MINUTE N° : 26/00169
DÉCISION DU : 17 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 26/00111 – N° Portalis DB3B-W-B7K-DF5W
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.A. HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 C/ [B] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES
En présence de M.[Z] [M] auditeur de justice et Mme [N] [E], greffière stagiaire lors des débats
PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ALBI

DEFENDEUR

Monsieur [B] [D]
né le 19 Août 1954 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 09 Juillet 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026

Le Septembre 2026
ccc délivrées
cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 11 août 1998, la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 a consenti à Monsieur [B] [D] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à [Localité 5] au [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.430,92 francs outre 779,77 francs de provision pour charges.

Le contrat comportait une clause résolutoire.

Par ordonnance du 4 mai 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Castres a constaté la résiliation du bail précité au 5 février 2020, ordonné l’expulsion de Monsieur [B] [D] et l’a notamment condamné au paiement de la somme de 4.334,78 euros au titre de l’arriéré locatif.

Avec l’accord de la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81, Monsieur [B] [D] s’est néanmoins maintenu dans les lieux.

Des loyers étant à nouveau impayés, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [B] [D], le 14 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.431,52 euros à titre d’arriérés de loyers charges et coût de l’acte.

L’acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 15 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, dénoncé le 18 février 2026 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 a fait assigner Monsieur [B] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir notamment :
constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux,
condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.539,24 euros au titre des loyers et charges impayés,
condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation,
condamner le défendeur aux dépens de l’instance.
condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026. Une réouverture des débats à l’audience du 9 juillet 2026 a été ordonnée par mention au dossier afin que la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 s’exprime sur l’existence ou non d’un bail verbal conclu avec Monsieur [B] [D], le bailleur ne pouvant agir sur le fondement d’un contrat de bail écrit qui n’existe plus.

A l’audience, la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référée. Elle sollicite ainsi la constatation de l’existence d’un bail verbal formé postérieurement à l’ordonnance de référé du 4 mai 2021. Elle demande la résiliation de ce bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion de Monsieur [B] [D] avec l’assistance de la force publique si besoin et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 3.190,62 euros au titre des loyers échus au 11 mai 2026.

Monsieur [B] [D], comparant en personne, indique payer 400 euros de loyer tous les mois et demande des délais de paiement. Il explique pouvoir payer en plus du loyer la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette. Il dit vouloir rester dans les lieux et avoir déposé un dossier de surendettement.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur l’existence d’un bail verbal

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Ainsi, la caractérisation du contrat de bail suppose la mise à disposition d’une chose, ici le logement, contre le paiement d’un loyer.

En l’espèce, la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 indique que malgré l’ordonnance de référé du 4 mai 2021 ayant résolu le bail et expulsé Monsieur [B] [D], ce dernier s’est maintenu les lieux et a continué à payer les loyers avec son accord. Cela ressort par ailleurs du décompte actualisé produit par la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 aux termes duquel le loyer était fixé à la somme de 481,62 euros. Il apparaît ainsi que les éléments constitutifs du contrat de bail sont réunis, ce que ne conteste pas [B] [D].

Ainsi, il convient de constater l’existence d’un bail d’habitation verbal conclu suite à l’ordonnance de référé du 4 mai 2021 entre la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 et Monsieur [B] [D] portant sur le bien situé à [Localité 5] au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 481,62 euros.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de bail. En effet, le prononcé de la résiliation d’un bail supposant la caractérisation d’un manquement suffisamment grave d’une partie à une de ses obligations, il nécessite obligatoirement une appréciation des éléments au fond excédant les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

En l’espèce, un bail verbal ne contient par définition aucune clause résolutoire. Ainsi, le juge des référés ne peut apprécier l’inexécution contractuelle alléguée par la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81, fût-elle un défaut de paiement des loyers. Il appartient au seul juge du fond d’apprécier le manquement et le cas échéant de résilier le contrat de bail.

En conséquence, il ne peut y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de résiliation du contrat de bail formulée par la la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81.

Les demandes découlant de la résiliation, telle l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet, seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges locatives impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Monsieur [B] [D] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

La SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en justifiant de l’existence d’un contrat de bail verbal, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Suivant ce décompte arrêté à la date du 11 mai 2026, la dette s’élève à la somme de 3.190,62 euros déduction faîte versements perçus de la CAF et des virements opérés par le locataire .

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, Monsieur [B] [D] doit être condamné à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 3.190,62 euros.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du commandement en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [D] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation en référé et de la notification de ladite assignation au représentant de l’État.

L’équité commande que soit allouée à la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 une somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 recevable en ses demandes ;

CONSTATE l’existence d’un bail d’habitation verbal conclu postérieurement à l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Castres du 4 mai 2021 entre la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 et Monsieur [B] [D] portant sur le bien situé à CASTRES 81100 au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 481,62 euros ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de résiliation du contrat de bail formulée par la la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] à payer à la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 la somme provisionnelle de 3.190,62 euros représentant l’arriéré locatif échu et impayé ;

DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du commandement en application de l’article 1231-6 du code civil.

DÉBOUTE la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 de sa demande d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 de sa demande d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] à payer à la SA HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge