versée, y compris après les prorogations successivement accordées aux acquéreurs.

17. Le procès-verbal de carence du 22 octobre 2021 constate que les conditions suspensives stipulées au profit de l’acquéreur étaient réalisées et que seule la condition relative à la constitution de la garantie au profit du vendeur ne l’était pas.

18. M. [O] conteste cependant que les conditions permettant la réitération aient toutes été réalisées.

Cette contestation, qui n’identifie pas précisément une condition suspensive demeurée défaillante, n’est corroborée par aucun élément de nature à remettre en cause les constatations opérées dans le procès-verbal de carence et les pièces produites aux débats.

19. Il convient en conséquence de retenir que la condition relative au dépôt de la somme de 130 000 euros n’a pas été matériellement réalisée.

20. Cette constatation conduit à retenir la caducité de la promesse conformément à la stipulation contractuelle qui attachait cet effet à la défaillance de la condition.

21. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la clause pénale

22. Le premier juge a également condamné M. [O] et la SASU Splendeur de [I] au paiement d’une somme de 130 000 euros au titre de la clause pénale.

23. M. [M] et M. [O] soutiennent que la caducité du compromis ferait obstacle à l’application de cette clause.

24. Cet argument ne peut être retenu dans son principe.

25. En effet, la caducité d’une promesse de vente n’affecte pas nécessairement la clause pénale qui y est stipulée.

26. Ainsi, il est jugé de manière constante que la sanction de la caducité ne concerne que l’acte portant transfert de droits immobiliers et n’affecte pas la clause pénale, qui doit produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l’une des parties.

27. Il s’en déduit que la caducité du compromis et la survie de la clause pénale ne constituent pas deux conséquences juridiquement incompatibles.

28. La caducité prive l’avant-contrat de ses effets propres pour l’avenir ; elle ne fait pas nécessairement disparaître les stipulations qui, par leur objet même, ont vocation à sanctionner l’inexécution des engagements pris avant que la caducité ne soit acquise.

Encore faut-il, conformément à une jurisprudence constante, que le fait générateur prévu par la clause soit caractérisé.

En effet, une clause pénale ne sanctionne que l’événement qu’elle a envisagé et non, par analogie, toute faute contractuelle imputable à l’une ou l’autre des parties.

29. En l’espèce, la clause litigieuse prévoit, en substance, que lorsque les conditions permettant la réitération sont réunies, le refus d’une partie de régulariser l’acte authentique entraîne le paiement d’une somme forfaitaire de 130 000 euros.

30. Il convient donc de rechercher, nonobstant la caducité du compromis, si les conditions d’application de cette stipulation sont réunies et notamment si la non-réalisation de la condition relative au dépôt de la somme de 130 000 euros est imputable aux acquéreurs.

Sur l’imputabilité de la défaillance de la condition

31. Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

32. En l’espèce, la somme de 130 000 euros devait être déposée entre les mains du notaire avant le 13 août 2021.

33. M. [O], puis la société substituée, n’ont procédé à aucun versement.

34. Ils ont pourtant bénéficié d’une prorogation de la date de réitération et ont été expressément informés de la nécessité de constituer cette garantie dans le délai convenu.

35. Aucune circonstance extérieure ou indépendante de leur volonté n’est invoquée pour expliquer l’absence totale de versement.

36. Il en résulte que la non-réalisation de cette condition n’est pas la conséquence d’un événement extérieur ayant fait obstacle à la vente, mais de l’abstention des acquéreurs de satisfaire à une obligation mise à leur charge par le compromis.

37. Dès lors, la condition doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.

38. Cette règle n’a pas pour effet de remettre en cause la caducité contractuellement attachée à la défaillance matérielle de la condition. Elle interdit en revanche à l’acquéreur qui a lui-même empêché sa réalisation de se prévaloir de cette défaillance pour échapper aux sanctions contractuellement attachées à son refus d’exécuter l’opération.

39. Il convient ainsi de distinguer la cause de la caducité de la sanction du comportement fautif ayant conduit à cette caducité.

40. La caducité peut être constatée parce que la condition n’a pas matériellement été réalisée dans le délai convenu ; mais cette circonstance ne prive pas le vendeur de la possibilité d’obtenir l’indemnité contractuellement prévue lorsque la défaillance de la condition est imputable à l’acquéreur et que cette situation constitue, selon les stipulations du contrat, le fait générateur de la pénalité.

41. Cette analyse rejoint la solution qui admet, d’une part, la survie de la clause pénale à la caducité de la promesse et, d’autre part, l’application de cette clause lorsque la non-réalisation de la condition procède d’une défaillance fautive de l’une des parties

42. Il convient dès lors de retenir que la non-réalisation de la condition relative au dépôt de garantie est imputable aux acquéreurs et que ceux-ci ne peuvent se prévaloir de leur propre abstention pour échapper à la clause pénale.

43. Leur refus de régulariser la vente dans les conditions convenues, alors que les autres conditions permettant sa réitération étaient réalisées et que la seule condition demeurée inexécutée l’était par leur propre fait, caractérise le comportement sanctionné par la clause pénale.

44. La condamnation prononcée à leur encontre doit donc être confirmée.

Sur le montant de la clause pénale

45. M. [O] et M. [M] sollicitent subsidiairement la réduction de la clause pénale.

46. Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera à son exécution paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

47. Il appartient à celui qui sollicite la réduction de la clause pénale d’établir son caractère manifestement excessif, lequel s’apprécie au regard notamment du préjudice effectivement subi et des circonstances de l’inexécution.

48. En l’espèce, la somme de 130 000 euros représente 10 % du prix de vente de 1 300 000 euros.

Cette proportion n’apparaît pas, en elle-même, manifestement excessive au regard de l’objet de l’opération, de l’importance du bien concerné, de la durée pendant laquelle celui-ci a été immobilisé et de la nature de l’engagement souscrit par les acquéreurs.

49. M. [O] ne produit aucun élément permettant de retenir que la pénalité serait, au regard du préjudice effectivement subi par la venderesse et des circonstances de la défaillance, manifestement excessive.

50. La demande de réduction sera donc rejetée.

51. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [O] et la SASU Splendeur de [I] au paiement de la somme de 130 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la responsabilité de la société Karthem Immobilier

52. La société Les Cèdres de Lamartine sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Karthem Immobilier et l’a condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation d’une perte de chance de ne pas contracter avec M. [O], tout en demandant que cette indemnité soit portée à 30 000 euros.

53. La société Karthem Immobilier conclut à l’infirmation de ce chef de décision, en soutenant n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la société venderesse.

54. Il résulte des pièces et des écritures des parties que la société Karthem Immobilier est intervenue en qualité d’intermédiaire et qu’elle avait été mandatée par M. [O], acquéreur, pour le mettre en relation avec la société Les Cèdres de Lamartine.

55. La société Les Cèdres de Lamartine n’établit, pour sa part, avoir confié à Karthem Immobilier aucun mandat de vente ni aucune mission particulière de représentation ou de conseil.

56. Or, l’obligation de l’agent immobilier de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente au vendeur et, au besoin, de conseiller à celui-ci de prendre des garanties ou de le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur, n’existe que lorsque le mandataire a été saisi par le vendeur.

57. Ainsi, seul l’agent immobilier mandaté par le vendeur est tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il lui présentait et, au besoin, de les conseiller sur les garanties à prendre ou de les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de celui-ci.

58. Cela ne saurait toutefois être interprétée comme mettant à la charge de tout intermédiaire immobilier, indépendamment de la mission qui lui a été confiée, une obligation générale de garantir au vendeur la solvabilité de l’acquéreur.

59. En l’espèce, aucune stipulation contractuelle ni aucun élément ne permet d’établir que la société Karthem Immobilier aurait été chargée par la société Les Cèdres de Lamartine d’une mission de sélection des acquéreurs, de vérification de leur solvabilité ou de conseil à son égard quant aux garanties à prendre.

60. La seule circonstance que Karthem Immobilier ait mis M. [O] en relation avec la société venderesse ne suffit pas à caractériser une faute délictuelle à l’égard de cette dernière.

61. Il appartient en effet à la société Les Cèdres de Lamartine, qui n’était pas partie au mandat confié à Karthem Immobilier, de démontrer l’existence d’un manquement imputable à cette dernière ainsi que d’un lien de causalité entre ce manquement et le dommage dont elle sollicite réparation.

62. Or, aucun élément ne permet de retenir que Karthem Immobilier disposait, avant la conclusion du compromis, d’informations précises sur l’insolvabilité de M. [O] qu’elle aurait dissimulées à la société venderesse.

63. La circonstance que l’acquisition devait être réalisée sans recours à un financement bancaire ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une faute de l’intermédiaire à l’égard de la venderesse, dès lors qu’il n’est pas établi que Karthem Immobilier avait reçu mission de celle-ci de vérifier les capacités financières de l’acquéreur ou qu’elle disposait d’informations révélant l’impossibilité pour celui-ci de réaliser l’opération.

64. Il convient à cet égard de distinguer l’obligation de l’acquéreur de disposer des fonds nécessaires à l’exécution de ses engagements de la responsabilité éventuelle de l’intermédiaire immobilier. Le défaut ultérieur de versement de la somme de 130 000 euros incombe aux acquéreurs eux-mêmes et ne saurait, en l’absence d’une faute propre de Karthem Immobilier, être imputé à cette dernière.

65. Il est d’ailleurs constant que les conditions suspensives stipulées au profit des acquéreurs étaient réalisées et que la seule défaillance constatée concernait l’absence de dépôt de la somme de 130 000 euros mise à leur charge.

66. Cette défaillance a été imputée à M. [O] et à la société Splendeur de [I], auxquels la société Les Cèdres de Lamartine est fondée à opposer la clause pénale stipulée au compromis.

67. La société venderesse ne démontre ainsi aucun comportement fautif de Karthem Immobilier qui serait à l’origine de la non-réalisation de la vente.

68. En conséquence, la faute reprochée à Karthem Immobilier n’étant pas établie, sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

69. Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a condamné la société Karthem Immobilier à payer à la société Les Cèdres de Lamartine la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

70. En conséquence, la société Les Cèdres de Lamartine sera également déboutée de sa demande tendant à voir porter cette indemnité à 30 000 euros.

71. Les demandes formées par Karthem Immobilier à l’encontre de M. [O], de la société Splendeur de [I] et de M. [M] aux fins de garantie de cette condamnation deviennent sans objet.

Sur la demande de garantie formée contre M. [Z] [M]

72. M. [M] conteste l’engagement de garantie retenu par le tribunal.

73. Il résulte toutefois de l’écrit du 8 avril 2022 qu’il s’est expressément engagé à relever indemne M. [O] des condamnations susceptibles d’être prononcées à raison des engagements souscrits par la SASU Splendeur de [I] et des opérations immobilières litigieuses.

74. Aux termes de l’article 1100-1 du code civil, les actes juridiques peuvent être conventionnels ou unilatéraux et les actes juridiques unilatéraux obéissent, dans la mesure où elles sont pertinentes, aux règles gouvernant les contrats.

75. L’engagement litigieux est suffisamment précis et dépourvu d’ambiguïté pour caractériser une obligation juridiquement contraignante.

76. Il ne résulte d’aucune pièce que cet engagement aurait été subordonné à une condition qui ne se serait pas réalisée.

77. Le moyen tiré de son caractère prétendument dépourvu de cause ou constitutif d’une donation indirecte n’est pas davantage établi.

78. L’engagement doit donc recevoir effet dans les limites de son objet.

79. Il s’ensuit que M. [M] doit garantir M. [O] des condamnations mises à sa charge qui entrent dans le champ de cet engagement, notamment la condamnation au paiement de la clause pénale ainsi que, le cas échéant, les dépens et frais irrépétibles directement rattachés aux condamnations garanties.

80. Le jugement sera confirmé de ce chef, sous réserve de cette précision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

81. Compte tenu de la solution du litige, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [O], avec la garantie de M. [M], à payer à la société Les Cèdres de Lamartine la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

82. Il sera en revanche infirmé en ce qu’il a condamné Karthem Immobilier à payer à la société Les Cèdres de Lamartine la somme de 1 500 euros sur le même fondement.

83. Par ailleurs, les dépens de première instance afférents à la demande dirigée contre la société Karthem Immobilier seront supportés par la SARL Les Cèdres de Lamartine.

84. En cause d’appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M], de M. [O] ou de Karthem Immobilier.

85. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

86. Les dépens d’appel seront supportés solidairement par M. [M] et par M. [O].

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 27 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, sauf en ce qu’il a condamné la société Karthem Immobilier à payer à la SARL Les Cèdres de Lamartine la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute la SARL Les Cèdres de Lamartine de ses demandes formées à l’encontre de la société Karthem Immobilier ;

Dit que les dépens de première instance exposés par la société Karthem seront supportés par la SARL Les Cèdres de Lamartine ;

Dit sans objet les demandes de garantie formées par la société Karthem Immobilier à l’encontre de M. [J] [O], de la SASU Splendeur de [I] et de M. [Z] [M] ;

Condamne solidairement M. [M] et M. [O] aux dépens d’appel;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.