TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 17 Septembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/01307 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MNL

AFFAIRE : Mme [G] [H] épouse [U] ( Me Hakim IKHLEF)
C/ SDC 9, 35 ET 37 MONTEE DES IRIS 13016 MARSEILLE
(la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau
d’AIX-EN-PROVENCE)

Grosse délivrée le
17 Septembre 2026
À
-la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES
– Me Hakim IKHLEF
– la SELARL JURISBELAIR

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Septembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [G] [H] épouse [U]
née le 12 décembre 1971 à TROYES, de nationalité française, demeurant et domiciliée 9 Montée des Iris 13016 MARSEILLE

Monsieur [F], [X] [U]
né le 01 février 1972 à AUXERRE, de nationalité française, demeurant et domicilié 9 Montée des Iris 13016 MARSEILLE

Madame [C], [A] [D]
née le 16 mars 1964 à AUBERVILLIERS, de nationalité française, demeurant et domiciliée 9 Montée des Iris 13016 MARSEILLE

tous trois représentés par Maître Hakim IKHLEF, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

La SCI DE L’ESTAQUE, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 828 578 708
dont le siège social est situé 35 montée des Iris 13016 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
intervant volontaire

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 9, 35 et 37 montée des Iris 13016 MARSEILLE, représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [O] [W], demeurant et domiciliée13016 MARSEILLE

représenté par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [U] et Monsieur [F] [U] sont propriétaires du lot n°3, consistant en un appartement B1, au sein de l’ensemble immobilier sis 9 /35/37 Montée des Iris – 13016 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [C] [D] est propriétaire du lot n°4 consistant en un appartement B2 au sein du même ensemble immobilier.

Madame [J] [D] est propriétaire du lots n°7 consistant en un appartement C3.

La SCI DE L’ESTAQUE est propriétaire des lots n°9, 10 et 11, représentant les bâtiments D, E et F.

La copropriété est administrée par un syndic bénévole, Madame [O] [W].

Arguant du non-respect du règlement de copropriété par Madame [D] et la SCI DE L’ESTAQUE, qui se seraient accaparés des parties communes en y édifiant diverses constructions, les consorts [U]-[D] ont attrait le syndicat des copropriétaires et ces deux copropriétaires devant le tribunal judiciaire Marseille aux fins d’obtenir la démolition de ces ouvrages.

Par jugement du 10 décembre 2024, ils ont été déboutés de l’intégralité de leurs demandes et condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-et-intérêts à chacun des deux copropriétaires concernés, outre la somme de 2.500 euros à chacun des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Alors que cette procédure judiciaire était en cours, une assemblée générale a été organisée le 18 octobre 2023, aux termes de laquelle a été adoptée une résolution n°08, confirmant l’autorisation donnée à la SCI DE L’ESTAQUE d’effectuer à ses frais les travaux litigieux.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2024, les consorts [U]-[D] ont attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution de l’assemble générale du 18 octobre 2023 sur le fondement de l’abus de majorité.

Par conclusions en date du 04 mars 2025, la SCI DE L’ESTAQUE est intervenue volontairement à l’instance.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 novembre 2025, Monsieur et Madame [U] ainsi que Madame [D] demandent au tribunal de :

– JUGER Mme [C] [D], M. [F] [U] et Mme [G] [U] recevables en leur action,
– LES DECLARER bien-fondés
En conséquence,
– JUGER que l’autorisation de travaux prétendument consentie le 20/06/2017 à la SCI DE L’ESTAQUE est manifestement douteuse et irrégulière en l’absence de tenue d’une assemblée générale de copropriétaires convoquée par le syndic élu durant cette période
– JUGER qu’aucune demande de régularisation de travaux n’a été formalisée par la SCI DE L’ESTAQUE et que le Syndicat des copropriétaires a pris l’initiative de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18/10/2023 une résolution en ce sens, sans joindre à la convocation des copropriétaires ladite demande de confirmation ni les plans de construction
– PRONONCER la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale en date du 18/10/2023 votée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES 9, 35 ET 37 MONTEE DES IRIS – 13016 MARSEILLE, pour abus de majorité.
– CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES 9, 35 ET 37 MONTEE DES IRIS – 13016 MARSEILLE à payer à Mme [C] [D], M. [F] [U] et Mme [G] [U] une indemnité de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens.
– JUGER que les frais de procès à la charge du syndicat (en ce compris les condamnations du jugement à intervenir) seront répartis entre les copropriétaires à l’exception de Mme [C] [D], M. [F] [U] et Mme [G] [U] conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965
– DEBOUTER la SCI DE L’ESTAQUE de ses demandes formées dans le cadre de son intervention volontaire.
– CONDAMNER la SCI DE L’ESTAQUE à payer à Mme [C] [D], M. [F] [U] et Mme [G] [U] une indemnité de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire en ce qui concerne les demandes formées par Mme [C] [D], M. [F] [U] et Mme [G] [U].

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 9-35-37 Montée des Iris 13016 MARSEILLE, représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [O] [W], demande au tribunal de :

– DEBOUTER les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées
– LES CONDAMNER in solidum au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
– LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 04 août 2025, la SCI DE L’ESTAQUE demande au tribunal de :

– RECEVOIR l’intervention volontaire accessoire de la SCI DE L’ESTAQUE ;
– CONSTATER que par Jugement du 10 décembre 2024, il a été jugé que [F] [U], [G] [U], [C] [D] n’étaient pas fondés à invoquer un quelconque passage et une appropriation des parties communes ;
– JUGER en conséquence, que la demande d’autorisation de régularisation était parfaitement justifiée et ne relevait pas d’un abus d’ester en justice ;
– JUGER qu’il n’était pas nécessaire de produire des plans qui étaient en la possession des demandeurs et qu’ils connaissaient parfaitement la construction qui avait été réalisée dont il était demandé la régularisation ;
En conséquence,
– REJETER les demandes formulées et notamment celles tendant à l’annulation de la résolution N° 8 de l’assemblée du 18 octobre 2023 ;
– CONDAMNER les demandeurs à savoir Madame [C] [D], Monsieur [F] [U] et Madame [G] [U] in solidum à verser à la SCI DE L’ESTAQUE la somme de 2500 € HT ;
– DIRE n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile si elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.
Sur l’intervention volontaire de la SCI DE L’ESTAQUE

Les articles 325 et suivants du code de procédure civile disposent que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Si l’intervention risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout, le juge statue d’abord sur la cause principale, sauf à statuer ensuite sur l’intervention.

L’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Selon l’article 330 du code de procédure civile, elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI DE L’ESTAQUE est propriétaire des lots n°9, 10 et 11 de la copropriété et est la bénéficiaire de l’autorisation de travaux accordée par l’assemblée générale dans le cadre de la résolution attaquée.

Elle justifie donc d’un intérêt à intervenir à la présente instance, au soutien de la position du syndicat des copropriétaires et en défense sur la demande d’annulation de la résolution dont elle bénéficie.

Les consorts [U]-[D] sont ainsi mal fondés à contester cette intervention, qui sera déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 18 octobre 2023

La résolution attaquée est la suivante :
« 8- CONFIRMATION DE L’AUTORISATION DONNE A UN COPROPRIETAIRE, LA SCI DE L’ESTAQUE D’EFFECTUER, A LEURS FRAIS, DES TRAVAUX SUR PARTIES PRIVATIVES (Article 25, le cas échéant 25-1)
Projet de résolution :
L’assemblée générale décide, après en avoir délibéré, de confirmer l’autorisation donnée à la SCI de l’Estaque, le 20 juin 2017 à effectuer à leurs frais les travaux sur leur lot. La SCI de l’Estaque souhaite faire confirmer cette autorisation car en 2017 la copropriété était dormante et aucun syndic n’avait été élu. »

Cette résolution a été adoptée à la majorité absolue (733/1000èmes votes pour).

Les époux [U] et Madame [D] soutiennent qu’elle est irrégulière en ce qu’elle constitue un abus de majorité.

Ils estiment ainsi qu’elle n’a été adoptée que pour satisfaire les intérêts personnels de la SCI DE L’ESTAQUE, en confirmant une prétendue autorisation de travaux de 2017, elle-même irrégulière pour avoir été donnée en dehors de toute assemblée générale par une partie seulement des copropriétaires, sans l’accord des autres membres de la copropriété et du syndic de l’époque. Ils soulignent que cette autorisation de 2017 n’était d’ailleurs pas jointe à la convocation pour l’assemblée générale du 18 octobre 2023, qui ne comportait aucune pièce justificative permettant de connaitre la nature et l’importance des travaux ratifiés alors qu’ils portaient pourtant atteinte à l’aspect extérieur de la copropriété.

Ils affirment également que le syndic a procédé de lui-même à l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour, sans demande de la SCI DE L’ESTAQUE, dont il a ainsi favorisé les intérêts au détriment de l’intérêt collectif de la copropriété et de leurs intérêts en tant que copropriétaires minoritaires. Ils déplorent un traitement de faveur au profit de ce copropriétaire alors qu’eux-mêmes ont dû fournir de nombreux justificatifs lorsqu’ils ont sollicité l’autorisation de réaliser des travaux dans leur lot, qui a finalement été refusée par l’assemblée générale. Ils soutiennent que cette résolution a été votée uniquement en réaction à la précédente procédure judiciaire engagée par leurs soins.

Il convient de rappeler que l’abus de majorité est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l’invoque. Il ne peut en aucun cas résulter de l’absence de justification des motifs de la décision, ou de l’absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

En l’espèce, il est constant que la SCI DE L’ESTAQUE a réalisé en 2017 des travaux consistant notamment en la création d’un espace de stationnement sur son lot avec démolition d’un bâtiment existant, outre la transformation de la terrasse en une véranda fermée et la création d’une piscine.

Il n’est pas davantage contesté que ces travaux ont été réalisés à l’époque sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. L’autorisation donnée par courrier par les seuls copropriétaires limitrophes du projet ne saurait en effet être assimilée à une autorisation de l’assemblée générale, et les travaux réalisés en vertu de celle-ci ne peuvent dès lors être considérés comme ayant été valablement autorisés.

La résolution attaquée vise toutefois à régulariser cette situation en soumettant au vote de l’assemblée générale la ratification a postériori de ces travaux. Le moyen relatif à l’irrégularité de la résolution du fait de l’absence d’autorisation préalable est donc inopérant.

De même, le fait que cette autorisation n’ait pas été jointe à la convocation, et de manière générale qu’aucune pièce relative aux travaux réalisés par la SCI DE L’ESTAQUE n’ait été transmise en même temps que l’ordre du jour, ne saurait suffire à démontrer l’existence d’un défaut d’information général des copropriétaires sur la ratification sollicitée.

En effet, le procès-verbal d’assemblée générale du 18 octobre 2023 indique que la liste des travaux réalisés par la SCI DE L’ESTAQUE figure en annexe 2 du procès-verbal, ce qui n’est pas discuté.

Par ailleurs, les travaux litigieux sont anciens pour avoir été exécutés en 2017-2018, soit depuis plus de cinq ans à la date de l’assemblée générale. Ils étaient donc manifestement connus des différents membres de cette petite copropriété de 11 lots et 8 copropriétaires au total, au moins en ce qui concernait les modifications de l’aspect extérieur de l’immeuble.

S’agissant plus particulièrement de l’information des requérants, ces travaux avaient en outre fait l’objet d’une déclaration d’urbanisme décrivant les travaux, qui avait été communiquée à ces derniers dès le 05 juin 2023 dans le cadre de la précédente instance ayant opposé les mêmes parties. Cette pièce leur a de nouveau été transmise à leur demande par le syndic le 12 octobre 2023, soit en amont de l’assemblée générale, de même que le courrier d’autorisation de 2017.

Aucun défaut d’information n’est donc caractérisé.

En tout état de cause, les requérants n’invoquent ce prétendu défaut d’information qu’à l’appui du moyen selon lequel la résolution attaquée aurait été adoptée par un abus de majorité.

Or, force est de constater que les consorts [U]-[D] ne démontrent pas en quoi la décision de ratifier des travaux déjà réalisés depuis plusieurs années par la SCI DE L’ESTAQUE dans son lot privatif serait contraire à l’intérêt collectif, ou aurait été adoptée dans l’intention de leur nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il a été rappelé à cet égard que le jugement du 10 décembre 2024, aujourd’hui définitif, a confirmé que les travaux litigieux n’avaient pas été réalisés sur des parties communes, aucun chemin ni escalier commun n’ayant été condamné par ces travaux. Ils ont donc bien été réalisés sur des parties privatives à la SCI DE L’ESTAQUE.

Les requérants se contentent d’affirmer que la ratification de ces travaux serait contraire à l’intérêt de la copropriété ou des copropriétaires minoritaires, sans développer ce point ni préciser exactement en quoi ces intérêts seraient bafoués par cette décision.

Enfin, le fait que le syndic bénévole ait le cas échéant inscrit cette résolution à l’ordre du jour de sa propre initiative ne vient pas davantage démontrer l’existence d’un abus de majorité, le syndic étant en charge de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et l’inscription d’une résolution au bénéfice d’un copropriétaire ne pouvant suffire à caractériser l’existence d’une collusion frauduleuse ou abusive. Le texte même de la résolution contredit en tout état de cause cette allégation puisqu’il est indiqué que « la SCI DE L’ESTAQUE souhaite faire confirmer cette autorisation ».

En l’absence d’abus de majorité caractérisé, la demande d’annulation de la résolution n°08 de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [U]-[D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais qu’il a dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente procédure, de sorte que les requérants seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.500 euros à ce titre.

En revanche, la SCI DE L’ESTAQUE n’ayant pas été assignée par les requérants mais étant intervenue volontairement à l’instance, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI DE L’ESTAQUE à la présente instance ;

DEBOUTE Monsieur [F] [U], Madame [G] [H] épouse [U] et Madame [C] [D] de leur demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U], Madame [G] [H] épouse [U] et Madame [C] [D] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U], Madame [G] [H] épouse [U] et Madame [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 9-35-37 Montée des Iris 13016 MARSEILLE, représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [O] [W], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI DE L’ESTAQUE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix sept septembre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.