AFFAIRE : N° RG 25/01315

SP

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Commerce de CAEN en date du 02 Avril 2025

RG n° 2024 00763

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2026

APPELANT :

Maître [H] [O], mandatare à la liquidation judiciaire de la SARL CLEM

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée et assistée par Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.S. [J] [B]

N° SIRET : 951 777 226

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par Me Olaf LE PASTEUR, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 08 octobre 2026, sans opposition du ou des avocats, Madame VALLANSAN, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme VALLANSAN, Conseillère

ARRET prononcé publiquement le 08 octobre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS ET PROCÉDURE

Par un acte notarié du 4 janvier 2024, la société CLEM a conclu une promesse de cession de fonds de commerce sis à [Localité 3], au profit de la SAS [J] [B], moyennant le prix principal de 70.000 euros.

Selon les stipulations de cet acte, la promesse était consentie pour une durée expirant en date du 2 avril 2024, étant également précisé qu’elle était conditionnée pour la société [J] [B] par l’obtention d’un prêt d’un montant de 188.000 euros pour une durée de sept ans, au taux d’intérêt maximum de 5%.

Dans la rubrique ’indemnité d’immobilisation, les parties étaient convenues d’une somme de 7.000 euros, étant précisé que :

«Le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 2.500 euros au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de quinze jours à compter des présentes, et ce à titre de dépôt de garantie, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte ouvert au nom du tiers convenu ci-après désigné.

Il est ici précisé que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

Le promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vendre par le seul fait de la constatation du défaut de versement dans le délai ci-dessus indiqué».

La société [J] [B] n’ayant pas réalisé la vente, sans avoir justifié les démarches entreprises auprès de banques en vue de l’obtention d’un prêt, la société CLEM lui a fait signifier une sommation d’avoir à payer la somme de 7.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation et s’est fait autoriser par une ordonnance du président du tribunal de commerce, à pratiquer une saisie conservatoire en date du 17 septembre 2024.

Par jugement 2 octobre 2024, le tribunal de commerce de Caen a prononcé la liquidation judiciaire de la société CLEM, Maître [O] étant désignée liquidateur.

Par acte extrajudiciaire du 9 octobre 2024, le liquidateur a assigné la société [J] [B] devant le tribunal de commerce de Caen afin de la voir condamner au paiement d’une somme de 7.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par un jugement du 2 avril 2025, le tribunal de commerce de Caen a :

– débouté Maître [O], ès qualités, de l’ensemble de ses demandes,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour chacune des parties,

– ordonné l’exécution provisoire,

– laissé les dépens de la présente instance à la charge de Maître [H] [O], ès qualités, y compris les frais de sommation de payer, les diligences au titre de la saisie conservatoire et les frais de greffe.

Par déclaration du 5 juin 2025, adressée au greffe de la cour, Maître [H] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Clem, a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 juillet 2025, elle demande à la cour de :

– infirmer le jugement du 2 avril 2025 du tribunal de commerce de Caen en qu’il a :

– débouté Maître [O] ès qualités, de l’ensemble de ses demandes,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire,

– laissé les dépens de la présente instance à sa charge, ès qualités, y compris les frais de sommation de payer, les diligences au titre de la saisie conservatoire et les frais de greffe,

– liquidé les frais de greffe à la somme de 59,77 euros dont TVA 9,96 euros ;

Et statuant à nouveau,

– condamner pour les causes sus-énoncées la société [J] [B] au paiement de la somme de 7.000 euros, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de cession de fonds de commerce reçue par-devant Maître [D], notaire, en date du 4 janvier 2024,

– débouter la société [J] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner la société [J] [B] au paiement d’une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier exposés préalablement à la délivrance de la présente assignation, et correspondant à la sommation de payer, ainsi qu’aux diligences au titre de la saisie conservatoire de la créance de la société CLEM,

Y additant,

– condamner la société [J] [B] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 octobre 2025, la société [J] [B] demande à la cour de :

A titre principal,

– débouter Maître [H] [O], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEM, de son appel,

– confirmer le jugement du tribunal de commerce de Caen du 2 avril 2025 (RG n° 2024 007636),

A titre subsidiaire,

– requalifier l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de cession de fonds de commerce régularisée le 4 janvier 2024, en une clause pénale,

– débouter Maître [H] [O], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEM, de son appel,

Très subsidiairement,

– juger que la liquidation de l’indemnité d’immobilisation ainsi requalifiée en clause pénale, n’excèdera pas la somme de 2.500 euros,

En tout état de cause,

– condamner Maître [H] [O], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEM, à payer à la SAS [J] [B] à la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Maître [H] [O], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEM, aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

La clôture a été prononcée le 6 mai 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère , pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

Pour demander à la cour de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de Maître [O] ès qualités, au motif que la vente était devenue nulle et non avenue, la société [J] [B] soutient que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation est non-équivoque et ne nécessite aucune autre interprétation de ce qu’elle prévoit expressément ; que l’absence de versement de la somme de 2.500 euros par le bénéficiaire entraine purement et simplement la nullité de la promesse de cession du fonds de commerce, les parties étant réciproquement déliées entres elles de tout engagement à l’égard de l’autre. Subsidiairement, elle demande à la cour de substituer au jugement une requalification de l’indemnité d’immobilisation en une clause pénale qu’il y a lieu de réduire.

Maître [O] qui conteste l’hypothèse d’une requalification, soutient au contraire qu’une telle interprétation n’est pas envisageable, une telle approche revêtant un caractère potestatif et se prévaut de la stipulation selon laquelle : l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise et à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire soussigné.

Sur ce :

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Selon l’article 1189 du même code, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Les clauses litigieuses sont les suivantes :

Dans la rubrique indemnité d’immobilisation,

«Le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 2.500 euros au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de quinze jours à compter des présentes, et ce à titre de dépôt de garantie, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte ouvert au nom du tiers convenu ci-après désigné.

Il est ici précisé que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

Le promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vendre par le seul fait de la constatation du défaut de versement dans le délai ci-dessus indiqué».

Il est également indiqué : «Le promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vendre par le seul fait de la constatation du défaut de versement dans le délai ci-dessus indiqué».

En l’espèce, a été conclue une promesse unilatérale de vente, laquelle est définie à l’article 1124 du code civil, selon lequel il s’agit du contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est clairement indiqué dans le contrat notarié qu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, ne liant que le promettant, lequel s’engage à maintenir son offre pendant le délai convenu, étant précisé qu’il ne pourra la révoquer que par le consentement mutuel des signataires, ce, conformément au deuxième alinéa dudit article 1124 du code civil, et s’engage à ne pas vendre le fonds à une tierce personne. Le bénéficiaire a accepté la promesse unilatérale.

Il résulte de cette promesse unilatérale que l’indemnité d’immobilisation, obligation de la société [J] [B], seule bénéficiaire, a pour finalité de rémunérer le promettant en ce qu’il accepté de conserver l’exclusivité de la cession au bénéficiaire pendant le délai indiqué. Elle ne peut s’analyser en une clause pénale, laquelle sanctionne l’inexécution de l’obligation contractuelle.

C’est en ce sens qu’il faut comprendre le c) de la stipulation intitulée ’indemnité d’immobilisation’, invoquée par le liquidateur, selon laquelle ’celle ci sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions supensives ayant été réalisées’.

Par ailleurs, il est ensuite précisé dans l’acte, quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit 4.500 euros, que le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. Or, la société [J] [B] ne justifie d’aucune demande de prêt.

Il résulte de ce qui précède que l’absence de versement de la somme de 2.500 euros dans le délai de quinze jours, ainsi qu’il s’impose à la société [J] [B], ne peut avoir pour effet de permettre à cette dernière de se décharger elle-même volontairement de son obligation de payer l’indemnité de 7.000 euros.

La sanction de la nullité mentionnée au contrat ne peut en effet profiter qu’au seul promettant, bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation et ne peut avoir pour seule signification qu’en cas de défaillance de paiement de la somme de 2.500 euros par la société [J] [B], au terme des 15 jours autorisés, seule la société CLEM, promettant, à laquelle a succédé en représentation Maître [O], à compter du prononcé de sa liquidation judiciaire, peut se considérer comme déchargée de son engagement et se prévaloir de la caducité de la promesse (qui ne peut être qualifiée de nullité). La société CLEM n’ayant jamais considéré que l’absence de paiement des 2.500 euros avait eu pour effet de rendre caduque la promesse unilatérale et ses conséquences, la société [J] [B] demeure débitrice de la somme de 7.000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la société [J] [B] à payer à Maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société CLEM, la somme de 7.000 euros, avec les intérêts au taux légal à courir à compter de l’assignation en paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procécédure civile

La société [J] [B], partie perdante, sera, par infirmation du jugement, condamnée aux dépens de première instance, comprenant les frais d’huissier exposés préalablement à la délivrance de l’assignation, correspondant à la sommation de payer, ainsi qu’aux diligences au titre de la saisie conservatoire de la créance de la société CLEM. Elle supportera également les dépens d’appel.

Par ailleurs, elle ne peut prétendre à une indemnité de procédure et sera, par infirmation du jugement, condamnée à payer à Maître [O], ès qualités, la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, outre celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

– Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– Condamne la société [J] [B] à payer à Maître [O] en qualité de liquidateur de la société CLEM la somme de 7.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de cession de fonds de commerce reçue par-devant Maître [D], notaire, en date du 4 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024,

– Condamne la société [J] [B], au titre de la première instance à payer à Maître [O] ès qualités la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne la société [J] [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier exposés préalablement à la délivrance de l’assignation, et correspondant à la sommation de payer, ainsi qu’aux diligences au titre de la saisie conservatoire de la créance de la société CLEM,

Y ajoutant,

– Déboute la société [J] [B] de l’ensemble de ses demandes,

– Condamne la société [J] [B] au titre de l’appel à payer à Maître [O] ès qualités la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

– Condamne la société [J] [B] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT