Tribunal judiciaire, 3ème chambre: proc. orale, 14 septembre 2026, RG n° 26/01548

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 26/01548 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBMQW

N° MINUTE : 26/00231

JUGEMENT

DU 14 Septembre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] par son syndic TOQUET IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [Y] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Mai 2026 pour mise à disposition au 10 juillet 2026 prorogé au 14 septembre 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [U] et M. [P] [X] sont propriétaires des lots n° 21, 58 et 59 au sein de la [Adresse 3] située [Adresse 4] [Localité 1] (Ile de la Réunion) correspondant à 263 / 10 000 tantièmes. (pièce en demande numérotée 1)

Selon contrat de gestion signé le 17 avril 2024 d’une durée de trois ans prenant effet immédiatement, la société Toquet immobilier a été désigné par l’assemblée générale des copropriétaires syndic de la copropriété de la [Adresse 3]. (pièce en demande numérotée 2)

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 24 octobre 2024 revenue « pli avisé non réclamé », a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [U] et M. [X] de payer la somme de 2 817,33 euros sous trente jours. (pièce en demande numérotée 10)

C’est dans ce contexte que suivant exploits de commissaire de justice remis à étude le 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Toquet immobilier, a fait assigner Mme [Y] [U] et M. [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
condamner solidairement Mme [U] et M. [X] au paiement de la somme de 4 516,95 euros qui se décompte comme suit : 4 150,80 euros au titre des charges de copropriétés impayées et 366,15 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 juillet 2006, outre les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application de l’article 1231-6 du code civil,condamner solidairement Mme [U] et M. [X] au paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts, vu leur résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,condamner solidairement Mme [U] et M. [X] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [U] et M. [X] aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée et retenue le 18 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son acte introductif d’instance, valant dernières conclusions.

En défense, Mme [U] et M. [X] sont absents et non représentés.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à l’assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe, suivant prorogation intervenue au vu de la surcharge de travail du magistrat, le 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement assigné à étude, Mme [U] et M. [X] n’ont pas comparu, n’ont pas été représentés et n’ont fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré leur absence, il sera, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera utilement rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur les charges de copropriété échues
L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le demandeur expose que Mme [U] et M. [X] restent redevables de la somme de 4 150,80 euros au titre de ses charges de copropriété impayées et produit, au soutien de sa demande, :
trois relevés de propriété publiés par la Direction générale des finances publiques délivrés le 4 novembre 2025 confirmant la propriété par Mme [U] et M. [X] des lots n°21, 58 et 59 d’un bien cadastré section CE numéroté [Cadastre 1] situé [Adresse 4] [Localité 1] (Ile de la Réunion),un contrat de gestion par le syndic de la société Toquet immobilier pour la période du 17 avril 2024 au 16 avril 2027,les convocations aux assemblées générales des 23 février 2023, 17 avril 2024 et 4 juin 2025 adressées à Mme [U] et M. [X] par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement reçue le 6 février 2023, pour la première, et revenues avec la mention « pli avisé non réclamé » pour les deux autres,les procès-verbaux d’assemblées générales tenues les 23 février 2023 et 4 juin 2025 auxquelles Mme [U] et M. [X] étaient absents, adressés par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement reçue le 9 mai 2023, pour l’une, et revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », pour l’autre,le procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2024 au cours de laquelle les défendeurs étaient présents, les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2026, deux extraits de compte pour la période comptable du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 4 515,95 euros,une lettre de mise en demeure de payer adressée par l’intermédiaire de leur conseil le 24 octobre 2024 aux termes de laquelle notamment il informe Mme [U] et M. [X] de l’approbation à la majorité, lors de l’assemblée générale du 17 avril 2024, du budget prévisionnel.
Mme [U] et M. [X], non comparants et non représentés, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient de préciser, à titre liminaire, que vu les extraits de compte produits, la demande sera circonscrite à la période courant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026.

La lecture des documents produits permet d’établir que les comptes pour la période comptable courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel pour la période comptable courant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026 ont fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds dans le cadre du budget ordinaire.

Force est de constater, toutefois, que les frais intitulés « relevé de propriété » ne constituent pas des charges de copropriété de sorte que la somme correspondante soit 108,50 euros sera écartée.

Ainsi, à la lumière de ces éléments, la partie défenderesse reste devoir la somme de 4 042,30 euros au titre des charges de copropriété échues impayées, pour la période courant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026.

Il s’ensuit que Mme [U] et M. [X] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le demandeur expose que Mme [U] et M. [X] lui sont redevables de la somme de 366,15 euros au titre des frais de recouvrement.

Mme [U] et M. [X], non comparants et non représentés, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la somme sollicitée.

Il ressort des extraits de compte que sur la période courant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, ont été facturés des frais de « relance » les 23 août 2023, 29 mai 2024, 21 octobre 2024 et 4 novembre 2025 pour un montant total de 160 euros et des frais de mise en demeure le 24 octobre 2024 pour un montant de 206,15 euros.

L’intitulé « relance », tel que résultant des extraits de compte, ne permet pas à la présente juridiction de déterminer les postes de facturation corresponds, et ce surtout en l’absence de production au dossier desdites relances. Ainsi, la somme de 160 euros sera déduite de la somme réclamées.

Vu les pièces produites, il appert que la somme facturée le 24 octobre 2024 correspond au courrier de mise en demeure déposé le 24 octobre 2024. Il convient dès lors de retenir la somme justifiée de 206,15 euros.

Dans ces conditions, Mme [U] et M. [X] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 206,15 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat.

Sur la capitalisation des intérêts
La partie demanderesse sollicite du tribunal qu’il fasse application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil prévoyant la capitalisation des intérêts échus et non payés depuis plus d’un an.

S’agissant d’une demande en justice, l’article précité n’exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande, mais seulement que celle-ci vise les intérêts dus pour une telle durée.

Il s’ensuit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l’ensemble des sommes auxquelles Mme [U] et M. [X] sont condamnés, seront capitalisés à compter de l’assignation s’agissant des charges.

Sur les dommages et intérêts
En invoquant les dispositions de l’article 1240 du code civil aux termes desquels tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le syndicat de copropriété doit justifier d’une faute et d’un/de préjudice(s) en résultant.

En l’espèce, la somme précise de 3 500 euros est sollicitée au titre de dommages et intérêts au motif que la résistance abusive de Mme [U] et M. [X] a entraîné pour la copropriété une difficulté de trésorerie.

Mme [U] et M. [X], non comparants et non représentés, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester la demande indemnitaire.

Le comportement fautif des défendeurs est démontré en ce qu’ils n’honorent pas leurs charges de copropriété depuis à minima le 1er janvier 2023 alors qu’ils sont convoqués aux assemblées générales et reçoivent les correspondances du syndic. Ce comportement fautif et volontaire déséquilibre forcément l’équilibre budgétaire des comptes de la copropriété bien qu’ils demeurent excédentaires.

En conséquence, il sera fait droit à la demande indemnitaire du syndic à hauteur de 500 euros.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] et M. [X], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande au surplus de les condamner au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 800 euros, les copropriétaires n’ayant pas à exposer les frais nécessaires engagés pour cette procédure.

Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [U] et M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] [Localité 1] (Ile de la Réunion), pris en la personne de son syndic, la société Toquet immobilier, agissant par ses représentants légaux, la somme de 4 042,30 (quatre mille quarante-deux et trente centimes) euros, au titre des charges de copropriété échues impayées sur la période comptable du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [U] et M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] (Ile de la Réunion), pris en la personne de son syndic, la société Toquet immobilier, agissant par ses représentants légaux, la somme de 206,15 (deux cent six et quinze centimes) euros, au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [U] et M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] (Ile de la Réunion), pris en la personne de son syndic, la société Toquet immobilier, agissant par ses représentants légaux, la somme de 500 (cinq cent) euros, au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] [Localité 1] (Ile de la Réunion), pris en la personne de son syndic, la société Toquet immobilier, agissant par ses représentants légaux, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [U] et M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] (Ile de la Réunion), pris en la personne de son syndic, la société Toquet immobilier, agissant par ses représentants légaux, la somme de 800 (huit cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] et M. [P] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE