Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, N° de RG 26/00425

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, en se fondant sur les articles 10 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965. Le tribunal a constaté que le Syndicat des copropriétaires avait prouvé l’existence d’une créance, en produisant les procès-verbaux des assemblées générales. La mise en demeure adressée au débiteur a rendu exigibles les sommes dues. Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a retenu que la défaillance du débiteur constituait une faute causant un préjudice à la collectivité.

Un propriétaire de plusieurs lots dans une résidence en copropriété a été assigné par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour non-paiement de charges de copropriété. Le Syndicat a engagé une procédure accélérée devant le tribunal judiciaire afin de faire reconnaître ses droits et obtenir le paiement des sommes dues, qui s’élevaient à plusieurs milliers d’euros, incluant des provisions pour charges et des dommages-intérêts.

Le Syndicat a justifié sa demande en produisant des documents attestant de la défaillance du copropriétaire, notamment des mises en demeure restées sans réponse. Malgré une assignation régulière, le copropriétaire n’a pas comparu ni constitué avocat lors de l’audience. Le tribunal a donc statué sur le fond, en se basant sur les éléments fournis par le Syndicat.

Le tribunal a constaté que le copropriétaire avait accumulé un solde débiteur important, résultant de charges de copropriété et d’appels de fonds pour des travaux. En vertu des articles de la loi sur la copropriété, le tribunal a jugé que le Syndicat avait le droit de réclamer ces sommes, d’autant plus qu’une mise en demeure avait été effectuée sans succès.

En conséquence, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les montants dus, ainsi que des intérêts légaux à partir de la date de mise en demeure. De plus, des dommages-intérêts ont été accordés en raison de la faute du copropriétaire, qui avait causé un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires. Toutefois, certaines demandes du Syndicat, notamment concernant des frais de recouvrement, ont été rejetées pour manque de justification.

Finalement, le tribunal a ordonné le paiement des sommes dues, ainsi que des frais de justice, tout en rappelant que la décision était exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, en se fondant sur les articles 10 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, qui imposent aux copropriétaires de s’acquitter des charges liées à l’entretien et à la gestion des parties communes. Le tribunal a constaté que le Syndicat des copropriétaires avait dûment prouvé l’existence d’une créance à l’encontre du défendeur, en produisant les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes des charges impayées. La mise en demeure adressée au débiteur, restée sans effet, a permis de rendre exigibles les sommes dues, conformément à l’article 19-2 précité.

Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a retenu que la défaillance du débiteur, qui n’avait pas réglé ses charges depuis plusieurs mois, constituait une faute causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires. En application de l’article 1231-1 du Code civil, il a été condamné à verser une somme à titre de dommages et intérêts.

Les frais de recouvrement, quant à eux, n’ont pas été intégralement admis, le tribunal ayant jugé que certains frais ne répondaient pas aux critères de nécessité définis par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Enfin, le débiteur a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la décision étant exécutoire à titre provisoire selon l’article 481-1-6° du Code de procédure civile.

• Procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 20 avril 2023, 27 juin 2023, 23 avril 2024, 27 juin 2024 et 5 juin 2025.
• Décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er janvier 2026.
• Lettre de mise en demeure datée du 30 octobre 2025, avec avis de réception.
• Justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur indiquant les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété.
• Courriers de relance du syndic.
• Contrat de syndic.

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Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause contre le copropriétaire défaillant, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le Syndicat a réussi à faire reconnaître ses droits et à obtenir le paiement des charges dues, tandis que le copropriétaire se retrouve dans une situation financière difficile en raison de la condamnation à payer des sommes importantes.

• Le Syndicat des copropriétaires peut récupérer les sommes dues, renforçant ainsi sa trésorerie pour l’entretien de l’immeuble.
• Le copropriétaire défaillant est condamné à payer des intérêts légaux, augmentant le montant total de sa dette.
• Le Syndicat peut envisager des actions supplémentaires pour recouvrer d’autres créances si nécessaire.
• Le copropriétaire risque des conséquences juridiques supplémentaires en cas de non-paiement, y compris des frais de recouvrement.
• Le jugement est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet au Syndicat d’agir rapidement pour récupérer les fonds.
• Le copropriétaire doit également faire face à des dommages et intérêts, ce qui pourrait affecter sa réputation et sa situation financière future.

Enseignements de cette décision

• Importance de la mise en demeure pour rendre les sommes exigibles.
• Production des procès-verbaux des assemblées générales comme preuve essentielle.
• Justification des frais de recouvrement nécessaires et inhabituels.
• Conséquences financières de la défaillance d’un copropriétaire sur la collectivité.
• Possibilité d’obtenir des dommages-intérêts en cas de faute du débiteur.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure envoyées par le syndic.
• Omettre de produire des justificatifs lors d’une contestation.
• Attendre trop longtemps avant de régler les charges dues.
• Ne pas vérifier la régularité des convocations aux assemblées générales.
• Éviter de négliger les délais de réponse aux relances du syndic.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des charges de copropriété ?

L’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Les copropriétaires doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives de leurs parties privatives.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété ?

Selon l’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement d’une provision due, après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des budgets prévisionnels et la défaillance du copropriétaire pour condamner ce dernier au paiement.

Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance à l’encontre du copropriétaire. Cela inclut la production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et les budgets prévisionnels, ainsi que des justificatifs de la qualité de copropriétaire.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de dommages et intérêts ?

L’article 1231-1 du Code civil stipule que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation. La juridiction a constaté que le débiteur n’avait pas effectué de règlement depuis le 5 juin 2023, ce qui constitue une faute causant un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires. La juridiction a donc condamné le débiteur à verser une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Quelle est la portée des frais de recouvrement selon l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que le copropriétaire qui succombe dans l’instance doit supporter les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette. Toutefois, ces frais doivent être justifiés et ne peuvent être considérés comme nécessaires que s’ils sortent de la gestion courante du syndic. Dans cette affaire, la juridiction a rejeté certains frais, considérant qu’ils ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles nécessaires au recouvrement de la créance.

Quels sont les critères pour la fixation des intérêts dus sur la créance ?

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus dus pour une année entière produisent des intérêts. La juridiction a fixé les intérêts au taux légal sur la somme de 414,47 euros à compter du 30 octobre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 20 janvier 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

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