Charges de copropriété impayées : comment gérer les procédures accélérées ? – Tribunal judiciaire de Marseille, 28 avril 2026, N° de RG 25/05187

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, en se basant sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il a été établi que la dette avait été réglée par un tiers le jour de l’assignation, entraînant l’absence de condamnation. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée, et les frais d’avocat n’ont pas été alloués en raison d’une gestion approximative. Le syndic, ayant succombé dans ses demandes, a été condamné aux dépens.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires a engagé une procédure contre un copropriétaire pour le recouvrement de charges impayées. Le copropriétaire concerné, dont les impayés remontent à octobre 2023, a été assigné en justice par le syndicat, représenté par son syndic, afin d’obtenir le paiement d’une somme totale de 4 329,74 €, incluant des frais d’huissier et de mise en demeure. En plus de cette somme, le syndicat a demandé des provisions pour l’année 2026, des dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’une allocation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience, le syndic a affirmé que la dette avait été intégralement réglée par un tiers le jour de l’assignation, ce qui a conduit à l’abandon des demandes relatives aux charges impayées. Cependant, le syndic a maintenu sa demande d’indemnisation pour les frais d’avocat et les dépens. Le juge a constaté que la dette avait été acquittée, rendant ainsi les demandes de paiement de charges infondées. De plus, la demande de dommages-intérêts a été rejetée en raison de l’absence de justificatifs.

Le tribunal a également noté que la gestion du dossier par le syndic avait été approximative, ne tenant pas compte de la situation financière du copropriétaire âgé, qui avait un solde créditeur avant les impayés. En conséquence, le juge a décidé de ne pas allouer de somme au titre de l’article 700, et le syndic, ayant échoué dans ses demandes, a été condamné à supporter les dépens. Le jugement a été rendu le 28 avril 2026, après une mise en délibéré.

La juridiction a statué sur la demande principale en paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les provisions non versées deviennent exigibles après une mise en demeure restée infructueuse. Toutefois, il a été établi que la dette avait été intégralement réglée par un tiers le jour de la délivrance de l’assignation, ce qui a conduit à l’absence de condamnation au paiement des charges impayées. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a également été rejetée, faute de justificatifs suffisants. Concernant les demandes accessoires, la juridiction a noté que les frais d’avocat engagés par le syndic résultaient d’une gestion approximative du dossier, ce qui a conduit à ne pas allouer de somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, le syndic, ayant succombé dans ses demandes, a été condamné aux dépens. La décision souligne l’importance de la diligence dans la gestion des impayés, notamment pour un copropriétaire âgé, et rappelle que la mise en demeure doit être suivie d’une attention particulière aux circonstances entourant les impayés.

• Procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 21/02/2024 et 04/03/2025, comportant approbation des comptes, vote du budget prévisionnel et vote des travaux.
• Décomptes de charges et appels de fonds concernant [V] [J] [P] pour la période réclamée.
• Mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 02/05/2025.
• Relevé de compte arrêté au 24/10/2025, indiquant la somme totale de 4 329,74 € due.
• Relevé de compte établi le 03/03/2026, actualisé au 31/12/2025, montrant un virement de Mme [F] [T] le jour de la délivrance de l’assignation.
• Contrat de syndic.

html

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a subi des conséquences significatives en raison de la gestion approximative de son dossier par le syndic, tandis que le copropriétaire a vu ses obligations financières annulées suite au paiement de sa dette par un tiers. Le jugement a également mis en lumière l’importance d’une gestion rigoureuse des impayés, surtout pour les copropriétaires âgés.

• Le syndicat des copropriétaires doit revoir sa gestion des impayés pour éviter des situations similaires à l’avenir.
• Le syndic est tenu de supporter les dépens, ce qui pourrait affecter sa réputation et sa relation avec le syndicat.
• Le copropriétaire n’a plus d’obligation de paiement concernant les charges impayées, ce qui améliore sa situation financière.
• Le jugement souligne la nécessité d’une diligence accrue dans le suivi des mises en demeure et des paiements.
• Le syndic pourrait envisager de former son personnel sur la gestion des dossiers de copropriété pour éviter des erreurs similaires.

Enseignements de cette décision

• Vérifier l’approbation des comptes en assemblée générale.
• Documenter toutes les mises en demeure envoyées.
• Assurer une gestion rigoureuse des dossiers d’impayés.
• Tenir compte de la situation financière des copropriétaires âgés.
• Évaluer la nécessité de frais d’avocat avant de les réclamer.

À éviter

• Ne pas abandonner des demandes sans justification claire.
• Ignorer les délais de mise en demeure de 30 jours.
• Omettre de produire des justificatifs pour les dommages-intérêts.
• Facturer des frais redondants et abusifs.
• Ne pas suivre l’évolution des paiements des copropriétaires.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de charges de copropriété impayées ?

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes annuels, du budget prévisionnel ou des travaux, ainsi que la défaillance du copropriétaire, pour condamner ce dernier au paiement des sommes exigibles.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé selon la procédure accélérée au fond ?

L’article 481-1 du code de procédure civile précise que la demande est formée, instruite et jugée selon des conditions spécifiques. La demande doit être portée par voie d’assignation à une audience prévue, le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, et le juge doit s’assurer qu’un temps suffisant s’est écoulé depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. En cas de non-comparution du défendeur, le juge statue sur le fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée.

Quels sont les critères de motivation du jugement en matière de charges de copropriété ?

Le jugement doit être motivé par l’examen des éléments de preuve fournis par le créancier. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a produit des procès-verbaux d’assemblées générales, des décomptes de charges, des mises en demeure, et un relevé de compte. Le juge a constaté que la dette avait été intégralement payée par un tiers le jour de la délivrance de l’assignation, ce qui a conduit à la non-condamnation du débiteur au paiement des charges impayées.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une procédure accélérée au fond ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme au titre des frais exposés par une partie pour les besoins de la justice. Toutefois, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas allouer de somme au titre de l’article 700, considérant que les frais d’avocat engagés par le syndic résultaient d’une gestion approximative du dossier et que le débiteur avait été assisté par un tiers pour le paiement de sa dette.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur les demandes accessoires ?

La juridiction a retenu que la dette du débiteur avait été totalement payée par un tiers le jour de la délivrance de l’assignation, ce qui a conduit à la non-allocation de sommes au titre de l’article 700. De plus, le juge a noté que la facturation des frais par le syndic était redondante et abusive, ce qui a influencé sa décision de ne pas condamner le débiteur à payer des frais supplémentaires. Le syndic, ayant succombé dans ses demandes, a conservé la charge des dépens engagés.

⬇️Télécharger