Charges de copropriété impayées : recours et indemnités pour les syndics – Tribunal judiciaire d’Amiens, 17 avril 2026, N° de RG 26/00024

La juridiction a retenu la responsabilité du copropriétaire pour le non-paiement des charges de copropriété, établissant une créance de 1.833,60 euros. La demande de capitalisation des intérêts a été rejetée. Concernant les dommages et intérêts, une indemnité de 700 euros a été accordée, en raison du défaut de paiement ayant contraint les autres copropriétaires à avancer les charges. La partie perdante a été condamnée aux dépens, et une somme de 500 euros a été allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans cette affaire, un copropriétaire d’un lot dans la résidence “[Adresse 2]” a été condamné par le tribunal judiciaire d’Amiens à régler des charges de copropriété impayées. Le jugement du 27 novembre 2023 a initialement ordonné le paiement de 2.615,76 euros pour le 4e trimestre 2023. Malgré cette décision, le copropriétaire n’a pas respecté ses obligations financières, entraînant l’envoi d’une mise en demeure le 23 avril 2025 pour un montant de 4.602,17 euros, restée sans réponse.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a alors engagé une procédure judiciaire le 6 janvier 2026, demandant le paiement de 1.684,21 euros pour les charges impayées du 4e trimestre 2025, ainsi que des dommages et intérêts de 3.500 euros, des frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la capitalisation des intérêts. Lors de l’audience du 23 février 2026, le syndicat a mis à jour la dette à 1.833,60 euros pour le 1er trimestre 2026, mais le copropriétaire n’a pas comparu.

Le tribunal a examiné les éléments fournis par le syndicat, notamment le contrat de syndic et les procès-verbaux d’assemblée générale, confirmant que le copropriétaire devait 1.833,60 euros, incluant les frais de poursuite. En raison de son défaut de paiement, le tribunal a également condamné le copropriétaire à verser 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice causé aux autres copropriétaires, ainsi que 500 euros pour couvrir les frais de justice.

Finalement, le tribunal a rejeté la demande de capitalisation des intérêts et a condamné le copropriétaire aux dépens, rappelant le caractère exécutoire de la décision.

La juridiction a retenu la responsabilité du copropriétaire pour le non-paiement des charges de copropriété, en application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services et éléments communs. Le syndic a produit des éléments probants, tels que le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale et les mises en demeure, établissant ainsi la créance de 1.833,60 euros, incluant les frais de poursuite. La demande de capitalisation des intérêts a été rejetée, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil n’étant pas réunies.

Concernant les dommages et intérêts, la juridiction a appliqué l’article 1231-1 du Code civil, considérant que le défaut de paiement a contraint les autres copropriétaires à avancer les charges, perturbant ainsi la gestion de la copropriété. Une indemnité de 700 euros a été accordée à ce titre. En ce qui concerne les demandes accessoires, la partie perdante a été condamnée aux dépens, conformément aux règles de procédure civile. De plus, une somme de 500 euros a été allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de l’équité entre les parties. La solution adoptée par la juridiction souligne l’importance de la solidarité entre copropriétaires et la nécessité de respecter les obligations financières liées à la copropriété.

• Contrat de syndic signé le 30 mars 2023
• Procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2025 approuvant les comptes de l’exercice clos
• Appels de charges
• Mise en demeure adressée le 23 avril 2025
• Décompte des sommes dues au 1er janvier 2026

Dans cette affaire, le copropriétaire débiteur fait face à des conséquences financières significatives en raison de son non-paiement des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, voit ses droits renforcés par la décision judiciaire, lui permettant de recouvrer les sommes dues et d’assurer la bonne gestion de la copropriété.

• Le copropriétaire débiteur doit s’acquitter de la somme de 1.833,60 euros, augmentée d’intérêts légaux.
• Il est condamné à verser 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice causé aux autres copropriétaires.
• Le débiteur supporte l’intégralité des dépens liés à la procédure judiciaire.
• Une somme de 500 euros est due pour couvrir les frais de justice, renforçant la charge financière du débiteur.
• Le syndicat des copropriétaires peut désormais agir pour recouvrer les créances impayées, assurant ainsi la pérennité de la copropriété.
• La décision rappelle l’importance de respecter les obligations financières en matière de copropriété, pouvant influencer le comportement des autres copropriétaires.

Enseignements de cette décision

• Respecter les obligations de paiement des charges de copropriété.
• Conserver tous les documents relatifs aux assemblées générales.
• Réagir rapidement aux mises en demeure pour éviter des poursuites.
• Documenter les échanges avec le syndic et les autres copropriétaires.
• Anticiper les conséquences financières d’un défaut de paiement.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure envoyées par le syndic.
• Ne pas participer aux assemblées générales de copropriété.
• Retarder le paiement des charges sans justification.
• Omettre de fournir des preuves en cas de contestation.
• Attendre la dernière minute pour régler les dettes accumulées.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’au versement d’une cotisation au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Le syndic peut exiger le versement d’une avance de trésorerie permanente au début de chaque exercice, selon l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette avance ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente. En cours d’exercice, le syndic peut demander des provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré.

Quels sont les critères pour la fixation de la créance en charges de copropriété ?

La créance en charges de copropriété est fixée en fonction des appels de charges, des comptes approuvés en assemblée générale, et des mises en demeure adressées au débiteur. Dans le cas présent, le compte des charges de copropriété dues par le débiteur reste débiteur d’une somme de 1.833,60 euros, frais de poursuite inclus, ce qui justifie la demande de paiement formulée par le créancier.

Quelle est la motivation juridique pour la condamnation au paiement de dommages et intérêts ?

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Le défaut de paiement des charges de copropriété par le débiteur a contraint les autres copropriétaires à avancer les sommes dues, perturbant ainsi la gestion de la copropriété. Cela justifie la condamnation à des dommages et intérêts de 700 euros.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour la décision sur les dépens ?

La juridiction a retenu que le débiteur, en tant que partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens. Cela est conforme au principe selon lequel la partie perdante est généralement condamnée aux dépens, ce qui est une application classique du droit procédural.

Quelle est la base juridique pour la condamnation au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ?

La condamnation au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est justifiée par l’équité et la situation respective des parties. Cet article permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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