République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/10/2026

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Minute Électronique

N° RG 25/02219 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WFOW

Jugement (N° 24/10903) rendu le 04 Mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

SCI des Chats Bossus prise en la personne de son représentant légal, y domicilié es qualité

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Julien Briout, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [P] [H]

née le 24 Juillet 1998 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 3 juillet 2025 à étude

Monsieur [J] [H]

né le 11 Août 1963 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 3 Juillet 2025 à personne

DÉBATS à l’audience publique du 02 juin 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026

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Par acte sous seing privé du 10 septembre 2018, la S.C.I. Des chats bossus a donné à bail à Mme [P] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros, une provision pour charges de 100 euros, outre un dépôt de garantie d’un montant de 2 600 euros.

Par acte séparé du 10 septembre 2018, M. [J] [H] s’est porté caution solidaire de la locataire pour le paiement d’un montant maximum de 1 400 euros.

Le 17 octobre 2022, Mme [H] a résilié le bail et quitté le logement.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement dressé, le même jour, par commissaire de justice.

Par actes signifiés les 26 août et 3 septembre 2024, la S.C.I. Des chats bossus a fait assigner Mme et M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d’obtenir :

La condamnation solidaire de Mme et M. [H] à payer à la S.C.I. Des chats bossus la somme de 5 573,66 euros au titre des réparations locatives et du solde locatif après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts judiciaires à compter du 9 novembre 2022 qui constitue la date de la réception de la demande de paiement ;

La capitalisation des intérêts dus à date anniversaire ;

La condamnation solidaire de Mme et M. [H] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1’instance.

Suivant jugement du 4 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté la S.C.I. Des chats bossus de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné la S.C.I. Des chats bossus aux entiers dépens ;

Débouté la S.C.I. Des chats bossus de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La S.C.I. Des chats bossus a interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 avril 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme et M. [H] n’ont pas constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la S.C.I. Des chats bossus demande à la cour de :

Dire bien appelé, mal jugé.

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté la S.C.I. Des chats bossus de l’ensemble de ses demandes, y compris celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Et, statuant à nouveau,

Condamner solidairement Mme et M. [H] à payer à la S.C.I. Des chats bossus la somme de 5 532,31 euros au titre des réparations locatives et du solde de compte locatif après déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts judiciaires à compter du 9 novembre 2022 qui constitue la date de la réception de la demande de paiement, selon décompte suivant :

2 249,81 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour les mois de septembre et octobre 2022,

175 euros au titre de la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie établi,

300 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement,

173,90 euros au titre des frais de pressing,

63,80 euros au titre du détecteur de fumée et du remplacement de la poubelle de salle de bains,

760 euros au titre du remplacement du plateau en verre de la table basse,

3 209,80 euros au titre des réparations de la cuisine équipée,

1 200 euros au titre de la réparation des éclats dans les murs et dans les angles des murs.

Prononcer la capitalisation des intérêts dus à date anniversaire.

Condamner solidairement Mme et M. [H] à payer à la S.C.I. Des chats bossus la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance et de l’appel.

La déclaration d’appel et les dernières conclusions de la société Action logement services, ainsi que les décisions, les pièces et l’avis de distribution devant la cour d’appel de Douai ont été signifiées, le 2 juillet 2025, à M [H] par acte signifié à personne et le 3 juillet 2025, à Mme [H] par acte remis à l’étude.

M et Mme [H] n’ont pas comparu en première instance et n’ont pas constitué avocat en cause d’appel, de sorte qu’ils n’ont pas conclu à la présente instance.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, les intimés n’ayant pas conclu en appel, il sera rappelé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse soutient que la locataire n’a pas payé le loyer du mois de septembre 2022, ainsi que le loyer dû pour l’occupation des lieux loués jusqu’au 17 octobre 2022, au prorata du loyer mensuel, soit la somme totale de 2249,81 euros.

La locataire, à laquelle incombe la preuve de sa libération, n’a pas conclu pour contester l’impayé locatif réclamé.

Le premier juge a, à bon droit, retenu que la locataire restait redevable de la somme de 2249,91 euros, en contradiction avec ses obligations contractuelles.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs sont d’ordre public.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de le loi n° 20015-990 du 6 août 2015, applicable au présent bail conclu le 19 septembre 2018, dispose que :

’Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.’

Il apparaît que la société bailleresse a stipulé dans le contrat conclu avec la locataire que l’état des lieux d’entrée serait réalisé par un huissier de justice et que les frais de l’acte serait partagé par moitié. Ce faisant, la bailleresse a recouru aux règles prévues sous l’empire de la loi antérieure à la Loi ALUR qui a procédé à une refonte globale des règles relatives aux baux d’habitation.

Par une motivation exacte et circonstanciée que la cour adopte, le premier juge a retenu que le bailleur ne justifiait pas des motifs par lesquels l’état des lieux contradictoire n’avait pas pu se tenir à l’amiable, de sorte que sa demande en paiement visant à mettre à la charge de la locataire le coût de la moitié des frais du constat du commissaire de justice ne pourra prospérer.

Sans autre demande formulée à ce titre, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en réparation au titre des dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

La caractérisation des dégradations locatives se fait par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, le locataire devant restituer les lieux dans le même état que celui où il les a reçus, étant tenu compte cependant de la vétusté définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme étant l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bien a été occupé par la locataire un peu plus de quatre années. La société bailleresse qualifie le logement meublé de logement de standing, ce qui est corroboré par l’état des lieux, et notamment les photographies qui y sont annexées.

S’agissant de la facture de nettoyage de 300 euros

L’état des lieux d’entrée fait état d’un bien remis sans signe de saleté ou poussière.

L’état des lieux de sortie fait état d’un logement qui présente des endroits poussiéreux, de la robinetterie entartrée, une paroi de douche avec des traces de calcaire, des traces de marque de doigts non nettoyées, des appareils électroménagers non nettoyés avec traces graisseuses ou poussiéreuses, des ustensiles de cuisine à nettoyer.

Il résulte de cette comparaison que l’appartement n’a été restitué dans l’état de propreté dans lequel il a été remis à l’entrée dans les lieux, étant précisé qu’il n’existe pas de coefficient de vétusté sur ce poste d’entretien courant du logement.

La facture présentée pour un montant de 300 euros de ménage, ne fait apparaître aucun détail de coût par mission, ni le nombre d’heures de travail.

Par une motivation précise et suffisamment circonstanciée que la cour adopte, le premier juge a exactement jugé que différents postes de nettoyage ne correspondaient pas aux constatations de défaut d’entretien résultant de l’état des lieux de sortie.

Au surplus, il sera précisé que, dans l’ensemble, le sol de l’appartement de 56 m2 n’apparaît pas sale, hormis un peu de poussière dans la salle de bains, la description littérale étant corroborée par les nombreuses photographies annexées au procès-verbal de constat, de sorte que l’ensemble du poste relatif au nettoyage des sols n’est pas justifié.

Le nettoyage des postes justifiés ci-dessus, qui ne comprend ni les menuiseries et vitrages, ni le nettoyage des sols, des miroirs et des WC a été évalué, de façon adéquate, à la somme de 90 euros, correspondant à 3 heures de travail environ.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la facture de teinturerie de 215,25 euros

A l’état des lieux d’entrée,

Dans la chambre, il est indiqué :

’ Le sommier présente trois auréoles. Couette très légèrement tâchée.’

Les rideaux ne sont pas mentionnés, il semble qu’un rideau blanc apparaisse sur une photographie à proximité de la salle de bains.

Dans le séjour, il est fait mention d’un seul rideau sur barre, en bon état pour la fenêtre centrale, il n’est pas mentionné de rideaux sur les deux autres fenêtres.

A l’état des lieux de sortie, il est indiqué :

Dans la chambre : ’le matelas est marqué et taché en plusieurs endroits, les oreillers sont également légèrement marqués’, ainsi que ’deux rideaux où je constate quelques traces d’usage et quelques traces de salissure’

Dans le séjour : ’présence de trois rideaux à nettoyer’

Par une motivation précise et suffisamment circonstanciée que la cour adopte, le premier juge a exactement apprécié que les dégradations locatives nécessitant des frais de teinturerie n’étaient pas justifiées.

Outre que la couette était tâchée à l’entrée dans les lieux, que deux des rideaux n’apparaissent pas avoir équipé l’appartement, que la notion de rideaux à nettoyer n’est pas descriptive et que l’état des oreillers à l’entrée n’est pas connu, il convient d’ajouter que les traces d’usage relèvent de la vétusté acquise au bout de quatre années d’usage normal.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant du remplacement du détecteur de fumée et de la poubelle de la salle de bains sur facture de 63,80 euros

La société bailleresse demande la confirmation du jugement qui a fait droit à sa demande sur ce point.

S’agissant du remplacement du plateau de la table basse en verre du séjour sur devis de 760 euros

La comparaison des états des lieux fait apparaître la mention suivante : ’le dessus en verre de la petite table présente un éclat’, une photographie illustre cet éclat, une autre montre la table dans son ensemble.

La société bailleresse justifie par un devis que le remplacement du plateau en verre de cette table coûterait 760 euros, tandis qu’elle produit la facture d’achat en 2016 de cette table basse pour un montant de 1550 euros.

Le premier juge a parfaitement caractérisé que l’éclat est minime et quasiment imperceptible sur la photographie faite par le commissaire de justice.

Cette infime dégradation locative, après quatre années de location, est quasiment invisible et n’empêche aucunement l’usage de la table, quel que soit le niveau de standing du bien. Il en résulte que la société bailleresse ne justifie pas de la nécessité de remplacer le plateau en verre de la table.

Le juge a estimé toutefois que cette dégradation devait être réparée à hauteur de 25 euros.

En l’absence d’appel incident sur ce point, le jugement sera confirmé.

S’agissant du remplacement des façades des meubles de cuisine sur facture de 3209 euros

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que :

– les angles de différentes portes des placards ou meubles, surtout en partie basse, de la cuisine sont écornés, alors que cette mention n’apparaissait pas à l’entrée dans les lieux

– la porte devant le lave-linge intégré a subi un dégât des eaux, les chants sont fortement décollés

– l’attache de la poubelle sous évier et le couvercle manquent

Si le bailleur produit le courrier du cuisiniste selon lequel aucune porte ou joue n’était à récupérer, ce qui nécessitait le changement de toutes les façades de la cuisine, on relèvera d’emblée que cet avis est en opposition avec les constatations de l’huissier de justice qui a relevé, pour sa part, que ’le mobilier en partie haute est en bon état (trois portes)’.

Après quatre années d’occupation par la locataire, il doit être retenu que les coins écornés, qui n’empêche aucunement l’utilisation du bien et qu’on ne peut même pas identifier sur les photographies jointes au constat, relèvent de la vétusté normale d’usage, de sorte que la responsabilité de la locataire n’est pas engagée.

En revanche, la locataire est responsable de la dégradation conséquente de la porte du meuble du lave-linge et de l’absence de restitution des équipements de la poubelle intérieure, elle est tenue à réparation, ce qui inclus l’achat des équipements et le coût de la main d’oeuvre de pose.

Les postes retenus n’étant pas isolés dans le détail des demandes, ce préjudice sera indemnisé, de façon adéquate, en considération de la facture produite et du devis initial de la cuisine, à hauteur de 300 euros.

Le jugement qui avait retenu la somme de 160 euros sera infirmé.

S’agissant de la réfection des peintures sur devis de 1200 euros

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement loué présente des murs peints en blanc, avec des peinture en parfait état ou très bon état.

Sans qu’il soit utile de reprendre l’ensemble des constatations du commissaire de justice à l’état des lieux de sortie, il apparaît que les peintures sont qualifiées comme étant d’état correct en plafond, mais marquées, passées, défraîchies sur les murs, avec quelques angles de mur à l’état écaillé, de même que le bloc serrure des WC.

Le premier juge a parfaitement établi, par une motivation suffisamment circontanciée que la cour adopte, que l’état de la peinture de l’appartement loué était caractéristique de la vétusté résultant d’un usage normal des lieux pendant un peu plus de quatre années.

La demande de réparation à hauteur de 1200 euros est mal fondée, c’est à bon droit que le premier juge l’a rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la compensation avec le montant du dépôt de garantie

Le premier juge a statué d’office pour opérer, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, une compensation avec le montant du dépôt de garantie, de sorte que ce moyen de défense se trouve contradictoirement dans le débat, à hauteur d’appel.

Il résulte du bail que la somme de 2600 euros a été payée à la bailleresse, à titre de caution matérielle, autrement appelée dépôt de garantie, dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été restituée à Mme [H].

Il résulte de la présente décision que les sommes dues par la locataire sont les suivantes :

– 2249,81 euros au titre des deux derniers loyers mensuels non payés

– 478.80 euros au titre des dégradations locatives justifiées,

Soit un total de 2728.61 euros.

Il en résulte que le solde de 128.61 euros reste à la charge de la locataire

Sur la condamnation solidaire de M [J] [H], en tant que caution personnelle, avec Mme [P] [H]

L’acte de caution solidaire, rédigé par M [J] [H], est conforme aux prescriptions légales, résultant notamment des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Mme [P] [H] et M [J] [H] seront solidairement condamnés à payer à la société bailleresse la somme de 128.61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022, date de la notification de la demande en paiement.

En outre, ainsi que le demande le bailleur, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de cette somme, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au débouté de la société bailleresse de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum Mme [P] [H] et M [J] [H] aux dépens d’appel.

En revanche, le faible montant de la somme au paiement de laquelle les consorts [H] sont condamnés justifie de débouter la société bailleresse de sa demande et à la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– débouté la S.C.I. Des chats bossus de l’ensemble de ses demandes

– débouté la S.C.I. Des chats bossus aux entiers dépens

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [P] [H] et M [J] [H] à payer à la SCI des chats bossus la somme de 128.61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022.

Dit que les intérêts échus de cette somme, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Condamne in solidum Mme [P] [H] et M [J] [H] aux dépens,

Déboute la SCI des chats bossus de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.