Charges de copropriété impayées : condamnation du copropriétaire défaillant, dommages-intérêts et capitalisation des intérêts

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La condamnation repose ici sur les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé produits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que sur l’absence de justification d’un paiement libératoire.

Les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fondent le paiement des charges et des frais de recouvrement. Les sommes sont assorties des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière est ordonnée conformément à l’article 1343-2 du même code.

Le défaut de paiement à l’échéance et l’absence à l’audience ont été retenus comme caractérisant une mauvaise foi causant au syndicat un préjudice distinct du retard, justifiant 500 euros de dommages-intérêts. Le copropriétaire supporte également les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et une indemnité de 1 080 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Un copropriétaire n’ayant pas réglé ses charges, le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales et un décompte actualisé de 4 363,92 euros. Le tribunal l’a condamné au paiement des charges, des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1, de 500 euros de dommages-intérêts et des intérêts capitalisés. Les dépens et une indemnité de 1 080 euros au titre des frais de procédure ont également été mis à sa charge.

Un copropriétaire possédait un lot dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. Des charges étant restées impayées, le syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise en demeure puis l’a assigné en paiement.

Le copropriétaire, non comparant et non représenté, n’a produit aucun justificatif de paiement. Le syndicat a versé les procès-verbaux d’assemblées générales et un décompte actualisé, portant sa créance à 4 363,92 euros, ainsi qu’une demande au titre des frais de recouvrement et du préjudice subi.

Le tribunal a condamné le copropriétaire au paiement des charges, des frais relevant de l’article 10-1, de 500 euros de dommages-intérêts, des intérêts capitalisés, des dépens et de 1 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Demande régulière, recevable et bien fondée malgré la non-comparution.
• Production des procès-verbaux d’assemblées générales.
• Décompte actualisé des charges et appels de fonds exigibles.
• Absence de justification d’un paiement libératoire.
• Défaut de règlement à la date d’exigibilité.
• Préjudice distinct du simple retard de paiement.

• Procès-verbaux des assemblées générales de copropriété.
• Décompte actualisé arrêté au 15 janvier 2026.
• Mise en demeure notifiée le 9 janvier 2025.
• Absence de justificatif de paiement libératoire.
• Éléments établissant les relances et la procédure judiciaire engagée.

Le copropriétaire doit acquitter les charges, les frais de recouvrement, les dommages-intérêts, les intérêts capitalisés et les frais de procédure. Le syndicat obtient la reconnaissance judiciaire de sa créance et la réparation du préjudice distinct lié au recouvrement forcé.

• Recouvrer 4 363,92 euros de charges impayées.
• Réclamer 690 euros au titre de l’article 10-1.
• Appliquer les intérêts aux dates fixées par le jugement.
• Capitaliser les intérêts dus pour une année entière.
• Mettre à la charge du copropriétaire les dépens et 1 080 euros.

À faire

• Réunir les procès-verbaux des assemblées générales.
• Actualiser précisément le décompte des charges.
• Vérifier les dates d’exigibilité et de mise en demeure.
• Conserver les justificatifs des relances effectuées.
• Documenter l’absence de paiement libératoire.

À éviter

• Réclamer des charges sans pièces justificatives.
• Confondre charges exigibles et appels futurs.
• Négliger la mise en demeure préalable.
• Omettre de distinguer retard et préjudice distinct.
• Oublier les dépens et l’article 700.

La non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile impose au juge, malgré la non-comparution, de vérifier que la demande est régulière, recevable et bien fondée. La condamnation n’est donc pas automatique : elle repose sur l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

La preuve des charges de copropriété exigibles

Les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé ont établi les sommes dues au titre des charges et appels de fonds. En l’absence de justification d’un paiement libératoire, le copropriétaire a été condamné sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le préjudice distinct du retard de paiement

Le défaut de règlement à l’échéance et l’absence à l’audience ont été retenus comme caractérisant une mauvaise foi. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct du simple retard, en affectant sa trésorerie et en imposant des relances et une procédure judiciaire, justifiant 500 euros de dommages-intérêts.

Article 472 du code de procédure civile, Articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile